在過去10年里，國內(nèi)房價平均漲幅超過100%，市場積聚了巨大風(fēng)險，不僅影響了市場的健康發(fā)展，還危及國民經(jīng)濟的有序運行。

　　經(jīng)歷了兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，在限購、限貸、限價等行政手段和貨幣政策進(jìn)一步緊縮的疊加作用下，樓市交投明顯萎縮，成交均價漲幅回落。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2012年1—2月，全國房地產(chǎn)投資與新開工仍處于下行趨勢，其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5431億元，同比增長27.8%，增速比2011年全年回落0.1個百分點。

　　專家指出，如果現(xiàn)在放松調(diào)控，那么剛剛見效的調(diào)控就可能前功盡棄。這樣不僅將面臨房價的大幅反彈，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)程也會受阻受挫。

　　前不久，管理層首次提出“下調(diào)房價”的調(diào)控目標(biāo)，相比之前提出的“抑制房價過快增長”之類的說法，彰顯調(diào)控力度的加大，表明今年樓市的政策面將依然從緊，也預(yù)示著房價調(diào)整仍未結(jié)束，2012年房價依然會以“降”字當(dāng)頭。

　　房價究竟跌到多少才能是合理區(qū)間?合理的房價，應(yīng)該與居民的收入相適應(yīng)，房價、投入和合理的利潤相匹配。

　　對于地區(qū)差異化較大的中國而言，平均房價收入比與居民實際感受之間可能存在較大差距，這一點在一線城市表現(xiàn)得格外明顯。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，從全國情況看，我國不同的收入階層之間房價收入比差別相當(dāng)大。在房價收入比偏高的城市中，如北京、上海、杭州等，房價調(diào)整需求比較突出。

　　根據(jù)市場走勢，預(yù)計2012年全國新建商品住宅成交價格同比會有小幅下跌，若按近5年人均住房建筑面積的復(fù)合增長率以及城鎮(zhèn)人均可支配收入增幅大致估算，則2012年全國房價收入比有望降至6.87，接近2008年水平。

　　房價的回歸并不意味著無底線地降低。若如此，那么不僅從房地產(chǎn)利潤上說不通，還會造成房地產(chǎn)市場乃至整個大經(jīng)濟環(huán)境的混亂。有專家表示，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型不能僅僅理解為是對房價的打壓。房價下跌但不會跨越其合理區(qū)間，賤買賤賣。

　　對于城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入群體、新就業(yè)者和外來務(wù)工人員等，急需房而又無力支付商品房房價，保障房就凸顯了其不可或缺的意義。易居研究院表示，總體而言，中等以上收入階層基本上都有能力購買商品住宅(包含經(jīng)濟適用房);但中等以下低收入階層，需要將他們納入住房保障體系中。

　　各地政府也正在朝著這一方向努力。以北京為例，“十二五”期間，北京市三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)適房項目用地。截至“十二五”末期，北京市將供應(yīng)住宅用地9300公頃，其中包括4800公頃保障房用地，所占比例達(dá)到51.6%。

　　“居者有其屋”并不是“人人有產(chǎn)權(quán)”。中國銀行國際金融研究所所長宗良說，公租房是保障房的發(fā)展方向。在發(fā)展保障房的同時，應(yīng)提倡租房。