在央行調(diào)低存準(zhǔn)、不少房企謀求以價(jià)換量的早春二月，全國樓市正走出春節(jié)時(shí)期的銷售冰點(diǎn)出現(xiàn)了普遍的回暖。來自世聯(lián)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，2012年第8周全國一、二、三線城市住宅市場成交都呈現(xiàn)了環(huán)比回暖跡象。但萬科的2月份銷售數(shù)據(jù)環(huán)比卻雙雙出現(xiàn)近四成的下滑，樓市小陽春為何沒在萬科身上體現(xiàn)出來?

　　記者注意到，萬科自2011年8月以來，銷售額出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月的同比下滑，自2011年9月以來銷售面積出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月的同比下滑。而這在2月份被終結(jié)，據(jù)今日披露的2月銷售數(shù)據(jù)簡報(bào)，萬科2月份實(shí)現(xiàn)銷售面積72萬平方米，銷售金額73.4億元。而2011年2月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積54.9萬平方米，銷售金額60.8億元。

　　兩相對比，2012年2月萬科銷售面積同比增長31.15%，銷售金額同比則增長20.72%。“這主要是季節(jié)性因素，2011年2月份是最低的月份。”萬科董秘譚華杰向記者表示。

　　不過在全國多城市2月樓市出現(xiàn)回暖的情況下，萬科2月業(yè)績卻在沒有“春節(jié)”的情況下，環(huán)比雙雙出現(xiàn)了一定的下滑。據(jù)披露，2012年1月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積119萬平方米，銷售金額122億元。相比之下，2月銷售面積環(huán)比下降39.5%，銷售金額環(huán)比下降39.84%。

　　對于2月份的環(huán)比下滑，譚華杰向記者表示，由于從認(rèn)購到簽約存在時(shí)間間隔，因此“春節(jié)因素”的影響往往體現(xiàn)在春節(jié)之后，“2011年春節(jié)在2月初，因而主要影響可以在2月份當(dāng)月體現(xiàn)，2011年2月是全年成交最低的月份。而2012年的春節(jié)在1月下旬，所以影響更多地體現(xiàn)在2月份。”

　　記者又試著將這兩年的1~2月的銷售數(shù)據(jù)合并作對比。2011年1~2月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積220.3萬平方米，銷售金額261.8億元。2012年1~2月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積190.9萬平方米，銷售金額190.5億元，分別同比下降13.35%和27.23%。

　　對此，譚華杰認(rèn)為這仍是2011年基數(shù)太大所致，“2011年1月201億元的銷售額，不僅是公司有史以來最高的，還創(chuàng)了房地產(chǎn)全行業(yè)有史以來最高的單月銷售紀(jì)錄，這個(gè)數(shù)據(jù)有點(diǎn)偶然因素，很難突破。除非今年能刷新這個(gè)紀(jì)錄，否則同比一定會下滑的。”

　　此前萬科總裁郁亮公開表示，2012年萬科的發(fā)展策略是過冬模式，具體表現(xiàn)為現(xiàn)金為王、積極賣樓、謹(jǐn)慎拿地雖然公司積極賣樓的效果不甚明顯，但2012年的頭兩個(gè)月，在新增項(xiàng)目上，萬科卻著實(shí)非常謹(jǐn)慎。1月份，公司僅獲得廣州黃埔一城中村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目的綜合改造成本約15億元。而去年1月，是新增12個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)投入為66.6億元。

　　據(jù)披露，2月萬科更是未增加一個(gè)新項(xiàng)目。而2011年2月，新增了3個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)投入為8.5億元。對此，譚華杰向記者解釋到，“因?yàn)闆]有特別合適的購地機(jī)會，土地價(jià)格沒有吸引力。”他表示，房地產(chǎn)調(diào)控之下，土地的底價(jià)卻依然偏高，“由于溢價(jià)率低，2012年土地成交價(jià)格比2011年略低，但底價(jià)卻比2011年貴。”

　　記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，萬科2011年每個(gè)月都有新增項(xiàng)目。12月新增項(xiàng)目面積高于銷售面積，當(dāng)月公司新增6個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益建筑面積97.7萬平方米，而銷售面積僅為59.9萬平方米。

　　據(jù)山西證券統(tǒng)計(jì)，2011年萬科新增土地建筑面積為1856.95萬平方米，雖然較2010年的2948萬平方米下降37%，但高于2011年公司1075.3萬平方米的銷售面積。2011年下半年，公司還連續(xù)在北京、上海、廣州等熱點(diǎn)城市大舉拿地。