摘要：7月26日，A股、港股全線下挫，地產(chǎn)板塊、物業(yè)管理板塊跌幅居前，其中萬科A、保利地產(chǎn)跌幅超6%，融創(chuàng)中國、中國恒大跌超7%，物業(yè)股也迎來了一次深度回調(diào)，世茂服務(wù)的跌幅達(dá)到了19.55%，碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)分別重挫16.6%、17.47%。

  “主要是政策利空，上周末出臺的新政策提到要整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，覆蓋了地產(chǎn)和物業(yè)兩個行業(yè)。在一定程度上，規(guī)范化就意味著成本增加，利潤減少�！币晃粰C(jī)構(gòu)分析師是如此看待今日的股市震動。

  7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部委聯(lián)合印發(fā)了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》（以下簡稱“通知”），指出要重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強(qiáng)烈、社會關(guān)注度高的突出問題，力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

  行業(yè)整治政策發(fā)布 地產(chǎn)個股應(yīng)聲下跌

  地產(chǎn)股、物業(yè)股遭遇了一次重大挑戰(zhàn)，7月26日開盤，兩個板塊內(nèi)的龍頭股便一路下探，午后跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，板塊內(nèi)的個股幾乎全線飄綠。最終，同花順房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)錄得了今年以來的最大跌幅——2.74%。

  萬科A報收21.36元，下跌7.57%，也創(chuàng)下年內(nèi)最大跌幅，保利地產(chǎn)緊隨其后，跌6.64%至10.41元。內(nèi)房股同樣慘淡，中國恒大、融創(chuàng)中國分別下跌7.58%、7.82%，跌幅超過7%的還有新城發(fā)展、合景泰富、合生創(chuàng)展等。

  近兩年，地產(chǎn)股越來越不受資本市場待見已經(jīng)是不爭的事實，但一向備受資本寵愛的物業(yè)股卻也出現(xiàn)了罕見的全線暴跌，跌幅超過10%的個股不在少數(shù)。物業(yè)管理行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)跌了16.6%，報收59.55港元，回到今年3月份的水平。世茂服務(wù)一度深跌30.42%，午后跌幅逐漸收窄，最終報收17.82港元，下跌19.55%，據(jù)了解，高盛在7月19日剛剛將該公司的目標(biāo)價由27港元調(diào)高37%至37港元。旭輝永升服務(wù)的跌幅也達(dá)到了17.47%，報收15.02港元，截至目前，已經(jīng)回吐了近7個月的漲幅。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，引發(fā)這兩個板塊巨震的正是上周末出臺的通知，其中關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣及物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容對行業(yè)影響較大。

  通知中涉及房地產(chǎn)開發(fā)的整治內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)開工建設(shè)；未按施工圖設(shè)計文件開發(fā)建設(shè)；未按房屋買賣合同約定如期交付；房屋滲漏、開裂、空鼓等質(zhì)量問題突出；未按完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)配套設(shè)施。

  房屋買賣的整治重點則是：布虛假違法房地產(chǎn)廣告，發(fā)布虛假房源信息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監(jiān)管資金；套取或協(xié)助套取“經(jīng)營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房；協(xié)助購房人非法規(guī)避房屋交易稅費；違規(guī)收取預(yù)付款、“茶水費”等費用，變相漲價；利用不公平格式條款侵害消費者權(quán)益；捆綁銷售車位、儲藏室；捏造、散布不實信息，擾亂市場秩序。

  物業(yè)服務(wù)也在整治范圍，包括：未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費項目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息；超出合同約定或公示收費項目標(biāo)準(zhǔn)收取費用；擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營收益；物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項目。

  某機(jī)構(gòu)判斷，這釋放了一種政策從嚴(yán)的信號。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，通知不但明確了整治規(guī)范房地產(chǎn)市場的重點工作內(nèi)容，同時給出了明確的工作時間表，并對落地方案給出了具體指導(dǎo)。預(yù)計接下來各部門、各城市將有序推進(jìn)房地產(chǎn)整治規(guī)范工作，結(jié)合22號韓正副總理的講話，下半年樓市政策將維持偏緊的狀態(tài)。

  下跌中的看空聲浪

  物業(yè)中期業(yè)績預(yù)計“驚多于喜”

  對于通知對地產(chǎn)行業(yè)的影響，國泰君安分析師謝皓宇看得更為細(xì)致。他認(rèn)為，通知的核心看點在于房屋買賣，房地產(chǎn)開發(fā)、住房租賃和物業(yè)管理主要是規(guī)范化行業(yè)運營行為，而房屋買賣在于規(guī)范化金融介入，從力度上看，是這次政策里面最可能帶來行業(yè)不僅僅是規(guī)范化發(fā)展、而是較大調(diào)控壓力的一條。他將通知里提到的整治監(jiān)管交易資金，視為自2018年以來最大的金融調(diào)控，認(rèn)為其影響能級遠(yuǎn)大于資管新規(guī)和三道紅線。

  謝皓宇在7月26日發(fā)布的報告中表示，房企最大的負(fù)債是預(yù)收賬款，三道紅線主要針對開發(fā)融資，但給房企提供最大杠桿的，其實是銷售融資，占比超過總負(fù)債的50%。按照規(guī)定，這筆資金應(yīng)該放在第三方監(jiān)管賬戶，但在實際操作中，存在普遍的挪用現(xiàn)象。一旦監(jiān)管，則銷售回款只能用于本項目的資金置換和后續(xù)項目開發(fā)，那么，以加快推盤、促進(jìn)回款、來進(jìn)行債務(wù)償還這條鏈就斷了，銷售回款被“凍結(jié)”在第三方賬戶，則可能發(fā)生較為嚴(yán)重的兌付危機(jī)。

  跟調(diào)控力度不斷加碼的地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不同，物業(yè)管理行業(yè)此前一直在享受政策紅利，通知的出臺是整個行業(yè)始料未及的。在7月26日之前，物業(yè)股還沒有遭受過覆蓋面如此之廣的打擊，即便不少個股都經(jīng)歷了波動，但龍頭物業(yè)上市公司——碧桂園服務(wù)的股價始終堅挺，還在6月底創(chuàng)出了85.2元的新高，此后雖也有調(diào)整，但并未跌破70港元。然而，這種堅挺的走勢在今天被打破了，碧桂園服務(wù)一早便以67.8港元、5%的跌幅開盤，此后跌幅不斷加深，當(dāng)天的成交額高達(dá)27.66億港元，是前一個交易日的6倍。

  從盤面上看，7月26日有大量資金在賣出物業(yè)股，資本市場的風(fēng)向此前已有所轉(zhuǎn)變，利空政策的發(fā)布進(jìn)一步堅定了投資者的獲利了結(jié)決心。摩根士丹利在最新的研報中將內(nèi)地物管股行業(yè)看法由原來的“吸引”降至“符預(yù)期”，理由是內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿化和流動性前景，將繼續(xù)影響市場情緒。美銀證券也在7月23日表示，隨著內(nèi)地物管股即將公布中期業(yè)績，市場將持續(xù)作價值重估，但預(yù)期在眾多潛在負(fù)面因素下，中期業(yè)績將是“驚多于喜”，對于物管公司是否可達(dá)成進(jìn)取的增長目標(biāo)存疑。該行預(yù)期有部分物管公司上半年毛利率下跌，加上增值服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展受制于內(nèi)地消費復(fù)蘇較預(yù)期慢，預(yù)計仍會對股價造成影響。