摘要：7月8日，新城控股(601155.SH)發(fā)布2021 年 6 月份及第二季度經(jīng)營簡報。數(shù)據(jù)顯示，今年6月新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約約230.25億元，銷售面積約183.16萬平方米；累計來看，1-6月公司實現(xiàn)合同銷售金額約1176.64億元，同比增長20.65%，累計銷售面積約1086.96萬平方米，同比增長23.87%。

  跨過百店規(guī)模，伴隨吾悅廣場開業(yè)項目數(shù)量逐步增加，和已開業(yè)商場運營逐步成熟帶動收入提升，吾悅廣場運營效果更為突出。經(jīng)營簡報顯示，前6月新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入為39.38 億，同比上漲近73%。

  今年上半年，新城控股持續(xù)深化“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，這也是公司得以保持穩(wěn)健發(fā)展的優(yōu)勢所在。數(shù)據(jù)顯示，上半年新城控股新獲取17座吾悅廣場，其中重資產(chǎn)13座，截至2021年6月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到173座，進駐全國129個城市。

  上半年銷售1176.64億 地域深耕成效顯著

  新城控股上半年精準把握銷售窗口期積極去化，供貨及營銷力度加碼，實現(xiàn)銷售額1176.64億元，同比增長20.65%。

  業(yè)績穩(wěn)步增長，離不開新城控股堅持的“地域深耕”策略以及遍布全國項目的持續(xù)熱銷。據(jù)悉，上半年，新城位于溫州、蘇州、常州、西安等各地項目均取得了優(yōu)異的銷售成績。以位于溫州甌江口板塊的新城甌江灣項目為例，憑借突出的區(qū)位優(yōu)勢、完善的產(chǎn)品規(guī)劃及硬核產(chǎn)品力，項目今年5月、6月內(nèi)接連3次開盤，創(chuàng)造了單月成交8億的優(yōu)異成績，也創(chuàng)下項目所在板塊單月成交總金額的新紀錄，并以半年銷售19.48億的突出成績，成為當?shù)貥藯U紅盤。

  蘇州太倉新城心望雅苑項目，位于太倉市婁江新城板塊，3月底首開當天即售罄，此后兩個月內(nèi)項目加推兩次，兩開兩捷，開盤去化率均在90%以上，項目半年度取得簽約16.1億、回籠13億的優(yōu)異成績；在大本營常州，新城天空系穹頂之作——常州新城榮盛天翌項目，以創(chuàng)新、堅實的產(chǎn)品力，榮登常州當?shù)匕肽甓蠕N售金額榜單TOP3……

  長期以來，新城控股堅持地域深耕策略，圍繞現(xiàn)有布局做大做強做深，不斷提高市場占有率和產(chǎn)品品質(zhì)。捕捉城市發(fā)展機遇，聚焦重點城市群和核心城市，以客戶為導向，深入開展“一城一策”研究，加快產(chǎn)品研發(fā)迭代，與客戶需求變化緊密銜接，將客戶視角引入房地產(chǎn)開發(fā)的全流程，借助綠色、健康、科技等軟實力加持，通過在高能級城市、公司深耕板塊打造明星產(chǎn)品樹立產(chǎn)品標桿，強化公司產(chǎn)品影響力。此外，充分利用公司的高效運營與品牌優(yōu)勢，挖掘并維護好當?shù)刭Y源，通過地域深耕與當?shù)亻_發(fā)企業(yè)、土地所有者密切合作進行創(chuàng)新投資，建立長期合作信任基礎的同時，實現(xiàn)量質(zhì)均好。

  半年度業(yè)績穩(wěn)健增長，新城控股穩(wěn)步朝著全年目標邁進。申萬宏源在6月份的研報中分析指出，新城控股2021年全年可售貨值4200億元，按照去化率 62%（2020年實際去化率70%）保守估算對應今年銷售額為2600億元、同比上漲4%，預計全年大概率將超額實現(xiàn)銷售計劃。申萬宏源還表示，看好公司“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，看好商業(yè)業(yè)務發(fā)展和地產(chǎn)銷售恢復常態(tài)，維持公司“買入”評級。

  在今年3月底舉辦的2020年度業(yè)績說明會上，新城控股總裁梁志誠即表示，公司充分考慮到行業(yè)的變化，結合內(nèi)部的戰(zhàn)略，有信心完成 2600 億的全年銷售目標。在“穩(wěn)中求進、地域深耕、運營優(yōu)先、科技賦能、風險管控”五大戰(zhàn)略指導下，新城控股希望在深耕的區(qū)域內(nèi)做大、做強，提供好的服務和產(chǎn)品，保障盈利水平的提升、客戶滿意度的提升、開發(fā)能力的提升以及組織效能的提升。

  上半年商業(yè)運營總收入39.38億 新增17個商業(yè)項目

  今年以來，在持續(xù)推進全國化的過程中，新城控股還加快落地商業(yè)項目。其中，5月和6月公司商業(yè)綜合體拓展顯著加速，新增位于淄博、宜賓、婁底、天津、漳州、仙桃、煙臺、四平和武漢的9座商業(yè)綜合體，疊加1-4月獲取的8座商業(yè)項目，上半年累計新增17座吾悅廣場，其中重資產(chǎn)13座、輕資產(chǎn)4座，持續(xù)擴大吾悅品牌管理規(guī)模。

  一手抓規(guī)模、一手抓運營。據(jù)悉，新城控股上半年新開業(yè)泰安、孝感、長沙寧鄉(xiāng)、湖州南潯、鎮(zhèn)江揚中五座吾悅廣場，新城控股商業(yè)運營總收入達39.38億元，同比增長73%。進入下半年，新城控股將持續(xù)迎來商業(yè)開業(yè)潮，向著全年新開業(yè)吾悅廣場30座、商業(yè)運營總收入85億元的目標穩(wěn)步邁進。

  另一方面，在商業(yè)項目的布局結構上，新城控股上半年持續(xù)拓展具有廣闊消費潛力的三四線城市，此外，緊跟消費升級的時代背景，新拓展位于天津、武漢等二線重點城市，布局均衡。國盛證券在近期首次覆蓋新城控股的研報中指出，2020年全國購物中心銷售額約35023億元，約占社會消費品零售總額的8.9%。2030年銷售額規(guī)�？蛇_88204億元，為2020年銷售額的2.52倍，預計2019-2030年CAGR為9.9%，商業(yè)市場潛力巨大。

  針對新城控股商業(yè)布局及運營，該研報指出，公司把握三四線綜合體高IRR窗口期，搶先積累規(guī)模優(yōu)勢。在低樓面價和高可售比例條件下，公司單個綜合體IRR可達28.3%；并通過抓住下沉市場低競爭烈度的窗口期，加速擴張建立規(guī)模優(yōu)勢。另一方面，公司產(chǎn)品優(yōu)勢突出，從裝修設計、業(yè)態(tài)組合、品牌能級等方面對三四線本土百貨和街店造成“降維打擊”。此外，長期的運營經(jīng)驗積累，使吾悅廣場獲得業(yè)內(nèi)領先的出租率、穩(wěn)定的租金增長，公司購物中心平均出租率自2017年不斷提高，至2020年已達99.5%。在2016-2019年一直保持20%以上的同店租金增長率，單店租金坪效從2015年的52元/月/平升至2019年125元/月/平，CAGR為24.6%。

  擴土儲、拓融資、降負債 夯實發(fā)展基礎

  經(jīng)營簡報顯示，6月新城控股在鄭州、武漢、臺州溫嶺等地陸續(xù)獲取地塊，持續(xù)加大土地拓展力度。據(jù)統(tǒng)計，新城控股上半年累計新增多幅地塊，覆蓋南京、天津、杭州、溫州、福州、南昌、常州、徐州、淄博、蕪湖等重點一二線及強三四線城市，進一步優(yōu)化全面均衡的布局結構。

  而憑借綜合體拿地優(yōu)勢，新城控股還持續(xù)降低土地成本。廣發(fā)證券在研報中指出，新城控股綜合體拿地模式具有較高性價比，以5月新增7幅綜合體項目為例，覆蓋天津、煙臺、淄博、宜賓等重點城市及三四線城市，平均地價僅2500元/平，具備較高的地貨比優(yōu)勢，預計公司全年拿地力度仍將維持40%左右的平穩(wěn)態(tài)勢。

  在土地市場不斷收獲之際，新城控股還進一步優(yōu)化融資結構、拓展融資渠道。在剛剛過去的6月底，新城控股成功發(fā)行一筆3億美元4.25年期綠色優(yōu)先票據(jù)，最終票面利率為4.625%。這是新城控股發(fā)行的首筆綠色債券，不僅標志著公司邁出了綠色金融的關鍵一步，也是公司持續(xù)拓寬融資渠道、降低融資成本的重要之舉。

  今年2月初，新城控股境外子公司成功發(fā)行一筆4.04億美元的5.25年期無抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%，相關債券已于2021年2月3日在新加坡證券交易所上市。接連成功發(fā)行境外債，體現(xiàn)了境內(nèi)外投資者對新城控股的高度認可，也為公司長遠可持續(xù)發(fā)展提供充足的資金保障。

  事實上，除融資方面表現(xiàn)亮眼外，新城控股還持續(xù)加強現(xiàn)金流管控，追求財務穩(wěn)健發(fā)展。國際評級機構穆迪近日表示，新城控股流動性良好，并預計，公司持有的現(xiàn)金以及經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流足以支付未來12-18個月內(nèi)到期的債務和承諾的土地付款，“截至2020年底，公司現(xiàn)金余額為624億元人民幣，相當于同期239億元人民幣到期債務的2.6倍。”