摘要：管控，管控，還是管控。從2020年，不少房企就聲稱要從“規(guī)模戰(zhàn)”升級到“利潤戰(zhàn)”，利潤才是房企共同的追求。但是在土地價(jià)格攀升、銷售遭遇限價(jià)情況下，房企利潤從何而來？這就要求房企練好內(nèi)功，從內(nèi)控上下功夫，找利潤。

  一般而言，通過銷售、管理、財(cái)務(wù)三項(xiàng)費(fèi)用及費(fèi)用率情況大致可管窺出房企成本管控水平。

  梳理TOP50上市房企三費(fèi)費(fèi)用率情況可發(fā)現(xiàn)，TOP50上市房企2020年三費(fèi)費(fèi)用率相比2019年同期普遍有所降低，費(fèi)用率下降房企數(shù)量占比超七成。

  這意味著，正如萬科董事局主席郁亮所說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，無論是主動還是被動，房企加強(qiáng)內(nèi)部管理能力已經(jīng)刻不容緩。

  七成房企費(fèi)用率下降

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年TOP50上市房企三費(fèi)費(fèi)用率平均水平為9.07%，相比2019年10%平均三費(fèi)率，已經(jīng)有所降低。

  此外，在所統(tǒng)計(jì)的47家樣本房企中，除了兩家新上市房企沒有對比數(shù)據(jù)外，有32家房企2020年三費(fèi)費(fèi)用率下降，降幅均低于6%，多數(shù)房企費(fèi)用率下降1個(gè)百分點(diǎn)至3個(gè)百分點(diǎn)。

  2020年三費(fèi)費(fèi)用率降幅較大的是世茂集團(tuán)，相比2019年下降5.3%。

  具體來看，2020年世茂集團(tuán)的銷售費(fèi)用率為3.26%，管理費(fèi)用率為4.06%，通過與其2019年數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，世茂集團(tuán)銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率在2020年均有所增加，這是由于公司銷售規(guī)模在2020年有所擴(kuò)大，因此相應(yīng)營銷費(fèi)用以及人員行政開支“水漲船高”。

  真正使世茂集團(tuán)三費(fèi)費(fèi)用率降低的是財(cái)務(wù)費(fèi)用率。2020年，世茂集團(tuán)財(cái)務(wù)費(fèi)用率僅為1.71%，相比2019年有大幅下降，根本原因還在于2020年世茂集團(tuán)財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健，融資在業(yè)內(nèi)具有優(yōu)勢，渠道廣且成本低。

  如，2020年世茂集團(tuán)公開發(fā)行人民幣143億元公司債券，均為長期債券，其中境內(nèi)5年期公司債利率低至3.2%，境外10年期美元優(yōu)先票據(jù)低至3.45%，而Wind、CAIC等數(shù)據(jù)顯示，2020年9月以來，房企境內(nèi)融資利率基本在5%左右，境外融資利率今年2月降至幾個(gè)月以來新低，也有5.44%，相比之下，世茂集團(tuán)融資優(yōu)勢較大，這也為其財(cái)務(wù)成本管控提供了條件。

  相比費(fèi)用率下降房企，2020年僅有13家房企三費(fèi)費(fèi)用率同比上漲。但這些房企三費(fèi)費(fèi)用率上漲幅度均不高，多數(shù)漲幅處于0%-2%，僅有兩家房企三費(fèi)費(fèi)用率漲幅超過2%，分別是華夏幸福和禹洲集團(tuán)。

  其中禹洲集團(tuán)2020年費(fèi)用率增長幅度最大，為4.6%。具體來看，禹洲集團(tuán)三費(fèi)費(fèi)用率上漲主要在于銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率兩項(xiàng)增長。數(shù)據(jù)顯示，禹洲集團(tuán)2020年銷售費(fèi)用率為4.06%，管理費(fèi)用率為7.63%，兩項(xiàng)指標(biāo)相比2019年分別上漲了1.24個(gè)百分點(diǎn)以及2.96個(gè)百分點(diǎn)，究其原因，禹洲集團(tuán)于2020年制定了千億元銷售目標(biāo)，為了達(dá)到此目標(biāo)，公司推盤力度以及人員方面投入較多，直接導(dǎo)致了營銷費(fèi)用和管理費(fèi)用增長。雖然這兩項(xiàng)指標(biāo)導(dǎo)致禹洲集團(tuán)整體三費(fèi)費(fèi)用率上漲，但其2020年整體財(cái)務(wù)費(fèi)用率有所降低。

  中海費(fèi)用管控強(qiáng)

  中海無愧于行業(yè)“利潤王”稱號，其歸母凈利潤已連續(xù)多年位于行業(yè)榜首。中海利潤高的根本原因在于，中海的管控能力在業(yè)內(nèi)也無可匹敵。

  根據(jù)2020年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中海2020年的三費(fèi)費(fèi)用率僅為3.66%，雖然相比2019年增加了0.05個(gè)百分點(diǎn)，但低于4%費(fèi)用率依舊業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。

  緊隨其后的是綠地控股、招商蛇口、保利發(fā)展和碧桂園，這幾家房企三費(fèi)費(fèi)用率均保持在5%至6%。

  不難看出，2020年三費(fèi)費(fèi)用率較低的企業(yè)均為大規(guī)模房企或者國企、央企，這也再次印證了在行業(yè)下行、融資環(huán)境收緊情況下，大房企和國企、央企管控能力更強(qiáng)，尤其是財(cái)務(wù)費(fèi)用方面，幾家房企2020年財(cái)務(wù)費(fèi)用率均低于2%，融資優(yōu)勢凸顯，財(cái)務(wù)成本較低。

  其中，碧桂園2020年財(cái)務(wù)費(fèi)用僅為3800萬元，在2019年財(cái)務(wù)費(fèi)用12億元的基礎(chǔ)上下降幅度較大，相比其2020年高達(dá)約4629億元營業(yè)收入，財(cái)務(wù)費(fèi)用可謂“微不足道”，也因此，碧桂園2020年財(cái)務(wù)費(fèi)用率幾乎接近于無。

  有房企內(nèi)部管控能力強(qiáng)，有房企內(nèi)部管控卻亮起“紅燈”。在TOP50上市房企中，有16家房企三費(fèi)費(fèi)用率超過10%，2家房企三費(fèi)費(fèi)用率超過15%，這兩家房企分別為合生創(chuàng)展和富力地產(chǎn)，三費(fèi)費(fèi)用率分別為16.64%、17.05%。

  其中合生創(chuàng)展銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率和財(cái)務(wù)費(fèi)用率分別為2.8%、8.69%、5.14%；富力地產(chǎn)三項(xiàng)費(fèi)用率依次為3.78%、7.23%和6.04%。這兩家企業(yè)均是管理費(fèi)用率最高，財(cái)務(wù)費(fèi)用率次之，銷售費(fèi)用率最低。這說明上述兩家企業(yè)內(nèi)部管理能力有待提高。

  按照所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，TOP50上市房企中三費(fèi)費(fèi)用率最低與最高房企之間相差了4倍多，這也是為何有的房企一年只能賺得一億元利潤，有的房企卻日賺過億。

  在管理紅利時(shí)代，誰能在成本管控上更勝一籌，誰的競爭優(yōu)勢更大。