摘要：近期，受調(diào)控政策趨嚴(yán)、融資渠道收緊影響，房企拿地態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎，土地拍賣流拍現(xiàn)象明顯增多，溢價(jià)率也連續(xù)3個(gè)月下滑，其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊低溢價(jià)甚至底價(jià)成交。根據(jù)克而瑞對8月上旬監(jiān)測的土地市場數(shù)據(jù)來看，上述現(xiàn)象在8月份依然延續(xù)，土地市場降溫明顯。

　　資金來源和盈利預(yù)期收窄

　　7月以來，國家和地方的房地產(chǎn)政策頻頻落地，旨在加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。7月初國家發(fā)改委發(fā)文，融資環(huán)境將進(jìn)一步收緊，同時(shí)銀保監(jiān)會(huì)也約談了多家信托公司，要求嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，進(jìn)一步約束對房地產(chǎn)的投資行為。7月底，有關(guān)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的宗旨，并將落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，還首次明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段，預(yù)示著房地產(chǎn)市場調(diào)控仍將從緊。

　　地方層面，蘇州、大連等城市在7月份相繼加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是蘇州，自5月以來已經(jīng)歷了三輪調(diào)控，園區(qū)限售升級、房價(jià)漲幅控制在5%以內(nèi)、限購門檻提升、限售擴(kuò)圍。這一系列舉措對于打擊過熱的樓市、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到積極的作用。

　　另外，財(cái)政部在7月還推動(dòng)土地增值稅立法并修改相關(guān)條文，將增值率低于20%的普通住宅免稅的規(guī)定，調(diào)整為授權(quán)省級政府結(jié)合本地實(shí)際決定減征或免征，為地方政府因城施策調(diào)節(jié)稅負(fù)留下操作空間。分析人士認(rèn)為，這一規(guī)定若正式成行，將大大加強(qiáng)地方政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控能力，尤其是對于高房價(jià)高地價(jià)的一二線城市而言，地方政府若將增值稅減免標(biāo)準(zhǔn)從20%降低為10%甚至取消，將大大收窄項(xiàng)目的盈利空間。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，在市場前景不甚明朗、土地價(jià)格漲至高位、商品房去化周期延長的背景下，房企拿地將會(huì)愈發(fā)謹(jǐn)慎。前段時(shí)間已經(jīng)有部分房企表示未來將放緩拿地節(jié)奏、甚至不拿地。因此未來土地市場流拍率上升的概率較大，整體土地市場熱度仍將維持在一個(gè)較低的水平。

　　下半年流拍現(xiàn)象明顯增多

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，由于企業(yè)融資環(huán)境再度收緊，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎，7月土地流拍地塊數(shù)量相比6月明顯上升，并且流拍增加的現(xiàn)象在8月份依然延續(xù)。8月1日~11日，重點(diǎn)城市已經(jīng)有26塊土地流拍，比7月同期近乎翻番。

　　就土地流拍的城市分布情況來看，總體分布較散，常州、佛山、嘉興、南通、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、臺州等三四線城市均有土地流拍，但數(shù)量相對較少。除了三四線城市以外，昆明、成都、合肥、青島、太原、西安、鄭州等熱點(diǎn)城市或多或少有土地流拍，其中昆明、成都兩城流拍現(xiàn)象較多，流拍土地?cái)?shù)量居于前列。

　　克而瑞地產(chǎn)研究員馬千里認(rèn)為，總的來看，造成土地流拍有多方面的原因，絕大部分是因房企報(bào)價(jià)未達(dá)出讓底價(jià)所致，主要是由于房企前兩年拿地節(jié)奏偏快，自身處于償債高峰期，加之融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊，因此出價(jià)極其謹(jǐn)慎，尤其是上半年土地市場較熱的常州、南通等城市，這種現(xiàn)象尤為嚴(yán)重，部分地塊甚至出現(xiàn)了無人競標(biāo)的情況。其次，由于上半年土地市場熱度較高，地方土地出讓的心理價(jià)位偏高，比較惜售。

　　馬千里還指出，在政策嚴(yán)控、融資收緊背景下，土地市場熱度明顯回落，溢價(jià)率連續(xù)3個(gè)月下滑，7月份300城的土地拍賣溢價(jià)率已降至12.9%。單就重點(diǎn)監(jiān)測城市來看，7月份溢價(jià)率降至14%，較6月份下降了8個(gè)百分點(diǎn)。從8月上旬?dāng)?shù)據(jù)看，這一降溫趨勢有所加大，溢價(jià)率降至8%。究其原因，一方面是因?yàn)椤跋薜貎r(jià)、限房價(jià)”等土拍規(guī)則使然，另一方面也受融資收緊的影響，企業(yè)拿地?zé)崆椴患岸�季度，近期成交的土地中不乏�?yōu)質(zhì)地塊低溢價(jià)甚至底價(jià)成交的案例。

　　對于后市，馬千里表示，當(dāng)前商品房市場去化速度滯緩，在融資渠道偏緊的局面尚未改觀的情況下，受資金壓力的影響，房企拿地態(tài)度將更為謹(jǐn)慎，流拍或?qū)⑦M(jìn)一步增多。但對于資金面相對寬裕的企業(yè)而言，隨著土拍熱度的持續(xù)降溫，下半年或不失為補(bǔ)倉拿地的好時(shí)機(jī)。