記者了解到，K2海棠灣的退房事件早已發(fā)生。在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上記者看到，從2010年開始，該項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)了58條退房記錄，主要集中在一號(hào)樓，購房事件主要集中在2010年的5月份，也就是限購政策出臺(tái)后不久。

　　查閱當(dāng)時(shí)K2海棠灣的記錄，記者發(fā)現(xiàn)，限購政策出臺(tái)后，購房者信心開始搖擺不定，為了吸引購房者的關(guān)注，K2海棠灣三期取證后，也就是2010年的3月14日推出了無理由退房承諾。該政策是這樣規(guī)定的，目前購房可享無條件退房的承諾，待交房時(shí)，對項(xiàng)目的環(huán)境或質(zhì)量等不滿意，購房者可要求無條件退房，并且開發(fā)商還將額外返還總房款的10%。

　　海棠灣降價(jià)初見成效

　　在業(yè)主論壇上記者看到，一位購房者發(fā)帖表示，自己是2010年買的K2海棠灣的房子，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是2.5萬元/平方米，和開發(fā)商簽訂了無條件退房的合同，現(xiàn)在覺得通州的房價(jià)已經(jīng)全線下跌，覺得當(dāng)初買的房子不值，希望跟自己有相同經(jīng)歷的業(yè)主聯(lián)合起來一起退房。

　　9月初，K2海棠灣臆造的水岸國際項(xiàng)目驚現(xiàn)通州，用一個(gè)根本不存在的項(xiàng)目來做參照物對比自己的項(xiàng)目如何的好，讓整個(gè)業(yè)內(nèi)一片嘩然，而開發(fā)商方面卻表示這是一種新的營銷模式。時(shí)隔不久，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目營銷和策劃的兩位負(fù)責(zé)人同時(shí)緘默其口，其中一個(gè)表示已經(jīng)離開了K2地產(chǎn)，一時(shí)間關(guān)于此事的后續(xù)似乎不了了之。

　　就在這一“惡劣”營銷事件即將淡出人們視線的時(shí)候，一則業(yè)主發(fā)在論壇上的帖子又引起了記者的注意。記者了解到，K2海棠灣的退房主要集中在三期的一號(hào)樓，目前該項(xiàng)目三期只銷售了200多套，而退房數(shù)達(dá)到了58套，占三期已成交房源的1/4，退房率10.92%，在通州樓市還是不多見的。

　　從7月底開始通州開發(fā)商開始了一場自救的降價(jià)促銷活動(dòng)。2011年7月底，房價(jià)飆升至2.5萬元/平方米的珠江拉維小鎮(zhèn)突然宣布推出特價(jià)房，南北通透的兩居、三居現(xiàn)房，毛坯最低售價(jià)1.45萬元/平方米，精裝最低售價(jià)1.6萬元/平方米。

　　一石激起千層浪，通州樓市脆弱的價(jià)格體系一下崩潰。8月6日，華業(yè)東方玫瑰推出的A9號(hào)樓相比此前銷售的A4號(hào)樓降價(jià)10%，相當(dāng)于原房價(jià)的8.1折，實(shí)際價(jià)格為1.45萬元/平方米。8月24日，潤楓領(lǐng)尚為慶祝公司10周年慶典，特別推出了100套特價(jià)房，均價(jià)1.55萬元/平方米，起價(jià)1.3萬元/平方米。9月4日，京貿(mào)國際城銷售人員給記者發(fā)來短信稱，二期開盤在即，預(yù)計(jì)均價(jià)1.4萬-1.5萬元/平方米。同天，京州世家也發(fā)布消息稱，93-95平方米大兩居特價(jià)房均價(jià)1.42萬元/平方米。9月7日，被外界稱為不會(huì)降價(jià)的金隅花石匠突然宣布，140平方米房源起價(jià)1.34萬元/平方米，為南北通透現(xiàn)房。

　　縱觀此輪降價(jià)，最高降幅達(dá)到了6000元/平方米，整體房價(jià)下調(diào)回了兩年前的水平。

　　降價(jià)給通州樓市帶回了一絲生機(jī)。從通州一位開發(fā)商獲得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份通州樓市的成交量出現(xiàn)了一定回升，全月達(dá)到了484套，進(jìn)入9月，截止到9月18日成交量已經(jīng)達(dá)到了375套。

　　但是為何沒有到交房時(shí)就出現(xiàn)了如此之多的退房，引起了業(yè)內(nèi)人士對于K2地產(chǎn)借銷售融資的疑問。“當(dāng)時(shí)通州房價(jià)并沒有下跌，為何出現(xiàn)如此之多的退房，讓人匪夷所思，借銷售融資的可能性也是存在的。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示。

　　荒唐營銷引來業(yè)主退房

　　所謂的“借銷售融資”是指開發(fā)商將房屋先賣給受買人，然后承諾一定期限后回購，并規(guī)定一定的利潤回報(bào)。這和K2海棠灣的無理由退房的規(guī)定極為相似。其實(shí)對于K2地產(chǎn)資金鏈緊張的傳言一直不斷，作為2009年突然殺出的黑馬，業(yè)內(nèi)對這家以代理樓盤起家的開發(fā)商并不看好，主要是由于其過于激進(jìn)。

　　2009年的5、6月份，K2地產(chǎn)開始在通州樓市一鳴驚人，先后以17.4億元、5.25億元和1.88億元斬獲了3塊土地，并且以6259元/平方米的價(jià)格創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的九棵樹地王。但是好景不長，不久后，K2地產(chǎn)旗下的祁連房地產(chǎn)有限公司就因?yàn)橥锨?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">土地出讓金，而被收回了九棵樹地塊。這時(shí)業(yè)內(nèi)對于這家黑馬的資金鏈開始質(zhì)疑。不僅拿地積極，K2地產(chǎn)也是通州樓市的價(jià)格領(lǐng)跑者，K2清水灣借通州新城規(guī)劃，打出了2.8萬元/平方米的天價(jià)，成為帶動(dòng)通州樓市整體價(jià)格上漲的標(biāo)桿。

　　但是時(shí)至今日，在通州樓市紛紛用價(jià)格換成交量的大勢下，K2地產(chǎn)卻又玩起了虛擬樓盤的銷售伎倆，其實(shí)背后是其慘淡的銷售數(shù)據(jù)。#p#副標(biāo)題#e#

　　目前K2地產(chǎn)在通州同時(shí)運(yùn)作的有4個(gè)項(xiàng)目，K2清水灣的最新一期房源，自2010年取證以來，只銷售了10套;K2海棠灣三期，2010年3月14日取證，9月14日時(shí)，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的銷售數(shù)據(jù)為211套，而9月20日，該數(shù)據(jù)變成了207套，也就是說在本周該項(xiàng)目出現(xiàn)了4套退房;M5朗峰為70年產(chǎn)權(quán)的LOFT，目前銷售率為30%;K2百合灣項(xiàng)目為該公司2011年推出的項(xiàng)目，前兩期主打商住房，截止到上周，該項(xiàng)目取得了5.25億元的銷售額，而當(dāng)時(shí)拿地時(shí)的付出為6.24億元。

　　銷售回款不暢而且現(xiàn)在又執(zhí)行了預(yù)售款監(jiān)管，K2地產(chǎn)想用9個(gè)蓋子蓋10個(gè)瓶子顯然不太可能。“從2010年初開始通州的開發(fā)貸基本上就停止，K2很難從銀行融資，其他渠道更難。”通州一位開發(fā)商向記者表示。

　　而在周邊項(xiàng)目大幅降價(jià)之時(shí)，K2地產(chǎn)旗下的4個(gè)項(xiàng)目并沒有參與進(jìn)來，成為了和北京ONE一樣堅(jiān)挺房價(jià)的代表。其中K2海棠灣8月只簽約了1套，9月中上旬簽約了2套，與其他項(xiàng)目的差距不斷加大。

　　“當(dāng)初K2地產(chǎn)一下子在通州運(yùn)作4個(gè)項(xiàng)目，我就覺得有點(diǎn)玄，現(xiàn)在看來當(dāng)初的判斷應(yīng)驗(yàn)了。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者表示。