摘要：8月28日，位于廣州從化溫泉鎮(zhèn)火界兩宗地塊公開(kāi)競(jìng)價(jià)，結(jié)果以流拍告終，從出讓歷史來(lái)看，兩宗地塊累計(jì)已出讓7次，但每次出讓均未能成功。盡管火界地塊反復(fù)流拍有地塊自身的原因，但自今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)住宅用地流拍頻率有所增加。有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，這體現(xiàn)出房企拿地的新趨勢(shì)，即更加謹(jǐn)慎，不再盲目參與競(jìng)拍。

從化地塊出讓至今已降價(jià)50%

據(jù)了解，從化火界地塊分為“地段①”和“地段②”。其中地段②面積為62123平方米，首次出讓發(fā)生在去年8月29日，彼時(shí)起拍價(jià)為19630.87萬(wàn)元，該地塊曾單獨(dú)出讓過(guò)三次，均以失敗告終。地段①面積為37486平方米，今年2月6日首次出讓，起拍價(jià)為10346.14萬(wàn)元，該地段單獨(dú)出讓過(guò)兩次，同樣無(wú)人應(yīng)答。此后兩宗地塊共同出讓過(guò)兩次，最后一次即是8月28日的情形。

根據(jù)廣州公共資源交易網(wǎng)公開(kāi)的出讓信息，從最初掛牌至今，地段②的起拍價(jià)從1.9億元將至本次出讓時(shí)的9124.63萬(wàn)元，累計(jì)降價(jià)超過(guò)1億元，地段①的起拍價(jià)也從最初的1.03億元降至5505.94萬(wàn)元，降幅接近50%。即便起拍價(jià)大幅縮水，但這兩地塊始終無(wú)人問(wèn)津，對(duì)此廣州克而瑞分析指出，主要原因在于地塊的歷史遺留問(wèn)題。

兩宗地塊原屬于廣州正東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下地塊，已被認(rèn)定為閑置土地，買受人需承擔(dān)因此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，并且地塊按照現(xiàn)狀交付，法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)及交付，買受人在競(jìng)得后，需向規(guī)劃部門重新申請(qǐng)規(guī)劃條件及相關(guān)技術(shù)指標(biāo)，拿地風(fēng)險(xiǎn)較大。更重要的是，根據(jù)土地出讓公開(kāi)文件，兩宗地塊國(guó)有土地使用證上表明的終止日期均為2065年1月4日，即使用年限僅剩不到47年。

此外，一同公開(kāi)的地塊評(píng)估報(bào)告亦顯示，在自然條件方面，地塊形狀為較不規(guī)則多邊形，對(duì)土地利用較不合理，地塊內(nèi)地勢(shì)不太平坦，需考慮坡度對(duì)建筑物的影響，因此對(duì)開(kāi)發(fā)利用有一定影響。而地塊所在位置基本設(shè)施及公共配套設(shè)施較完善，從地塊的地理位置上看，地塊距離溫泉鎮(zhèn)中心有一定距離，因此商業(yè)配套并不成熟。

百城前7月宅地流拍數(shù)接近去年全年

盡管從化火界地塊的案例相對(duì)極端，但從今年國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，整體流拍的宗數(shù)和面積與上一年相比均有所增加。中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)百城土地公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)監(jiān)測(cè)顯示，今年前7月流拍住宅用地總規(guī)劃建筑面積1663萬(wàn)平方米，已達(dá)到去年全年流拍地塊宗規(guī)劃建筑面積的約1.2倍。今年前7月流拍地塊宗數(shù)為137宗，已經(jīng)接近去年全年的水平。

不過(guò)，今年并非土地流拍量最大的年份，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的歷史統(tǒng)計(jì)，2011年百城住宅用地流拍量最多，達(dá)到515宗，2012年也有428宗。但從2011年之后，百城住宅用地流拍宗數(shù)呈波動(dòng)下降趨勢(shì)，其中2014年宅地流拍數(shù)曾有所回升，到了2016年，全年宅地流拍數(shù)降至80宗。此后的兩年，住宅用地再次進(jìn)入流拍高峰期。

從宅地流拍的分布情況來(lái)看，近幾年流拍地塊出現(xiàn)向東部沿海熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移的跡象。另外在今年前7月，一二線城市流拍宅地共計(jì)83宗，占流拍地塊的60.6%，流拍總數(shù)排名前10的城市中，一二線城市占據(jù)8個(gè)席位。

房企拿地逐步理性

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出，流拍宗數(shù)增多，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整以及企業(yè)資金壓力的增加相關(guān)。

在市場(chǎng)調(diào)整層面，今年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)深化，房企拿地更加趨于理性，優(yōu)質(zhì)地塊成為首選，也令部分地塊流拍現(xiàn)象增加。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告還指出，2017年起，土地市場(chǎng)拍地政策發(fā)生變化，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要內(nèi)容，如今競(jìng)自持等方式成為部分城市土地出讓的標(biāo)配條件，對(duì)于房企而言，這些限制條件對(duì)項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來(lái)了壓力，對(duì)企業(yè)資金支持提出了更高的要求。

與此同時(shí)，當(dāng)前熱點(diǎn)城市地價(jià)偏高，在限價(jià)的市場(chǎng)背景下，對(duì)于房企的盈利空間有明顯壓縮，也降低了房企拿地的積極性。受2016年大規(guī)模發(fā)債影響，今年起房企也進(jìn)入償債高峰期，面對(duì)國(guó)內(nèi)趨緊的融資環(huán)境、調(diào)控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等，企業(yè)資金進(jìn)一步承壓，拿地積極性減弱，土地流拍數(shù)量增加。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告預(yù)計(jì)，在內(nèi)外環(huán)境綜合影響下，年內(nèi)土地流拍的數(shù)量仍將繼續(xù)增加，也使房企逐步理性，市場(chǎng)預(yù)期也將逐步轉(zhuǎn)變