摘要：我國房價和地價的關(guān)系一直是學(xué)者討論的熱點話題，究竟是房價拉動地價，還是地價拉動房價，二者的關(guān)系一直處于爭論之中。該文從理論、實證和政策等方面對中國房價與地價關(guān)系的影響進行系統(tǒng)、深入地研究，并對進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，理順地價和房價形成機制等提出政策建議。

       一些人認為，房價高是由于地價高引起的，甚至有的房地產(chǎn)開發(fā)商還聲言，房價降不下來，主要是地價過高！如果再推行土地招標拍賣，定會抬高地價，那么居高不下的房價將會繼續(xù)上升。很多居民也把房價過高、買不起房歸咎于地價過高。而與此同時，土地部門卻說地價高是由于房價的不斷飆升引起的。究竟是房價高決定了地價高，還是地價高決定了房價高，房價與地價之間存在著怎么樣的內(nèi)在關(guān)系，這一問題的求解不僅對于更為科學(xué)地理解和認識當(dāng)前房價與地價的關(guān)系具有幫助，更為重要的是對于如何發(fā)揮房地產(chǎn)市場調(diào)控以及土地宏觀調(diào)控作用，促進房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有決策意義。

       一、房價的特征與地價的涵義  

       房價的特征：房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)和保值增值等特性。房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品一樣，之所以有價格是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即具有有用性、稀缺性和有效需求。

       地價的涵義：土地具有資源和資產(chǎn)兩重性質(zhì)。土地是一種自然資源，沒有價值，其價格是資本化的地租，但在土地利用中已凝結(jié)了人的勞動，并且有生產(chǎn)費用，就有了價值因素和價值價格，是一種資產(chǎn)。土地價格的內(nèi)涵包含兩個部分：一是土地資源價格，二是土地固定資產(chǎn)價格。土地價格即兩者之和的資本化。

       土地資源價格產(chǎn)生的基礎(chǔ)，是由于土地資源的有用性、稀缺性、壟斷性和可讓渡性，它是對土地資源所有權(quán)的壟斷而獲得的，正如馬克思所說，它并不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格。   土地固定資產(chǎn)價格，是凝結(jié)在土地中的社會必要勞動量決定的，其理論價格應(yīng)是生產(chǎn)成本加上平均利潤。所以土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低也不是由生產(chǎn)成本所決定。

       二、房價與地價的理論解釋

       國內(nèi)學(xué)者關(guān)于地價與房價關(guān)系的理論研究是多視角的，筆者嘗試將這些理論文獻分別進行歸納，通過比較來闡述該領(lǐng)域研究的進展和發(fā)展趨勢。

       從成本構(gòu)成的角度分析地價與房價的關(guān)系 用成本法的公式分析地價構(gòu)成為：地價＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益；房價構(gòu)成為：房價＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤。因此，建設(shè)部政策研究中心在《怎樣認識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》中提出：地價上漲是當(dāng)前房價上漲中的重要因素。而國土資源部發(fā)布的《2004年中國重點地區(qū)和主要城市地價動態(tài)監(jiān)測報告》則指出，雖然地價和房價均呈上升趨勢，但地價上漲幅度小于房價上漲幅度。報告認為，房地產(chǎn)市場需求強勁，房屋供不應(yīng)求，房價上漲使開發(fā)商對土地的需求增加，并拉動地價上漲。二者的觀點基于兩個方面的認識，一是地價是房價的重要組成部分之一，二是房地產(chǎn)價格是由它的供求關(guān)系決定的。    

       利用房價與地價數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本構(gòu)成，許多學(xué)者通過分析地價與房價的變化規(guī)律、地價占房價的比例及開發(fā)利潤率等，闡明了地價與房價之間的關(guān)系。鄒曉云指出由于地價概念不統(tǒng)一，將土地成本和土地所有權(quán)收益價格混淆起來，造成了目前關(guān)于中國房價中地價所占比例偏高的錯誤判斷。盡管近年來中國地價和房價變化趨勢基本一致，但二者的變化方向和速率卻并不一致，很難找到地價與房價之間變化的必然關(guān)系。從成本結(jié)構(gòu)來看，土地成本和構(gòu)成房價的其他成本在房價形成中所起的作用一樣，因此，地價不是房價偏高的決定性因素。     

       業(yè)內(nèi)人士認為基于三方面的原因地價不能決定房價：（1）土地產(chǎn)品的價格決定地租；（2）房市過熱條件下地價對房價無約束力；（3）決定房價的因素是市場行情而非成本。而基于另外兩方面的原因可以認為房價是地價的決定性因素：（1）需求是拉動房價上漲的動力，房價上漲是推動地價上漲的原動力；（2）地價生成機理的實證分析表明房價是地價形成的決定性因素。

       業(yè)內(nèi)人士從國際視角探討發(fā)達國家地價與房價的比例關(guān)系時發(fā)現(xiàn)，二者的關(guān)系較為復(fù)雜，可以分為4類：地價低房價也低、地價低房價不低、地價高房價不高、地價高房價也高。張清勇的研究指出：各國地價占房價的比例呈現(xiàn)隨時間不斷上升的態(tài)勢，而各國內(nèi)部不同區(qū)域間地價占房價的比例也有很大差異。因此，簡單的成本決定論并不能解釋地價與房價之間的因果關(guān)系。

       （二）從市場供求以及運行的角度分析地價與房價的關(guān)系劉琳、劉洪玉首先從需求角度出發(fā)，指出由于土地的自然供給沒有彈性，并且土地的供給是由政府壟斷的，因此中國土地市場所決定的地價更傾向于是一種需求價格。與此不同的是，增量市場中的房價則由供給和需求共同決定，不僅是買方愿意購買的價格，更應(yīng)是賣方愿意出售的價格。因此，從需求角度看，地價主要是一種需求價格。在同一時點，地價高是房價高的結(jié)果而不是原因。然后，他們從供給角度出發(fā)，指出由于土地的開發(fā)經(jīng)營成本首先發(fā)生，然后經(jīng)過一個建設(shè)周期形成最終的房價，因此，地價作為房價的成本之一，地價上漲是導(dǎo)致房價上漲的一個因素。

       最后，利用四象限模型，他們分析了地價與房價在土地市場和房地產(chǎn)市場的相互作用中的轉(zhuǎn)化過程，得出結(jié)論：籠統(tǒng)地說房價高決定了地價高，或地價高決定了房價高都是片面的，對房價和地價的因果關(guān)系要從不同的角度不同的時點來分析。

       業(yè)內(nèi)人士從房地產(chǎn)供給和需求的角度、金融支持的角度研究影響房價變化的因素，提出3條地價與房價的互動傳導(dǎo)路徑。路徑1：貨幣供應(yīng)量－銀行貸款－房地產(chǎn)投資－房價；路徑2：房地產(chǎn)投資－居民可支配收入－房價；路徑3：土地購置面積－地價－房價。路徑1體現(xiàn)了金融支持對房價的影響，路徑2體現(xiàn)了房地產(chǎn)需求增加帶動房價上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加，進一步影響房價的路徑循環(huán)；路徑3體現(xiàn)了中國土地出讓制度改革影響地價與房價的路徑循環(huán)。這3個路徑都直接影響房價，并通過房價影響地價，而地價對房價的影響只能通過路徑3來實現(xiàn)。

       （三）從市場結(jié)構(gòu)變化分析地價與房價的關(guān)系，實行土地招拍掛出讓后，學(xué)者們開始將研究視角轉(zhuǎn)入到從市場結(jié)構(gòu)的變化來分析地價與房價的關(guān)系。姚先國、黃煒華認為政府對土地一級市場上的壟斷雖然使地價發(fā)生了變化，但不一定影響房價，只不過使政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間利益分配格局發(fā)生了變化。招標拍賣出讓實際上主要是重新調(diào)整了政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的利益分配關(guān)系，政府收回了本該屬于土地所有者所有而被房地產(chǎn)開發(fā)商占有的部分土地收益，并結(jié)束了房地產(chǎn)開發(fā)的暴利現(xiàn)象。