數(shù)據(jù)顯示，8月份上海一手住宅成交面積僅為57.6萬平方米，創(chuàng)下了2005年以來樓市同期最低水平。業(yè)內(nèi)專家坦言，限購等多方政策調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，導(dǎo)致住宅市場呈萎靡態(tài)勢。

　　綠地集團(tuán)四部營銷總監(jiān)董堅(jiān)峰告訴記者，就時(shí)下的住宅市場而言，受限購政策影響，剛需成為市場成交主力，產(chǎn)品面向首次置業(yè)者是符合目前市場形勢的，綠地梧桐院正是如此定位項(xiàng)目，目前項(xiàng)目的首次置業(yè)客戶已占到六成。

　　8月27日，綠地梧桐院正式開盤，不少購房者連夜排隊(duì)搶購，項(xiàng)目銷售人員告訴記者，共有200多組人排隊(duì)購房，所發(fā)放的排號(hào)仍不夠來訪的購房者使用，最終只能讓未領(lǐng)到排號(hào)的購房者在最后一并入場，龐大的購房需求讓項(xiàng)目在當(dāng)天就基本售罄。

　　記者從前去購房的知情人士處了解到，開盤當(dāng)天早上8點(diǎn)，項(xiàng)目售樓處門口就已經(jīng)排起了長龍。其中，一對(duì)夫妻在開盤前日晚上8點(diǎn)就趕到售樓處，但只是拿到53號(hào)排位。換言之，在此之前就有超過50名購房者前來排隊(duì)。據(jù)此對(duì)夫妻表示，排隊(duì)的瘋狂程度著實(shí)令他們嚇了一跳，“原本只是預(yù)備在周邊賓館住一宿，隔天趕早前來排隊(duì)，但到了售樓處發(fā)現(xiàn)隊(duì)伍已然很"壯大"，迫使我們不得不選擇連夜排隊(duì)購房。”

　　綠地梧桐院開盤當(dāng)天的去化速度也十分驚人。項(xiàng)目銷售人員介紹，此次綠地梧桐院有兩棟高層出售，總計(jì)158套房源，戶型分為95平方米左右的兩房和115平方米的三房兩種。開盤當(dāng)日大部分房源已經(jīng)被一搶而空，其中80余套的兩房僅剩下個(gè)別頂樓房源未售出，同時(shí)，可售的三房也為數(shù)不多。對(duì)比目前滬上住宅市場的成交情況，此次綠地梧桐院的熱賣實(shí)屬“異類”。

　　此外，同屬樓市“異類”的鵬欣一品漫城和仁恒森蘭雅苑也在開盤當(dāng)日取得快速去化，跑贏市場大勢。專家指出，盤點(diǎn)此類快銷樓盤可發(fā)現(xiàn)，開盤價(jià)格都定得比較低，項(xiàng)目品質(zhì)也比原先的設(shè)計(jì)有很多提升，這成為其迎合市場需求的兩大殺招。

　　其實(shí)，此次綠地梧桐院的熱賣程度讓前來購房的消費(fèi)者都始料未及，“兩百個(gè)購房排號(hào)全部發(fā)出。”項(xiàng)目銷售人員告訴早報(bào)記者，有200多組人排隊(duì)購房，所發(fā)放的排號(hào)仍不夠來訪的購房者使用。

　　項(xiàng)目銷售人員告訴記者，以吸引顧客為目的，開盤當(dāng)天也有相應(yīng)的優(yōu)惠措施推出，貸款購房的每平方米價(jià)格優(yōu)惠200元，一次性全款付清的可每平方米優(yōu)惠300元。此外，項(xiàng)目售價(jià)隔天就升了500元，從原來的均價(jià)16500元/平方米調(diào)整為17000元/平方米。

　　該項(xiàng)目何以能在市場低迷的情況下，創(chuàng)造銷售奇跡?

　　有分析人士稱，個(gè)別樓盤去化速度極快的情況在以往就有出現(xiàn)，這主要是因?yàn)樯虾Ｗ≌�市場�?nèi)剛需和改善型購房者的數(shù)量十分龐大，雖然目前市場上定位剛需的樓盤有很多，但普遍沒有出現(xiàn)價(jià)格上的下調(diào)。一旦市場出現(xiàn)起初定價(jià)就相比周邊樓盤要低的項(xiàng)目，亦或是在性價(jià)比上要明顯優(yōu)于周邊樓盤所帶來的變相降價(jià)，都會(huì)快速吸引購房者前來選購。

　　此外，同策研究部總監(jiān)張宏偉則指出，能夠快速去化的多為精裝修項(xiàng)目，此類樓盤在裝修成本上的把控更容易通過適度的讓利促銷激活市場，達(dá)成成交。

　　“提升產(chǎn)品是抵御市場疲軟的關(guān)鍵。”鵬欣集團(tuán)營銷總監(jiān)方征煒告訴記者，面對(duì)目前的市場行情，依靠一些營銷手段已無法改變項(xiàng)目的成交，只有通過提升產(chǎn)品本身的價(jià)值才能跑贏市場大勢。為此，相比一品漫城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]的一二期房源，鵬欣針對(duì)三期項(xiàng)目在產(chǎn)品本身上有了更高的投入，比如設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的增加、建筑外立面和工藝方面的資金投入，以及景觀方面的升級(jí)等。

　　董堅(jiān)峰認(rèn)為，定價(jià)顯得特別重要，尤其是針對(duì)目前剛需為主的市場需求，具備一定的價(jià)格優(yōu)勢對(duì)此類購房者的吸引力很大。而綠地梧桐院[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]正是通過考量周邊一二手樓盤的售價(jià)情況，在定價(jià)上更貼近市場才取得良好成交。

　　其實(shí)，無論是提高產(chǎn)品品質(zhì)還是直接在定價(jià)上做出調(diào)整，歸根結(jié)底都是為了提高性價(jià)比來迎合市場需求。