摘要：隨著近年來全球央行大放水，吸引了大量的國(guó)內(nèi)投資者。風(fēng)靡一時(shí)的海外買房熱面臨著退潮的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商在海外頻繁遇阻，相關(guān)專家還提醒，應(yīng)注意置業(yè)國(guó)家的政治變化，應(yīng)該盡量在政策明朗時(shí)投資置業(yè)，減少風(fēng)險(xiǎn)。

       隨著近年來全球央行大放水，各國(guó)有的降息，有的維持超低利率，吸引了大量的國(guó)內(nèi)投資者。在2015年里中國(guó)資本投資到海外房地產(chǎn)的資金總額達(dá)到300億美元，是2014年的兩倍！中國(guó)資金的出境海外購(gòu)房游看似一片光明。

       但實(shí)際上，風(fēng)風(fēng)火火的海外投資買房風(fēng)潮卻在最近一年里頻遭波折。即便是新晉首富王健林也在西班牙投資上碰了釘子，而大量跟隨國(guó)內(nèi)知名房企出海的個(gè)人買家，也開始遭遇投資門檻抬高，移民政策變化，貸款難辦等各種變故。

       風(fēng)靡一時(shí)的海外購(gòu)房熱面臨著退潮的風(fēng)險(xiǎn)。

       跟著大佬去買房 已經(jīng)成了一股風(fēng)潮

       前兩年歐美發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲軟，國(guó)內(nèi)的富豪們正攜著億萬資金大張旗鼓地開始抄底歐美資產(chǎn)，其中最令人矚目的分別是老牌華人首富李嘉誠(chéng)和新晉華人首富王健林。尤其是后者，更是不惜重金購(gòu)入了英國(guó)、美國(guó)、西班牙、澳大利亞等多個(gè)國(guó)家的地產(chǎn)項(xiàng)目。

       兩位首富都動(dòng)了，老百姓自然也按捺不住了。北青報(bào)記者在多家移民中介了解到，兩位首富大舉投資海外，帶動(dòng)了打聽歐、美置業(yè)的客戶數(shù)量噌噌往上漲。

       “越來越多的房地產(chǎn)大亨紛紛加快走向海外的步伐，這將普通投資者的目光引向了海外市場(chǎng)。”戴德梁行海外項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，歐、美房地產(chǎn)市場(chǎng)在這些年里快速恢復(fù)，讓國(guó)內(nèi)投資者的信心也隨之增長(zhǎng)。加上人民幣的持續(xù)貶值，許多個(gè)人買家都認(rèn)為，跟隨著房企大佬們出游海外，將是資產(chǎn)重新配置，保值增值的穩(wěn)妥思路。

       來自萬國(guó)置地編纂的《2016全球房產(chǎn)投資展望暨萬國(guó)置地全球房產(chǎn)投資白皮書》也顯示，在人民幣持續(xù)貶值的趨勢(shì)下，出于資產(chǎn)配置和分散風(fēng)險(xiǎn)的考量，國(guó)內(nèi)高凈值人群將30%左右的資產(chǎn)配置到海外是一個(gè)合理的選擇，這也就意味著將有3.27萬億的海外投資需求，這一投資需求在未來10年的復(fù)合增速將達(dá)到20.6%。

       頻頻遇阻 開發(fā)商在海外開始吃苦頭

       “跟著大佬買房其實(shí)是比較聰明的做法，但并非沒有風(fēng)險(xiǎn)�！�北京方展國(guó)際部總監(jiān)魏克飛表示，哪怕你在國(guó)內(nèi)有過上千套房產(chǎn)的交易經(jīng)驗(yàn)，也不要盲目加入到海外購(gòu)房大軍中，即便是實(shí)力雄厚的房企，也開始在海外投資中遭遇刁難。

       近日，有西班牙媒體報(bào)道稱，萬達(dá)集團(tuán)將在8月前出售此前斥資2.65億歐元購(gòu)入的西班牙地標(biāo)建筑，原因就是因?yàn)椴疬w方案沒有談攏，這一消息已經(jīng)得到萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林的證實(shí)。

       在央視一檔節(jié)目中，王健林坦言，購(gòu)買西班牙馬德里大廈這件事情對(duì)萬達(dá)、對(duì)中企海外投資都是一筆非常寶貴的財(cái)富，并表示，“去西方購(gòu)買資產(chǎn)，要考慮政府換屆因素�！�

       此外，2013年萬達(dá)以7億英鎊收購(gòu)的倫敦One Nine Elms酒店項(xiàng)目也被傳或?qū)ⅰ傲鳟a(chǎn)”。有消息稱，由于建筑進(jìn)度落后于計(jì)劃，萬達(dá)可能與承建商分道揚(yáng)鑣。

       無獨(dú)有偶，綠地集團(tuán)進(jìn)入澳大利亞市場(chǎng)也同樣受阻。綠地集團(tuán)在不久前終止了與悉尼建工集團(tuán)Brookfield Multiplex的合作關(guān)系，兩公司原定合建本月起動(dòng)工、總投資7億澳元的悉尼最高住宅樓。

       而綠地最早建成交付的韓國(guó)濟(jì)州島項(xiàng)目，也曾因?yàn)榕c當(dāng)?shù)卣�府換屆而遭遇糾紛。

       此外，還有一家國(guó)內(nèi)大型房企的澳大利亞項(xiàng)目同樣遭遇瓶頸，原因就是規(guī)劃方案在當(dāng)?shù)夭槐煌ㄟ^，項(xiàng)目進(jìn)度一拖再拖。

       不難看出，即便是實(shí)力強(qiáng)大的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)大佬們，在海外的項(xiàng)目也難免遭受阻力。尤其是在歐美國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的當(dāng)下，對(duì)于中國(guó)投資者設(shè)置了更加苛刻的條件，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，類似萬達(dá)、綠地的情況并非偶然，還有可能發(fā)生。

       風(fēng)靡一時(shí)的海外投資買房面臨退潮風(fēng)險(xiǎn)

       而勢(shì)單力薄的個(gè)人投資者，更是在海外置業(yè)中遭遇非議。加拿大、澳大利亞、美國(guó)、英國(guó)等傳統(tǒng)海外置業(yè)的熱點(diǎn)國(guó)家，都開始針對(duì)中國(guó)購(gòu)房人進(jìn)行警告，甚至設(shè)置阻礙。

       不久前新上任的英國(guó)倫敦市長(zhǎng)就對(duì)海外投資購(gòu)房發(fā)出了批評(píng)，明確警告說，如果倫敦的房產(chǎn)都被中東和亞洲投資者買走，用作“二套房”或者根本控制不住，那么倫敦每年修建數(shù)千套新房也無法緩解住房危機(jī)。

       類似的批評(píng)還只是嘴上的問責(zé)，但很可能變成行動(dòng)上的限制，像今年4月，澳大利亞各大銀行就在澳洲政府的壓力下規(guī)定，幾乎同時(shí)收緊了對(duì)國(guó)外投資者的放貸，并相繼調(diào)低貸款額度，從房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%降到60%。

       另外，從今年7月1日起，所有銷售的房屋如果超過200萬澳幣，購(gòu)買者必須將房款中的10%作為預(yù)付稅款支付給澳大利亞稅務(wù)局，作為保證買家要繳納資本增值稅的預(yù)付稅。雖然此規(guī)定不僅針對(duì)海外人士，澳大利亞本地買家也受此限制，但實(shí)際操作中澳大利亞本地居民買家和新西蘭買家可以通過申請(qǐng)稅收清繳證書而避免此預(yù)付稅款。

       同樣開始限制海外購(gòu)房的還有加拿大。就在今年五月，一名中國(guó)留學(xué)生花1.5億人民幣購(gòu)下在溫哥華一座豪宅的新聞被廣泛傳播，在海內(nèi)外都引起了巨大爭(zhēng)議。加拿大一些地方政府開始出臺(tái)新政，限制房地產(chǎn)“影子轉(zhuǎn)售”，并要求外國(guó)人購(gòu)買房產(chǎn)必須申報(bào)國(guó)籍！

       所謂“影子轉(zhuǎn)售”，就是指在樓房買賣交易完成之前，把買賣合約轉(zhuǎn)手多次。由于轉(zhuǎn)手未有上報(bào)，因此當(dāng)局未有記錄在案，令政府損失大量稅款收入�？梢�，各國(guó)不約而同提高了購(gòu)房門檻，讓國(guó)內(nèi)買家的海外置業(yè)不再平坦。

       投資海外房產(chǎn)，更應(yīng)注意政治環(huán)境變化。

       雖然海外購(gòu)房的阻力加大，但海外投資置業(yè)因?yàn)橘Y產(chǎn)配置，環(huán)境優(yōu)良，相比北京、上海房?jī)r(jià)并不高等多方面優(yōu)勢(shì)，依然有著巨大的魔力。

       魏克飛就認(rèn)為，海外購(gòu)房仍然是富裕階層進(jìn)行資產(chǎn)投資的重要手段。他接觸的許多海外開發(fā)商仍舊把中國(guó)買家視作重要的客戶資源。如果從年齡層劃分，該投資客戶群集中在35-50歲之間，最普遍的特點(diǎn)是都帶著孩子過來咨詢，“說我現(xiàn)在買房做投資，將來我的孩子長(zhǎng)大了會(huì)去那邊住，這種購(gòu)房人占的比例比較多一些�！彼麄兊男枨蠓浅Ｃ鞔_，就是買海外房產(chǎn)，把它作為一種資產(chǎn)配置的方式，再找專業(yè)的人幫助他們租出去或賣出去。

       盡管進(jìn)行海外投資的國(guó)內(nèi)散戶明顯增長(zhǎng)，但對(duì)大多數(shù)人來說，對(duì)西方投資市場(chǎng)的不理解或不能親自去項(xiàng)目考察等客觀因素，會(huì)造成不同程度的投資風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士介紹，對(duì)有意向進(jìn)行海外置業(yè)或投資的潛在客戶的建議是，第一，一定要選擇非常專業(yè)的海外置業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，第二，在購(gòu)房過程中所有的流程，包括找律師、監(jiān)管、驗(yàn)房等事項(xiàng)要選擇專業(yè)的合作團(tuán)隊(duì)。

       此外，魏克飛還提醒，應(yīng)注意置業(yè)國(guó)家的政治變化，尤其是換屆等，很可能直接改變海外置業(yè)的政策。應(yīng)該盡量在政策明朗時(shí)投資置業(yè)，減少風(fēng)險(xiǎn)。