摘要：僅半年時間，香港同一地段、同一用途的土地價格暴跌近七成。春節(jié)之后，新界一塊宅地以不足2萬港幣的樓面價成交，將香港市場推向輿論的風(fēng)口浪尖。雖然事后顯示此地塊存在先天缺陷，但考慮到此前土地的連續(xù)流拍，以及去年10月后房價的連續(xù)下跌，香港市場步入由漲轉(zhuǎn)跌的調(diào)整期已成現(xiàn)實(shí)。市場開始熱議這是否意味香港樓市的斷崖式下跌？市場的解讀甚至引起了香港金管局的重視，該局總裁陳德森隨后回應(yīng)稱，香港房地產(chǎn)市場是否進(jìn)入下行周期還需要更多時間來判斷。

    北京六環(huán)樓面價是香港郊區(qū)的兩倍？

    根據(jù)招標(biāo)公示內(nèi)容，新界大埔區(qū)地段第221號用地以21.3億港元批予國萬投資有限公司，批租期為五十年，指定作私人住宅用途。以地盤面積37696平方米計，單位價格約為5.65萬港元每平方米；而在去年9月初，同樣是大埔區(qū)地段用作私人住宅的土地招標(biāo)，其單位價格高達(dá)17.7萬港元每平方米。相比之下，不到半年，地價下挫達(dá)到68%。

    據(jù)曾在香港大學(xué)讀研的鐘先生介紹，在香港的行政區(qū)劃分的十八區(qū)之中，位于新界的大埔區(qū)在香港人眼中基本上被認(rèn)為是“郊區(qū)”，相當(dāng)于北京的順義、懷柔、密云。但細(xì)心的觀察人士發(fā)現(xiàn)，北京郊區(qū)六環(huán)的土地成交價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了香港的“郊區(qū)”。去年年底，順義區(qū)仁和鎮(zhèn)的兩宗地塊成交總價近50億元，兩宗地塊的成交樓面價約為33000元每平方米，而大埔區(qū)該地塊折合人民幣樓面價為16585元每平方米，照此計算，北京六環(huán)的樓面價是香港大埔區(qū)的兩倍。

    地塊存瑕疵致底價出售？

    香港“郊區(qū)”地塊成交價的急劇下挫是否意味著香港樓市的下行？對此，也有部分業(yè)內(nèi)人士表示了不同的看法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，香港樓市的確在明顯調(diào)整，但具體到這塊地顯得有些夸張。該地塊的年限是50年，而且有明顯的瑕疵，無法跟大陸土地市場對比。

    根據(jù)土地出讓文件，新界大埔區(qū)地段第221號土地有環(huán)保團(tuán)體提出司法復(fù)核，政府是帶條件拍賣，買家付款后得默默等候司法程序走完，政府勝訴才能開發(fā)。要是政府?dāng)≡V，則原銀奉還，不帶利息。張大偉認(rèn)為，在香港，這種官司動輒打幾年，如果時間長，會導(dǎo)致成本提高。

    另外，亦有香港媒體指出，該地塊低價出售，主要是項目受司法復(fù)核、斜坡問題等困擾，加上樓市前景不明朗，令地價每況愈下。“是多方面的因素重合在了一起”。

    香港樓市下行趨勢已無懸念

    相關(guān)媒體在采訪時獲悉，雖然關(guān)于這塊地的情況存在爭議，但香港樓市的下行卻已經(jīng)在業(yè)內(nèi)形成了共識。

    2015年9月以來，香港房價已下跌9.5%。影響樓市的因素包括供應(yīng)增加、利率上行、香港及內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增速放緩。過去三個月中，樓市還接連出現(xiàn)兩起流標(biāo)事件。去年11月4日及今年1月25日，香港特區(qū)政府兩幅土地拍賣皆因“投標(biāo)報價未達(dá)港府預(yù)期底價”，以流標(biāo)告終。

    農(nóng)歷新年后首周，香港樓市依然一片蕭索。據(jù)香港各代理行數(shù)據(jù)，十大屋苑周末成交量于極低水平徘徊，樓市陷入低迷。中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰認(rèn)為，近日股災(zāi)及大埔土地低價售出等消息打擊樓市，部分業(yè)主看淡后市，大幅降價求售，尤其是新界區(qū)的部分物業(yè)，減價幅度達(dá)15%至20%。

    香港地產(chǎn)商們對樓市入冬似乎已形成了共識，并做出了價格與銷售的調(diào)整。長和系主席李嘉誠在出席集團(tuán)周年晚會時表示，香港房價上升10%或下跌10%都是平常事。有需求的時候，房價自然會漲，而需求少、經(jīng)濟(jì)差時，房價自然會下跌。恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗也在2016年1月表示，對香港樓市而言，樓市上漲或下跌15%至20%都不是什么大事。據(jù)香港媒體報道，香港地產(chǎn)商之一恒基地產(chǎn)迅速在樓市入冬之際做出了反應(yīng)，其旗下的豪宅項目帝匯豪庭在1月20日公布了首份定價單，定價較同區(qū)豪宅下跌了五成。

    此外，香港外資大投行也紛紛發(fā)布樓市下行預(yù)期，這標(biāo)志著香港樓市的下調(diào)趨勢已無懸念。國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾15日發(fā)布的報告稱，2016年將是香港房地產(chǎn)市場困難的一年，預(yù)測住宅樓價平均下跌10%至15%，而成交量預(yù)計持平或增加5%。瑞銀最新發(fā)表的研究報告也指出，美聯(lián)儲去年底宣布加息后，資金外流令香港本地樓價加速下滑，鑒于香港及全球宏觀經(jīng)濟(jì)不利因素的影響，瑞銀預(yù)期香港樓價由目前至2017年年底再跌20%至25%，并重申對香港地產(chǎn)股的“減持”投資評級，預(yù)期樓價下跌將拖累股價表現(xiàn)。

    香港會在適當(dāng)時候放寬樓市措施

    香港金融管理局總裁陳德霖在出席立法會時表示，雖然樓價已自高位下跌，并且成交量低迷，但仍需時間觀察以確定房地產(chǎn)是否已進(jìn)入了下行周期。若確實(shí)如此，該局會在適當(dāng)時候適度放寬樓市收緊措施。

    另外，據(jù)香港媒體援引陳德霖講話稱，香港金管局并沒有量化方程式衡量樓價跌多少才放寬措施，而是會參考多方面數(shù)據(jù)。金管局過去幾年收緊按揭，期間樓價曾經(jīng)歷六七個月甚至十二三個月的低迷時間后再次上升，所以即使目前樓價已由去年9月的高位回落，但仍要更多些時間來觀察。