摘要：從資金角度來說，由于央企、國(guó)企的資金環(huán)境較為寬松，因此他們與民企在拿地時(shí)候需要考慮的內(nèi)容不同，央企國(guó)企主要考慮這一地塊拿下來之后怎么做能盈利，而民企除了考慮能否盈利，還要考慮拿地后，如果資金周轉(zhuǎn)不力，會(huì)否拖垮企業(yè)自身。

    土地價(jià)貴，這讓手握重金的房地產(chǎn)央企、國(guó)企成為年末土地市場(chǎng)上最常見的身影及最大的贏家。值得注意的是，央企中國(guó)金茂與民企碧桂園在近期的合作拿地似乎正反映了央企的堅(jiān)決與民企的“尷尬”。

    今年10月21日，碧桂園聯(lián)合中國(guó)金茂以34.2億元和17.6億元拿下北京豐臺(tái)兩宗地塊。然而拿地僅一周后，業(yè)內(nèi)便有傳言稱，由于負(fù)責(zé)舉牌的中國(guó)金茂舉牌價(jià)超出了碧桂園授權(quán)的上限，碧桂園集團(tuán)有可能將退出該地塊的開發(fā)。

    退地風(fēng)波？

    就在金茂碧桂園聯(lián)合體拿下豐臺(tái)花鄉(xiāng)四合莊地塊的前一天，同樣是央企的中鐵置業(yè)剛以11億元摘得相鄰地塊，同為商服用地，樓面價(jià)卻為1.8萬元/平米，明顯低于金茂碧桂園所拿地塊2.9萬元/平米的樓面價(jià)格。

    “從目前看來，碧桂園完全退出這一地塊開發(fā)的可能性較小，但由于成交價(jià)格超出碧桂園此前授權(quán)的上限，因此碧桂園與金茂在股權(quán)比例上預(yù)計(jì)會(huì)有所調(diào)整�！币晃唤咏�碧桂園的知情人士在相關(guān)媒體采訪中說。

    據(jù)調(diào)查，在以往豐臺(tái)四合莊區(qū)域出讓的商服地塊中，此前的成交價(jià)格一直未超過2萬元/平米，金茂碧桂園此次的成交價(jià)格最高。同時(shí)，由于四合莊區(qū)域配套并不完善，區(qū)域周邊商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量也較大，因此這一項(xiàng)目的開發(fā)前景也令業(yè)內(nèi)擔(dān)憂。

    “隨著金融街南延、麗澤商務(wù)區(qū)崛起、第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)等利好，豐臺(tái)宋家莊、花鄉(xiāng)等區(qū)域在近幾年都進(jìn)入加速建設(shè)時(shí)期，但人流聚集、商業(yè)配套都需要時(shí)間�！比�聯(lián)寫字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)劉凱在FOUNDRY CLUB國(guó)際孵化器平臺(tái)落地豐臺(tái)石榴中心時(shí)指出。

    “從資金角度來說，由于央企、國(guó)企的資金環(huán)境較為寬松，因此他們與民企在拿地時(shí)候需要考慮的內(nèi)容不同，央企國(guó)企主要考慮這一地塊拿下來之后怎么做能盈利，而民企除了考慮能否盈利，還要考慮拿地后，如果資金周轉(zhuǎn)不力，會(huì)否拖垮企業(yè)自身。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)記者表示。

    業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)中國(guó)金茂而言，由于金茂系無論在高端酒店還是商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)都有較好的品牌效應(yīng)，因此即便碧桂園退出后續(xù)開發(fā)，以中國(guó)金茂的資金實(shí)力，也可以尋找到新的合作方甚至單獨(dú)開發(fā)。

    而隨著北京、上海等一線城市土地市場(chǎng)上價(jià)格被不斷推高，資金實(shí)力雄厚的央企國(guó)企則成為了土地市場(chǎng)上理所當(dāng)然的“主角”。

    據(jù)查詢北京國(guó)土局官方信息顯示，從9月2日至10月29日的兩個(gè)月時(shí)間中，北京市國(guó)土局共推出地塊35幅，其中涉及住宅用地的地塊11幅，商務(wù)及商業(yè)金融服務(wù)用地6幅。而在11幅住宅用地中，只有兩幅地塊被泰禾集團(tuán)與福建中維兩家民企獲得，其余9幅地塊的獲得者中均有央企、國(guó)企的身影。

    以葛洲壩獲得的豐臺(tái)樊家村地王地塊為例，除了獲得者葛洲壩是央企外，參與競(jìng)拍的企業(yè)中央企、國(guó)企儼然成為競(jìng)爭(zhēng)主力，包括中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體、龍湖保利首開平安聯(lián)合體、金融街萬科聯(lián)合體、方興碧桂園聯(lián)合體、中鐵建、中鐵置業(yè)及金地。

    “得知今天有那么多央企、國(guó)企來參與競(jìng)標(biāo)之后，我們就知道今天的競(jìng)拍很難有收獲，”一位參與當(dāng)天競(jìng)拍的民營(yíng)房企前期投資部門負(fù)責(zé)人感慨到，“在土地市場(chǎng)上想打敗央企和國(guó)企，那太難了。”

    陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，北上廣深這些一線城市，人口涌入強(qiáng)勁，需求持續(xù)增加，因此高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。而對(duì)于央企和國(guó)企來說，最大的優(yōu)勢(shì)還是資金寬裕程度，目前央企國(guó)企仍然可以從銀行獲得貸款，其他形式的融資也比民企容易得多。

    誰買央企的賬

    實(shí)際上，每當(dāng)樓市升溫時(shí)期，地王“央企造”就成為令人關(guān)注的現(xiàn)象。

    經(jīng)歷了2008年樓市低谷，2009年土地市場(chǎng)快速升溫。當(dāng)時(shí)的央企中化方興高價(jià)拿下北京廣渠路15號(hào)地后，央企國(guó)企就成為土地市場(chǎng)的�？�。 2011-2012年，樓市再次進(jìn)入瘋狂上漲時(shí)期，樓市調(diào)控政策中曾專門提出要平抑土地價(jià)格。但2012年兩會(huì)后再次出現(xiàn)“央企一日三地王”的熱鬧景象。

    為此，中央政策層面上曾明確要求央企不拿地王；另一方面，相關(guān)部委一直強(qiáng)調(diào)78家非主業(yè)央企正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此后的一段時(shí)間內(nèi)，央企的確在刻意“回避”著地王。在2012年北京萬柳地王地塊的爭(zhēng)奪中，保利地產(chǎn)在競(jìng)拍當(dāng)天臨時(shí)退出了地王的競(jìng)拍。

    不過，隨著樓市在2013-2014年再次進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)央企、國(guó)企作用也發(fā)生了變化。

    “2009-2010年，央企國(guó)企占據(jù)土地市場(chǎng)主角身份，主要表現(xiàn)為非主業(yè)央企的參與度大大加強(qiáng)，擠壓了民企的生存空間。但隨著房地產(chǎn)央企國(guó)企不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的集中度不斷提高，優(yōu)勢(shì)資源逐漸向房地產(chǎn)國(guó)企聚合�！鄙虾Ｑ芯吭焊痹洪L(zhǎng)楊紅旭指出。

    無疑，資金優(yōu)勢(shì)是國(guó)字號(hào)房企的最大優(yōu)勢(shì)。從2014年典型房企低融資成本排行中可以看到，排在前十位的房企中有8家為國(guó)企或央企背景，其中中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地的融資成本低于5%。另外，由于國(guó)資背景優(yōu)勢(shì)，國(guó)企在一些需要相應(yīng)政府主管部門審批的融資上也占據(jù)有利優(yōu)勢(shì)。

    “由于央企、國(guó)企在資金上的優(yōu)勢(shì)，如今購(gòu)房者對(duì)國(guó)字號(hào)房企產(chǎn)品更為青睞，尤其是北京目前豪宅項(xiàng)目扎堆，不差錢的央企國(guó)企在項(xiàng)目品質(zhì)打造上也更有優(yōu)勢(shì)�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

    據(jù)今年7月份中房協(xié)發(fā)布的中國(guó)品牌房企銷售業(yè)績(jī)榜，在銷售排名前20的房企中，房地產(chǎn)央企、國(guó)企或央企國(guó)企背景的房企已經(jīng)超過了50%。而在今年1-9月的北京商品住宅項(xiàng)目銷售排行榜上，央企、國(guó)企參與的項(xiàng)目也已占據(jù)半壁江山。