君合公司成立于2000年9月，初始注冊資本1000萬元，海南君合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占70%，北京國銳投資有限公司占30%;2001年11月，海南君合將全部股份轉(zhuǎn)讓給國銳投資，新股東云南景谷林業(yè)股份有限公司投入2187.5萬元，成為最大股東。景谷林業(yè)是“泰躍系”的三駕馬車之一，君合公司實際被“泰躍系”控制。 君合百年在2002年貢獻了20725萬元的房地產(chǎn)項目銷售收入后，之后再無任何收入。

　　2005年，君合百年的股東增加到5家，分別為景谷林業(yè)、國銳投資、東環(huán)置業(yè)、華健國際和云南玉加寶。其中，玉加寶是景谷林業(yè)的全資子公司，因為君合無錢繳納土地出讓金而通過直接注資“輸血”成為股東。 君合百年的股權(quán)變更記錄著“泰躍系”吸金之術(shù)——通過自身的嫡系公司和上市公司不斷成立子公司，并且只充當小股東，而上市公司向子公司注入大量資金，由于新公司的控制權(quán)均在泰躍手中，上市公司的資金也由此進入泰躍系的掌控之中。直到“泰躍系”掌門劉軍卷入北京市海淀區(qū)原區(qū)長周良洛受賄案之時，君合百年仍欠景谷林業(yè)借款4500萬元。

　　2007年，因劉軍受審“泰躍系”分崩離析，旗下公司開始撤資。中新先后三次出資7.998億元獲得君合百年55.95%的股權(quán)，成為自由小鎮(zhèn)的第二任主人。但中新并沒有獲得回報，資金危機讓中新公司無力開發(fā)項目。求售未果之后，中新擬將持有的55.95%的項目股權(quán)質(zhì)押給東環(huán)置業(yè)，但東環(huán)只同意借出4億元左右的資金，其中約9000萬還要付給原股東“泰躍系”相關(guān)公司。

華業(yè)東方玫瑰樓盤
 

　　2009年7月31日，中新公司用1.6億的價格將國銳投資100%的股權(quán)賣給了華業(yè)地產(chǎn)的全資子公司華富溢，又以10.3億元的價格轉(zhuǎn)讓了自由小鎮(zhèn)項目的所有股權(quán)。之后，華富溢又收購了東環(huán)置業(yè)和華建國際持有的君合百年44.05%的股權(quán)。 至此，君合百年完全歸屬華業(yè)。2010年，為對下屬公司進行清理整合，國銳民合又將其持有的55.95%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華富溢。華業(yè)成為項目的第三任主人，自由小鎮(zhèn)改名為華業(yè)東方玫瑰。

　　8月上旬，北京通州。華業(yè)東方玫瑰的項目售樓處集合了數(shù)十名業(yè)主，碩大的紅色橫幅掛到了售樓處的明顯位置，降價維權(quán)的聲音此起彼伏。 一切緣起在于華業(yè)東方玫瑰二期A9號樓推出了80多套特價房，均價14000～15000元/平方米，和優(yōu)惠前16500元/平方米的價格相比，降幅達10%以上。 這一降價行為引發(fā)了前期銷售的A4號樓40多位老業(yè)主的極度不滿。因為就在幾周前，這些業(yè)主剛以 19000元左右的單價購買了華業(yè)A4號樓的房子。 “A4樓盤的戶型和位置比A9的品質(zhì)更差。”憤怒的業(yè)主聯(lián)合起來到售樓處，要求開發(fā)商退還差價。

　　8月12日后，華業(yè)地產(chǎn)首次正面回應(yīng)，發(fā)布了一份名為“真成與您共享陽光、共擔風雨——關(guān)于‘特價推薦房’業(yè)主維權(quán)的回函”的文件，表示將在一周之內(nèi)明確答復(fù)業(yè)主。 同一天業(yè)主用《華業(yè)東方玫瑰A4業(yè)主致開發(fā)商第二封信》回擊，認為問題出來之后，華業(yè)只派了一個工作人員和業(yè)主談了1分鐘，明顯誠意不足。

　　8月17日，華業(yè)地產(chǎn)向媒體發(fā)布了一項名為“諾亞方舟”的計劃，擬采用沖抵物業(yè)費等形式向業(yè)主補償“5個折扣點”。 當天，業(yè)主在《A4維權(quán)業(yè)主給華業(yè)的第三封信--關(guān)于華業(yè)補償方案的聲明》中提出多個疑問，認為華業(yè)是在塑造正面形象，根本無意補償。

　　8月19日下午17點左右，華業(yè)正式公布補償方案，還是非現(xiàn)金形式補償成交價的5%，但多數(shù)業(yè)主并不贊同。 不信任感開始彌漫，銷售人員承諾會有的配套開始被懷疑是虛假宣傳。“之前被發(fā)在論壇上的售樓處前綠化景觀的照片，在維權(quán)發(fā)生之后也成為被指責的對象：做樣子。而當初是在表達向往與喜悅心情。”據(jù)維權(quán)現(xiàn)場人士稱。而這種不信任甚至在2011年4月底開盤之前一年多時間的焦急等待中都沒有出現(xiàn)。#p#副標題#e#

　　“40多萬元房款一夜蒸發(fā)!”一位業(yè)主表示，“我們希望開發(fā)商以現(xiàn)金形式補上現(xiàn)在的降價差額。”單純因為降價而維權(quán)并不能獲得支持，這點業(yè)主也明白。事實上，長期捂盤不開，是華業(yè)落人的真正口實，也成為維權(quán)者手中真正的談判“籌碼”。

　　2010年2月下旬，華業(yè)發(fā)布消息稱一期A1、A2兩棟樓已經(jīng)售罄，二期預(yù)計3月開盤。3月并沒有如約開盤。4月初傳出消息預(yù)計5月開盤，然后是6月底7月初，再然后是7月中旬……一直持續(xù)到2011年4月29日，終于開盤了。 在等待開盤的一年時間中，客戶流失，銷售人員要重新蓄客。但華業(yè)東方玫瑰還是迎來了開門紅：開盤前夕，排號的購房者超過了5000人。目前，A4已經(jīng)售出的509套房子中(包含已交定金但未網(wǎng)簽的43套)，大部分是在那時候賣出去的。

　　如果早知道A9比A4便宜，誰還愿意買A4?可華業(yè)東方玫瑰二期在開盤時推出了865套房源，主要來自于A4號樓的849套房。

　　查閱北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，與A4號樓一批獲得預(yù)售許可證的還有A5、A6、A7、A9號樓，共1478套房。據(jù)悉，開盤前公布的價格區(qū)間在16000-18000元/平方米，甚至有業(yè)主稱自己以19300元的單價購買的房子。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，東方玫瑰家園的A4號樓的擬售價格為18644元/平方米，A9號樓的擬售價格為18681元/平方米。有人預(yù)計，A4賣18000元/平方米，A9可以賣到22000元/平方米。 “捂盤其實是項目的銷售策略，在樓市上升期捂盤可以賣得更劃算，購房者也愿意買早不買晚。”這種質(zhì)疑聲此起彼伏。

　　其實，項目背后還另有隱情。據(jù)悉，直到4月24號，項目二期的預(yù)售許可證一直沒有辦下來。究其原因，除了多被提及的43家拆遷戶不愿搬遷的原因之外，華業(yè)東方玫瑰的前身——自由小鎮(zhèn)的前兩任主人都深陷泥潭。 對華業(yè)東方玫瑰(原自由小鎮(zhèn))享有開發(fā)權(quán)的是北京君合百年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其在2009年被華業(yè)地產(chǎn)完全收購，擁有了第三任主人。

　　在君合公司的資產(chǎn)評估報告中，不確定因素達19項之多，包括43戶未拆遷、約1.4億元預(yù)付賬款尚未取得合規(guī)票據(jù)、未提供長期股權(quán)的任何資料、原“藍T項目”企業(yè)所得稅及土地增值稅未清算、未提供應(yīng)交稅金的相關(guān)資料等可能影響到自由小鎮(zhèn)項目開發(fā)進度的重要因素。甚至曾有傳聞?wù)f君合百年挪用都市經(jīng)典項目業(yè)主的契稅，雖未經(jīng)證實，但是原計劃于2005年8月開始銷售的自由小鎮(zhèn)，直到2009年還沒開工。

　　華業(yè)地產(chǎn)表示，將在實際成交金額的基礎(chǔ)上下調(diào)5個點或進行換房、退房。但方案剛剛公布，不少業(yè)主紛紛表示不會接受這樣的補償計劃。

　　2011年5月，北京市開始實行新版限購令，同時跟進的還有限貸等政策。限購政策出臺之后，并沒有像之前政策的效果一樣陷入“空調(diào)”，樓市成交量迅速下滑，這在通州、大興、房山等遠郊區(qū)最為明顯。通州K2清水灣開盤半年只賣掉了10套房子，但K2地產(chǎn)營銷總監(jiān)李翔說：“橫向和一些其他項目相比，我們的業(yè)績還算是不錯的。”

　　5月，北京樓市成交量并不難看，環(huán)比4月甚至上漲了5.2%，因為有龐大的需求支撐。但新增的17個項目的簽約套數(shù)僅為608套，占供應(yīng)量的10.7%，通州的庫存量創(chuàng)下新高。 據(jù)悉，7月向北京市住建委提出于8月預(yù)售申請的項目超過21個，情況還在變壞。在“通州將成為下一個浦東”的呼聲中，攀升的房價使原本定位于首次置業(yè)和改善型需求的市場逐漸發(fā)生了偏離。

　　轉(zhuǎn)折的苗頭初顯。 但華業(yè)東方玫瑰首先開盤的A4號樓還是獲得了開門紅，短時間之內(nèi)銷售過半，因為剛剛過去的3、4月份，同處通州區(qū)的世紀新城賣到了2萬8，海棠灣賣到了2萬6的單價。A4之后，華業(yè)按計劃推出了A9等另外4棟樓。但根據(jù)售樓處“一房一價”公示牌顯示，截至8月18日，二期A4之外的629套房源只售出37套，成交慘淡。

　　7月，通州珠江維拉小鎮(zhèn)推出約40套特價房，并在兩周之內(nèi)簽約80%，由此拉開了特價房“狂潮”。8月初，華業(yè)東方玫瑰改變了原來“低開高走”的銷售策略，在A9號樓推出了80余套特價房，從均價18000元/平方米一下降到了15000元/平方米。促銷效果還不錯，不過維權(quán)風波也隨之而來。

　　依靠一期兩棟樓回籠的部分資金，華業(yè)挺過了二期開盤前長達一年的等待。但二期剛剛上市就碰上了樓市寒冬和維權(quán)事件，目前唯一的好消息就是華業(yè)上半年歸屬于母公司所有者的凈利潤約在1.46—1.67億元，比上年同期增長45%-65%。華業(yè)還能再挺一陣。#p#副標題#e#

　　不過華業(yè)內(nèi)部也有所變動，東方玫瑰的項目負責人從陳云峰到潘東培再到鄧小虎，已經(jīng)三易其人，營銷團隊核心的多次變化會影響到銷售策略和與合作方的溝通。 “從此次維權(quán)事件的處理來看，華業(yè)東方玫瑰營銷團隊的反應(yīng)多少有些被動和倉促，處理方式也缺乏遠見性。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱。

　　限購令之后，通州的有效購房者已經(jīng)不足原來的一半，過去占到48.5%的外省購房者下降到不足10%，降價和上升到戰(zhàn)略層面的補償計劃雖然著眼于未來，但可能會使華業(yè)陷入更被動的局面。

　　但通州對于華業(yè)卻至關(guān)重要。深圳、北京、長春及大連是華業(yè)集中布局的四個區(qū)，目前長春、深圳以及大連的項目已經(jīng)有限，通州自然成為華業(yè)未來利潤增長的重中之重。 華業(yè)在通州拿下“東方玫瑰”項目，且獲得了銀團高達17億的銀行貸款;去年8月，華業(yè)地產(chǎn)接下通州區(qū)梨園鎮(zhèn)舊村土地一級開發(fā)項目;之后，又砸下21.9億元拿下通州兩塊地，以華業(yè)地產(chǎn)2010年3季度的資產(chǎn)規(guī)模來看，通州的一塊地是公司總資產(chǎn)的1/3!不容有失。

　　“百萬平米大盤”在兩年里僅僅賣出去3棟樓。限購短時間內(nèi)不會放松，而被華業(yè)前副總經(jīng)理陳云峰渲染成“北京的浦東”的新城要帶來真正的利好，則需要等待更長的時間。華業(yè)還需要挺更久!

　　華業(yè)東方玫瑰樓盤網(wǎng)站上曾經(jīng)先后多次發(fā)出的開盤信息，但只聞樓梯響不見人下樓，直至2011年4月開盤，購房人等待了一年多。遲遲開不了盤，有人說這是華業(yè)的“陰謀”，是為了蓄更多的客，等房價繼續(xù)上漲賣更高的價。“華業(yè)在北京的項目并不多，但已三遇調(diào)控，加上之前的玫瑰東方項目被曝出質(zhì)量問題，華業(yè)真正的問題可能在于對未來形勢判斷錯誤，銷售策略調(diào)整不及時，和項目各環(huán)節(jié)的合作方溝通不暢。”業(yè)內(nèi)人士分析說。