摘要：三四線城市在一定程度上陷入樓市困局，原因不外乎兩點(diǎn)：長(zhǎng)期過(guò)度依賴土地財(cái)政，靠賣地賣房支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);商品房供應(yīng)超過(guò)有支付能力者的需求。盡管有關(guān)部門和地方政府采取了取消限購(gòu)、限貸、限外以及放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低二套房貸首付比例等措施，但仍不能有效解決上述問(wèn)題。要想盡快走出困局，三四線城市亟需摸清商品房供需情況，允許房?jī)r(jià)適度合理回落以去庫(kù)存，并通過(guò)調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級(jí)培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

    近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局陸續(xù)發(fā)布了8月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要數(shù)據(jù)。同上月相比，主要指標(biāo)增速有升有降，體現(xiàn)出“緩中趨穩(wěn)”“穩(wěn)中向好”的勢(shì)頭。具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，出現(xiàn)的情況則相對(duì)更為復(fù)雜。

    一方面，全國(guó)商品房銷售額和銷售面積于今年5月和6月分別實(shí)現(xiàn)由降轉(zhuǎn)升之后，升幅不斷提高，8月份同比分別增長(zhǎng)15.3%和7.2%，雙雙創(chuàng)下新高。尤其是銷售額增幅明顯超過(guò)銷售面積增幅的事實(shí)，表明就全國(guó)而言，房?jī)r(jià)整體水平有所上升。另一方面，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已連續(xù)20個(gè)月處于下行通道，從2013年全年的19.8%降至今年1至8月的3.5%;作為先行指標(biāo)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積今年以來(lái)也一直以30%以上的幅度遞減，1至8月降幅為32.1%。

    同時(shí)，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)也有了明顯分化。8月份，深圳新建商品住宅價(jià)格以環(huán)比5.2%、同比31.8%的增幅領(lǐng)漲全國(guó)。同時(shí)，價(jià)格同比繼續(xù)下降的城市中有40個(gè)的降幅依然超過(guò)5%，且多數(shù)為三四線城市。于是，某外籍研究機(jī)構(gòu)在對(duì)我國(guó)四川省進(jìn)行為期一周的實(shí)地調(diào)查后，得出“警惕中國(guó)三四線城市樓市泡沫，更大的危機(jī)在醞釀中”的結(jié)論。

    在筆者看來(lái)，盡管上述結(jié)論用詞較重，盡管其中一二線城市樓市泡沫正在退去，需有股市大拋售才能提振萎靡樓市等觀點(diǎn)值得商榷，但反映的情況是客觀存在的，其擔(dān)心也有一定的道理。也就是說(shuō)，我國(guó)三四線城市確實(shí)在一定程度上陷入了樓市困局。分析其中的原因，不外乎兩點(diǎn)：長(zhǎng)期過(guò)度依賴土地財(cái)政，靠賣地賣房支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);商品房供應(yīng)超過(guò)有支付能力者的需求。盡管有關(guān)部門和地方政府采取了取消限購(gòu)、限貸、限外以及放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低二套房貸首付比例等措施，但這些措施并不能有效解決以上兩方面的問(wèn)題。

    三四線城市要想盡快走出樓市困局，還需要在以下3個(gè)方面努力。

    首先，通過(guò)多種形式的調(diào)查摸清商品房供需情況。從供應(yīng)角度看，既需要掌握增量，也需要摸清存量。開(kāi)展全國(guó)房屋普查是最為徹底有效的方法，某些三四線城市可以先行一步。凡已出售的房屋，主管部門都有成交記錄;待售或空置房屋，可由住建部門牽頭，匯總各開(kāi)發(fā)單位信息。從需求角度看，可利用公安部門人口管理信息、民政部門婚姻登記信息和2015年正在開(kāi)展的1%人口抽樣調(diào)查信息，摸清現(xiàn)有人口的年齡結(jié)構(gòu)、婚姻狀況，以判斷未來(lái)一段時(shí)間住房剛需和改善性需求規(guī)模。

    其次，允許房?jī)r(jià)適度合理回落，積極去庫(kù)存。降價(jià)無(wú)疑會(huì)帶來(lái)當(dāng)?shù)刎?cái)政收入和部分投資者收入的減少，但力撐房?jī)r(jià)，必然有價(jià)無(wú)市，一部分自住型剛需和改善性需求仍然無(wú)法實(shí)現(xiàn)，供大于需的高價(jià)位也不會(huì)等來(lái)新的投資者。占?jí)旱馁Y金難以周轉(zhuǎn)，政府和個(gè)人的投資也就難以變現(xiàn)。而允許房?jī)r(jià)隨行就市、適度回落，則可以創(chuàng)造更多有支付能力的需求，既使更多民眾改善了居住條件，也減少和回收了占?jí)嘿Y金。即使不能增加收入，至少可以降低損失。

    再次，通過(guò)調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級(jí)培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。土地財(cái)政來(lái)錢快，但難以為繼，地方政府要放棄固守現(xiàn)有增長(zhǎng)模式的思維定式。當(dāng)今世界已經(jīng)步入高科技和大數(shù)據(jù)時(shí)代，發(fā)展機(jī)遇和商機(jī)不僅層出不窮，更是日新月異，需要的是發(fā)現(xiàn)和捕捉的能力。所以，各地應(yīng)從本地區(qū)實(shí)際出發(fā)，積極發(fā)現(xiàn)和培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并提高發(fā)展質(zhì)量。這個(gè)過(guò)程或許會(huì)漫長(zhǎng)且艱苦，但無(wú)疑也會(huì)更加扎實(shí)、更具可持續(xù)性。