摘要：“2015年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展平穩(wěn)。房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)下滑到個(gè)位數(shù)，但房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額已經(jīng)回穩(wěn)�！睆V州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文預(yù)計(jì)今年中國(guó)房地產(chǎn)投資額將突破10萬(wàn)億元，銷(xiāo)售面積將在12億平方米到13億平方米之間。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展顯得特別重要。

    趙卓文指出，今年政策面偏暖；房產(chǎn)稅立法工作已經(jīng)啟動(dòng)，但實(shí)際征收要在2017年以后；未來(lái)3年，房地產(chǎn)政策將更多偏向于分類(lèi)調(diào)控，城市政府自主權(quán)加大；類(lèi)似“330新政”這樣的政策還會(huì)陸續(xù)到來(lái)；地方稅費(fèi)減免、戶(hù)籍制度改革等等，都會(huì)階段性助推樓市發(fā)展。

    中國(guó)樓市受四大因素影響

    趙卓文認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要受四大因素影響，首先是經(jīng)濟(jì)增速減緩，“從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)的需求將下降�！逼浯问腔ヂ�(lián)網(wǎng)因素影響，從商業(yè)到寫(xiě)字樓到住宅，從發(fā)展商到房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，發(fā)生了巨大的變化。第三是政策因素，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等，都將對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。最后是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的影響。

    趙卓文表示從2014年下半年開(kāi)始，土地市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)速了長(zhǎng)達(dá)10年的“瘋漲階段”。發(fā)展商拿地趨于理性。2015年土地市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)近年來(lái)少見(jiàn)的“成交下降”的現(xiàn)象�！皬�2015年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)將維持7~8年左右的高峰發(fā)展期。2022年以后的市場(chǎng)具有極大的不確定性。短期樓市依然穩(wěn)定�！壁w卓文說(shuō)。

    下半年樓市回暖已成定局

    “下半年樓市"量升價(jià)穩(wěn)"已成定局�！壁w卓文指出上半年一線城市的成交量同比上漲42.9%，北上廣深樓市前低后高。第二季度，北京、深圳等地還出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲的局面。下半年樓市將延續(xù)第二季度的上升態(tài)勢(shì)，在下半年創(chuàng)出成交量的新高。

    他認(rèn)為主要原因在四點(diǎn)：第一，“330新政”后，政策面轉(zhuǎn)暖，鼓勵(lì)二套房消費(fèi)等政策，將有力促進(jìn)樓市成交的提升；第二，北上廣深的房?jī)r(jià)已呈穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。習(xí)慣了“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的購(gòu)房者會(huì)加快入市步伐；第三，2014年下半年至2015年上半年股市火爆，大量資金流入股市。隨著“瘋牛”階段的結(jié)束，下半年部分資金會(huì)回流到保值增值潛力更好、更可靠的樓市中；第四，2015年房地產(chǎn)發(fā)展商仍將堅(jiān)持去庫(kù)存、快銷(xiāo)售的策略，產(chǎn)品供應(yīng)豐富，性?xún)r(jià)比高，有助于銷(xiāo)售量的提升。

    未來(lái)區(qū)域分化將更突出

    趙卓文認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平下降已是不爭(zhēng)的事實(shí)。其中，三四線城市供大于求的壓力尤顯突出，有些城市庫(kù)存量超過(guò)2年消化期，價(jià)格也是下降趨勢(shì)。與之形成鮮明對(duì)照的是，一二線城市由于土地資源稀缺，產(chǎn)業(yè)仍不斷集聚，人口仍不斷增加，地價(jià)、房?jī)r(jià)呈上升趨勢(shì)。未來(lái)幾年，國(guó)內(nèi)城市房地產(chǎn)業(yè)的分化將更加明顯和突出。

    “前幾年出現(xiàn)過(guò)鄂爾多斯、溫州等房地產(chǎn)投資的"陷阱"地區(qū)。2015年，將出現(xiàn)大面積的"投資負(fù)收益"區(qū)域�！钡湫腿缰袊�(guó)東北地區(qū)這樣經(jīng)濟(jì)活力不足，人口凈流出的片區(qū)，將面臨市場(chǎng)供求壓力加大，價(jià)格下行的威脅。過(guò)去幾年被過(guò)度爆炒的區(qū)域，如海南，也將面臨降溫的風(fēng)險(xiǎn)。一線城市的中心區(qū)，將成為樓市投資的避風(fēng)港。政策驅(qū)動(dòng)下的新興區(qū)域，如自貿(mào)區(qū)，將成為樓市投資的新熱點(diǎn)。

    投資者應(yīng)記住三句話

    對(duì)于投資者，趙卓文則提醒應(yīng)記住三句話：第一句是“中心、中心還是中心”。中心城市中心區(qū)的中心物業(yè)，是最具投資價(jià)值的產(chǎn)品；第二句是少買(mǎi)公雞，多買(mǎi)母雞。多買(mǎi)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，少買(mǎi)住宅類(lèi)物業(yè)。第三句是少買(mǎi)大雞，多買(mǎi)小雞。少買(mǎi)“成熟”物業(yè)，多買(mǎi)“成長(zhǎng)型”物業(yè)。趙卓文表示：“2015年中國(guó)股市的投資狂潮之后，中國(guó)人將會(huì)更理性地對(duì)待房地產(chǎn)投資。新型互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品或會(huì)有大爆發(fā)的機(jī)會(huì)和潛力。傳統(tǒng)的購(gòu)房模式，將受到挑戰(zhàn)。下半年的各種房地產(chǎn)REITS產(chǎn)品（房地產(chǎn)信托投資基金），值得期待�！�