林先生是來自廈門的眾多小房企掌門人之一。一年多前，也就是本輪房地產(chǎn)調(diào)控起始期，他以1億元自有資金操盤一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，地價(jià)3億元。

　　彼時(shí)，根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商已經(jīng)不能通過銀行貸款獲得土地款，他無奈以36%的年利率向民間高利貸借款2億元，拍下該地塊。誰料到，更嚴(yán)厲的信貸政策接踵而至，以土地抵押向銀行貸款的希望瞬間化為泡影。

　　在年支付利息高達(dá)7200萬元的窘境下，一年多過去了。8月17日，林先生的項(xiàng)目沒有任何開工計(jì)劃，卻已經(jīng)支付了超過1億元的高利貸利息。

　　但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，如果僅僅是信貸緊縮，林先生的項(xiàng)目還不至于擱置到現(xiàn)在。通過細(xì)算一筆賬，開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)的秘密游戲浮出水面。

　　“大不了不做房地產(chǎn)了。”

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控已一年有余，且力度層層加碼毫無松動(dòng)跡象。時(shí)至今日，在償債成本過高、樓盤銷售遇阻等層層重壓之下，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)將在未來數(shù)月以各種形式退出房地產(chǎn)業(yè)。林先生就是其中的一個(gè)“樣本”。

　　“在樓市熱銷的周期，開發(fā)商拿地時(shí)對(duì)地價(jià)的測(cè)算是基于房價(jià)上漲而得出來的。”林先生表示。比如一個(gè)地價(jià)3億元的項(xiàng)目，15萬平方米的建筑面積，樓面土地價(jià)是2000元/平方米，加上2500元/平方米建筑成本(包括市政、公共設(shè)施、綠化)，各種稅收成本約1000元/平方米，如果加上高利貸融資成本折進(jìn)來的1000元/平方米，其總成本就在6500元/平方米。這還不包括一些設(shè)計(jì)費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用等。

　　2010拿地的時(shí)候，周邊房價(jià)是6000元/平方米，而他對(duì)前景的估計(jì)一定是未來可以賣到至少8000元/平方米才有利可圖。但不幸的是，宏觀調(diào)控到來，房價(jià)沒有任何上漲的跡象。這才是林先生項(xiàng)目擱置，或很多項(xiàng)目未來可能爛尾的真實(shí)原因。

　　當(dāng)記者詢問林先生“如果房價(jià)在未來一年不上漲，他會(huì)如何選擇”時(shí)，他笑稱大不了不做。

　　借高利貸，倒閉，或者退出

　　數(shù)據(jù)顯示，即使是在房企集中度升到最高的2010年，萬保招金率領(lǐng)的百強(qiáng)房企，其合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額14360億元，也僅占全國商品房銷售額的27.4%。業(yè)內(nèi)人士稱，中國二、三、四線城市仍有50%的房地產(chǎn)項(xiàng)目存留在中小房地產(chǎn)企業(yè)手中。

　　“開發(fā)商已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到，此輪調(diào)控，政府不把房價(jià)調(diào)整下來決不會(huì)收手。而調(diào)控的重要策略就是在資金上把開發(fā)商逼到墻角。從貸款到境外融資，再到信托產(chǎn)品，層層收緊，開發(fā)商目前除了高息向民間資本借貸外，幾乎已經(jīng)無錢可找。最終只能選擇降價(jià)回款。”中原地產(chǎn)董事局主席黎明楷向記者表示。根據(jù)記者的調(diào)查，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)類似林先生這樣的中小房企大量存在。

　　開發(fā)商的另一個(gè)選擇是倒閉或退出

　　“2011年下半年，中小房企將不可避免地遭遇資金鏈危機(jī)，他們或降價(jià)賣房，或把項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓他人。因?yàn)轫?xiàng)目仍然存在，市場(chǎng)上看不到明顯的破產(chǎn)或倒閉的企業(yè)集中出現(xiàn)，但這些小企業(yè)其實(shí)就是因?yàn)橘Y金危機(jī)，變相退出了市場(chǎng)。”一位金融業(yè)高層向記者表示。

　　在8月17日舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心副主任秦虹也認(rèn)為，大量發(fā)行貨幣的周期已經(jīng)結(jié)束，持續(xù)緊縮的貨幣政策令銀行貸款在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)再為房地產(chǎn)帶來充裕資金，中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈勢(shì)必將越來越緊，并有可能斷裂。

　　“有時(shí)候，一個(gè)企業(yè)倒閉還是不倒閉，就是差那么一口氣。”一位開發(fā)商稱。

　　這位開發(fā)商這樣告訴記者：“2008年時(shí)，開發(fā)商資金鏈也一度非常緊張，但隨著金融危機(jī)的發(fā)生，信貸閘門的打開，開發(fā)商的一口氣又緩過來了。但這一次，一年內(nèi)似乎看不到容得開發(fā)商緩口氣的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)業(yè)高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)這時(shí)候就體現(xiàn)出來了。”

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)者巴曙松透露，一些做房地產(chǎn)開發(fā)的朋友私下表態(tài)，一旦限購取消，開發(fā)商會(huì)集中出貨，然后策略性退出房地產(chǎn)。