“偽豪宅”市場(chǎng)盛行 造就房?jī)r(jià)高漲
發(fā)布時(shí)間：2011-07-29 來(lái)源：京華時(shí)報(bào) 編輯：狄海霞
2011年6月23日拿到預(yù)售證的“紅杉溪谷嘉園”此次共推出116套房源，值得注意的是，該項(xiàng)目擬售價(jià)格在30512元/平方米至32975元/平方米之間，但是目前成交的兩套房均價(jià)僅為24411/平方米，較擬售價(jià)格低了7000元/平方米，成為北京今年來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格與擬售價(jià)格最大的樓盤(pán)之一。
不過(guò)，原本在本區(qū)域內(nèi)屬于高端定位的項(xiàng)目，卻以非豪宅定價(jià)入市的紅杉溪谷嘉園項(xiàng)目依然面臨低成交尷尬。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)本周三的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目擬售的116套房源目前只有11套成交。據(jù)悉，目前整個(gè)通州在售的別墅項(xiàng)目有10個(gè)，同檔別墅單價(jià)低于30000元/平方米。中建·紅杉溪谷嘉園30512元/平方米至32975元/平方米之間的擬售價(jià)格明顯高于周邊同類(lèi)項(xiàng)目，也使得該項(xiàng)目不具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
在北京豪宅市場(chǎng)的降價(jià)風(fēng)中，一些原本定價(jià)上屬于高端住宅的項(xiàng)目，在降價(jià)促銷(xiāo)后，房?jī)r(jià)大幅下降，位于通州的“中建·紅杉溪谷嘉園”成為擬售價(jià)與成交價(jià)價(jià)格相差最大的樓盤(pán)之一，成為“偽豪宅”的典型。
高端市場(chǎng)偽豪宅增多
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，和2010年相比，2011年新增高端住宅的定價(jià)明顯保守，基本無(wú)5萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目。同時(shí)，7月高端項(xiàng)目的成交均價(jià)依然明顯低于擬售價(jià)，如倚山庭院、紅杉溪谷嘉園的成交價(jià)分別為39800元/平方米、25000元/平方米，分別低于定價(jià)8000元/平方米、7000元/平方米。
鏈家報(bào)告中所提的中建·紅杉溪谷嘉園項(xiàng)目位于通州區(qū)通燕高速，原京哈高速2號(hào)耿莊出口北側(cè)3公里，該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員向記者表示，首期推出疊拼別墅房源均為毛坯，戶(hù)型面積為192平方米-210平方米。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，第三輪調(diào)控以來(lái)高價(jià)項(xiàng)目入市明顯減少，甚至沒(méi)有5萬(wàn)元/平方米以上的期房項(xiàng)目入市，同時(shí)還會(huì)有某些項(xiàng)目定位高端，定價(jià)卻落入3萬(wàn)元/平方米以下。
對(duì)于這些預(yù)期開(kāi)盤(pán)的中高端樓盤(pán)中，一些樓盤(pán)的預(yù)期價(jià)格明顯高于周邊同類(lèi)項(xiàng)目的情況，某業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“如果以這個(gè)價(jià)格開(kāi)盤(pán)，除非項(xiàng)目有獨(dú)到之處，否則銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀。開(kāi)發(fā)商很可能是先定一個(gè)比較高的價(jià)格，吸引客戶(hù)注意，在實(shí)際銷(xiāo)售中，可能會(huì)采用折扣、優(yōu)惠措施，因此實(shí)際成交價(jià)可能不會(huì)那么高。”
紅杉溪谷嘉園所處的區(qū)域成為項(xiàng)目滯銷(xiāo)的又一原因，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉告訴記者，調(diào)控政策執(zhí)行后，通州購(gòu)房者分流。郊區(qū)購(gòu)房者主要由投資者及剛需組成，北京第三輪政策執(zhí)行后，市場(chǎng)投機(jī)基本已經(jīng)絕跡。而剛需中對(duì)價(jià)格明顯的部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向房山等明顯價(jià)格更有優(yōu)勢(shì)的區(qū)域。受到政策限制的小部分外地剛需也轉(zhuǎn)移到了不受限購(gòu)影響的燕郊等區(qū)域，明顯使得通州需求銳減。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2010年以來(lái)中高端期房住宅供應(yīng)量約18800套，但僅有45%簽約，其中今年6月開(kāi)盤(pán)的中高端項(xiàng)目簽約率僅11%。以目前中高端住宅約600套/月成交來(lái)看，僅2010年以來(lái)的中高端住宅大概需要17-18個(gè)月進(jìn)行消化，消化速度較普通住宅更為緩慢。整個(gè)中高端市場(chǎng)一方面面臨著巨大消化壓力，另一方面暗自降價(jià)后依然面臨低成交尷尬。
對(duì)于何為“偽豪宅”，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“偽豪宅”多為雖然預(yù)售價(jià)仍在豪宅標(biāo)準(zhǔn)之上，但實(shí)際成交價(jià)格已大幅走低，張?jiān)孪蛴浾叻治龇Q(chēng)，“‘偽豪宅’就是很多騎虎難下，賣(mài)不上高價(jià)又因?yàn)轭櫲鞣N原因不能公開(kāi)降價(jià)的項(xiàng)目。”
