限時代”來臨

　　1月26日，“新國八條”正式出臺，為今年房地產(chǎn)市場定下基調(diào)，標(biāo)志著樓市全面進入“限時代”。

　　“合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)”、“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”、“從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施”。

　　“限制”，毫無疑問地成為今年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)。就在這一夜，據(jù)說全國上下不少房地產(chǎn)開發(fā)商連夜開會，徹夜未眠。民間的反應(yīng)則喜感十足，有“段子”傳：考慮到“限購令”執(zhí)行后，各地離婚率不斷攀升，更有小三趁勢密謀扶正，現(xiàn)研究決定，自這個很“2”的日子，頒布“限離令”。北上廣深一線城市每天離婚總額限制在百對以內(nèi)，其他城市限50對;指標(biāo)下發(fā)各居委會，如果超額，要約談居委會大媽;離婚者需提供沒有小三證明及非同居證明。

　　“廣州細(xì)則”落地

　　2月25日，“廣州細(xì)則”出臺，“限外令”外，確定“買一賣一”等細(xì)則。

　　2月底，廣州市公布2011年度新建住房價格控制目標(biāo)，規(guī)定今年房價漲幅要低于11%，但把歸屬于保障房范圍的限價房和經(jīng)適房也納入到新建住房統(tǒng)計范圍。

　　而在限購政策的“紅圈”之外，增城、從化有幸逃過一劫，但另一“限價”政策卻隨之浮出水面。4月初，兩市陸續(xù)規(guī)定，單盤售價不得上浮5%-10%。

　　“廣州細(xì)則”并無新意，力度也未如預(yù)期嚴(yán)厲。市民稱之為“溫柔”，發(fā)展商稱之為“務(wù)實”。有網(wǎng)友調(diào)侃“本次政策充分兼顧到各階層購房者的多重購房心理，可謂博眾家之所長，集眾者之所期”。網(wǎng)友甚至列出四類購房心態(tài)：1、買到的認(rèn)為還好早買到了(心里想差點買不到，慶幸);2、賣掉的認(rèn)為還好早賣掉了(心里想差點賣不掉，驚險);3、沒買到的認(rèn)為還好沒有買到(心里想房價要跌了，冷汗);4、沒賣掉的認(rèn)為還好沒有賣掉。

　　“提準(zhǔn)”每月一次

　　年中回首，央行度過了“忙碌”的上半年。通脹壓力高企，5月份CPI同比上漲5.5%，創(chuàng)34個月以來新高，6月份CPI預(yù)計將突破6%。緊縮型貨幣政策成為今年上半年的主基調(diào)。進入2011年以來，央行已經(jīng)連續(xù)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，每次0.5個百分點。截至6月份，大型金融機構(gòu)存準(zhǔn)率達到歷史高點21.5%。央行還在2月份及4月份加息0.25個百分點。

　　每月一次的“提準(zhǔn)”，富有規(guī)律。在總貸款額同比大幅下降的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的貸款降幅更加顯著。央行行長周小川在接受媒體采訪時說，存款準(zhǔn)備金率沒有一個上限，它取決于條件，看來，每月一次的“提準(zhǔn)”在下半年持續(xù)下去的概率依然極高。

　　保障房“硬指標(biāo)”

　　中央下達的1000萬套保障房的“硬指標(biāo)”，無疑將打亂很多城市的既定計劃，廣州便是其中之一。

　　2月底“廣州兩會”期間，住房保障部門高調(diào)公布：今年全市計劃新建保障性住房4.3萬套，為歷年新開工面積之最。但這個數(shù)字很快被更高的任務(wù)所取代，而這兩個數(shù)字之間，土地、資金的缺口以及增加的工作量，都讓“完成任務(wù)”變得遙不可及。

　　落實資金和用地，并于次年考核，完不成任務(wù)的就約談、問責(zé)，顯然，中央層面的“軍令狀”形式已被地方政府所效仿并層層下壓。然而，“鐵腕任務(wù)”讓不少經(jīng)濟學(xué)者質(zhì)疑。經(jīng)濟學(xué)人士許小年在微博中寫道：“保障房大躍進，土地、資金在哪里?物業(yè)管理誰負(fù)責(zé)?道路、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療等生活配套服務(wù)誰提供?分配方法是什么?這些事都不研究落實，逼著下面弄虛作假。就像20世紀(jì)50年代大躍進，年畝產(chǎn)萬斤，把農(nóng)民的口糧、種子都交上去，餓死多少人?別再瞎折騰了。”

　　“大山臨盆”，房價微漲0.8%

　　“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”甫一出臺，市場震動：開發(fā)商人心惶惶，期望房價下降者拍手稱快，連一向堅稱房價會上漲的專家也認(rèn)為“今年房價會下降”……#p#副標(biāo)題#e#

　　至今，2011年樓市已過半，除了增城，購房者并沒有感覺其他區(qū)域的房價有所下滑。數(shù)據(jù)反映的情況是：今年1-5月份，廣州十區(qū)一手房價為13226元/平方米，相比去年同期的13115元/平方米，微漲0.8%。此情此景，正如法國著名寓言作家拉封丹《大山臨盆》中所描述：大山臨盆，天為之崩，地為之裂，日月星辰，為之無光。房倒屋塌，煙塵滾滾，天下生靈，死傷無數(shù)……最后生下了一只小耗子。

　　市場震動，部分消費者被限購、限貸擋在樓市門外，結(jié)果是誕下了房價微漲0.8%這只“小耗子”。

　　降價預(yù)言再度破產(chǎn)

　　房價高不高?數(shù)字告訴我們，現(xiàn)在的房價很高，說房價不高的，要不是腦子有問題就是心眼有問題。無論是從房價收入比還是和前一兩年的房價相比，現(xiàn)在房價高是顯而易見的。但是高房價什么時候會回落，只有回落之后才知道。這和人的一生沒什么兩樣，只有經(jīng)歷過才知道發(fā)生了什么，能預(yù)先知道的那叫算命，那東西的準(zhǔn)確率非常隨機。

　　但很多人總以為自己就是樓市里面“算命”的，并將自己歸類為“算得準(zhǔn)”的行列中，結(jié)果遭遇被大家看到什么都沒穿，只是在裸泳的尷尬。知名經(jīng)濟學(xué)家徐滇慶一世英名，因為預(yù)測房價被迫向深圳市民道歉。每一次中國樓市調(diào)控，經(jīng)濟學(xué)家謝國忠都會跳出來說中國房價會跌50%，這為他贏得了眾多網(wǎng)友支持，也讓他有了“Mr. Bubble”———“泡沫先生”稱號，但中國房價從來沒有跌過50%。2008年、2009年房價倒是跌了一會，不過稍后反彈得更厲害。

　　即使如此，對房價進行預(yù)測的專家還是源源不絕，誰都知道，市場關(guān)注的焦點就是房價，只有說房價，才能吸引眼球。“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”一出，又有專家預(yù)測今年房價會降。

　　從目前來看，這種預(yù)測并不能說完全沒有道理。因為房價這東西，可以環(huán)比，也可以同比。如果是環(huán)比，今年2月份廣州房價還在1.4萬元/平方米的水平上，3-5月都在1.2萬元/平方米線上，也算是降了。

　　如果單個月同比，去年3-5月份，每個月的房價都比今年3-5月份的要高，這也算是降了。但我們知道，數(shù)字這東西，最能在表面上欺騙人，如果深入分析，就會發(fā)現(xiàn)事實和表面數(shù)據(jù)間有很大的出入。今年部分房價數(shù)據(jù)之所以表現(xiàn)為下降，是因為今年中心六區(qū)一手住房買賣不活躍，其成交占比從沒有超過四成;而去年的前五個月，中心六區(qū)的成交占比基本都在五成以上(最低的4月份也有49.83%)。中心六區(qū)房價高，買賣不活躍了，表現(xiàn)出來的全市十區(qū)房價自然就低了。如果真的去比較單個樓盤，就會發(fā)現(xiàn)價格比去年低的并不多，比去年高的倒有不少。

　　如果以今年前五個月的均價進行同比，今年房價下滑的預(yù)測暫時不準(zhǔn)。與去年相比，今年前五個月廣州房價要比去年高出111元/平方米。單看111元/平方米并沒有多少，但想想去年房價已經(jīng)那么高了，今年竟然還能更高，一點上漲對購房者來說都是百上加斤。

　　上輪調(diào)控壞了心態(tài)

　　2007年政府對房價的打壓，讓房價從2008年開始震蕩下行，特別到了2008年11月份，房價一路掉頭向下。但因應(yīng)對次貸危機而砸下的4萬億元投資，砸得全球市場一片驚濤駭浪，砸出了全球最快的經(jīng)濟增速，也砸出了全球第二的GDP。加上對房價打壓政策的松綁，房價在2009年五六月份迅速逆轉(zhuǎn)向上，之后政府和開發(fā)商驚喜收獲了史上最成功的財政及贏利，中國出現(xiàn)了銷售超千億元的房企，炒房者賺了埋頭苦干一輩子都賺不到的錢。而有更多的市民，只能絕望地仰望“珠穆朗瑪峰般”的房價。

　　影響更不好的是，這一輪調(diào)控下房價的反復(fù)，讓市場心態(tài)發(fā)生了明顯的變化。炒房者更堅定了房價不會下跌、下跌便會有更厲害反彈的心態(tài)，只要一有機會，就會購入更多的房產(chǎn)。這一次“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”總打壓不了投資客的欲望，和上一輪調(diào)控的失敗不無關(guān)系。炒房者買得越多，房價就越難下降。其次，開發(fā)商的心態(tài)也發(fā)生了變化。2008年誰跑得快誰是傻子，誰跑得最慢誰賺得最多。因此，這一輪調(diào)控成交量雖然大跌了，但誰都捂著掖著，不肯輕易降價，誰都怕再當(dāng)傻子呀，這樣一來，房價怎么降呢?!

　　要房價下降，現(xiàn)在看來只有炒房者和開發(fā)商的心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變。要發(fā)生轉(zhuǎn)變，目前來看還只能是資金的去杠桿化，買房者從銀行借到的錢越來越少，開發(fā)商借錢越來越難，只能靠銷售回籠資金。這樣一來，開發(fā)商就算知道要做傻子也只能降價賣房。#p#副標(biāo)題#e#

　　首次置業(yè)、改善型買家：不是買不起，就是貸不到

　　2011年，限購、限貸政策步入“深水區(qū)”。盡管對首次購房者一路綠燈，對改善型需求者也允許“買一賣一”，但事實證明，在2011年上半年，無論是首次購房者，還是改善型買家，都受到了政策的“誤傷”。對首次購房者來說，首付越來越高，實行基準(zhǔn)利率，加上遲遲未見下降的樓價，讓首次購房者上半年充滿了糾結(jié)和焦慮。對改善型買家來說，更不敢隨意換房，一旦換房，不僅可能導(dǎo)致買不回合適的房子，甚至是“無法獲得貸款”。記者從廣州幾家大型中介行了解到，目前市場上“買一賣一”的案例并不多。

　　商用物業(yè)、不限購區(qū)域：因“限”得福，成交火爆

　　在大多數(shù)樓盤成交“被限制”之余，商用物業(yè)以及增城、從化等不限購地區(qū)的樓盤，卻因“限”得福，在2011年上半年獲得了量價的豐收。

　　2月底，“廣州細(xì)則”公布增城、從化不限購。4月份，增城、從化公布房價調(diào)控目標(biāo)。限價而不限購，給開發(fā)商留下了巨大的操作空間。借助“不限購”的優(yōu)勢，從化、增城樓盤成為上半年成交的大贏家。

　　而對于商用物業(yè)來說，更因住宅限購而“咸魚翻生”。

　　越秀城建興業(yè)地產(chǎn)(工商鋪)營運總監(jiān)朱輝稱，近段時間以來，廣州商用物業(yè)的表現(xiàn)可以用“量價齊升”來形容。“預(yù)期今年下半年全市甲級寫字樓的凈吸納量將突破70萬平方米，超越歷史高位。在過去的9個月內(nèi)，全市甲級寫字樓售價也實現(xiàn)了50%的漲幅。”仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪介紹。

　　通脹保值、高端型買家：借名購房，手段多多

　　接近年中的時候，沉寂了大半年的高端物業(yè)紛紛尋求突破口，不少樓盤均取得不錯的銷售業(yè)績。市場中暗流涌動的一群狡黠的民間資金，以各種各樣的名義、用各種各樣的手段沖破“限購令”的限制，發(fā)展商更稱其為“高端剛性需求”，認(rèn)為在通脹的形勢下，有錢人的閑錢急于尋找出路，這種迫切性與剛性需求買家并無兩樣。

　　這些“有錢人”是如何獲得購房資格的?據(jù)記者了解，大多都是借用親戚的名額，“這些有錢人，有自己的律師團隊，可以制定完備的法律條款進行約束，并不畏懼法律風(fēng)險，甚至他們根本不擔(dān)心有法律風(fēng)險”，某頂級豪宅的負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　轉(zhuǎn)眼間2011年樓市已經(jīng)走完上半場，與以往不同的是，樓市在今年上半年遭遇了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。梳理半年地產(chǎn)風(fēng)云，那些鮮活、有個性甚至有些南轅北轍的聲音和觀點，曾對市場作出種種判斷及預(yù)測，折射出2011年樓市是充滿思辨的，喊漲與叫跌同在，利好與利空博弈，而最終的市場狀態(tài)又叫人跌破眼鏡。

　　房價不會永漲不跌，也不會只跌不漲，所以無論唱空還是唱多，只要能堅持己見自圓其說，總有一天還是會在某種程度上實現(xiàn)“階段性正確”。這是一個信息傳播如此快速的時代，讓2011年樓市的“雷語”也好，強音也罷，總能聲聲入耳，給人啟發(fā)。

　　大佬發(fā)音或成“雷語”

　　早在2011年年初，不少業(yè)界大佬、專家便開始對2011年樓市進行“預(yù)測”，很多機構(gòu)、開發(fā)商代表、專家基于當(dāng)時看不到調(diào)控環(huán)境會放松而選擇了“看空”。

　　1月初，國家信息中心發(fā)布的研究報告認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)價格整體“震蕩向下的概率較大”。與此呼應(yīng)的是，中國社科院出版的2011年《中國與世界經(jīng)濟發(fā)展報告》指出，2011年，房地產(chǎn)價格可能下降。此后，中國社科院又在2011年《房地產(chǎn)藍皮書》中稱，2011年，我國房價走勢將會出現(xiàn)分化格局，低檔商品房價格將走低，平均房價水平將下降。

　　當(dāng)中，也有具體給出降價指標(biāo)的。去年底，中國人民大學(xué)發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測報告》認(rèn)為，貨幣政策的調(diào)整以及房地產(chǎn)調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，預(yù)計2011年3月至4月是樓市全面調(diào)整的時點，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)接近20%的下滑。1月3日，國際投行巨頭摩根士丹利發(fā)表研究報告稱，2011年內(nèi)地住宅供應(yīng)量可能會大于需求量，城市樓價會下跌15%�！兜谝回斀�(jīng)》張庭賓則認(rèn)為，一線城市樓價保守估計下跌30%，理由是提高購房成本、限購、房產(chǎn)稅，此三管齊下，封殺了樓市的投資(投機)需求。全國人大常委會原副委員長成思危在年初也表示，預(yù)計“今年內(nèi)地的房價沒有大升的可能，或出現(xiàn)不多于25%的跌幅”。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　3月份“全國兩會”期間，兩位業(yè)界大佬———星河灣老板黃文仔、富力地產(chǎn)董事長張力齊齊拋出降價預(yù)言。黃文仔稱，今年由于受各種因素的影響，廣州房價將會有小幅回調(diào)，下調(diào)區(qū)間在10%到20%，都是非常自然的，而從長期來看，廣州樓市均價保持在9000元/平方米左右比較合理。張力稱，廣州中心城區(qū)樓價會跌破到1萬元/平方米以下，理由是土地成本會跌得厲害，土地成本下跌會帶動整體房價下跌，估計土地成本會跌30%-40%，房價下跌是市場理性的回調(diào)，并非房地產(chǎn)商的“寒冬”，去年突然漲那么多也是不合理的，虛高的情況下回落是合理的。

　　看多派贏得“上半場”

　　2010年年底，針對中國人民大學(xué)發(fā)布報告“2011年3-4月份市場出現(xiàn)拐點”的預(yù)測，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭反駁稱，這個觀點比“房價下跌20%”更不靠譜，他認(rèn)為到2011年二三季度，國房景氣指數(shù)可能會觸底反彈，行業(yè)將重新步入上升通道。同期，廣東省社會科學(xué)院、廣東省省情調(diào)查研究中心聯(lián)合公布了2010年度廣東房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評估結(jié)果，認(rèn)為2011年廣東房價難大漲大跌，而二三線城市房價或隨城軌的開通出現(xiàn)較大幅度上漲。

　　2011年年初，廣州舉行了一場“封閉式”的房地產(chǎn)研討會，廣州房地產(chǎn)界的知名專家齊齊出席。房地產(chǎn)專家趙卓文透露，出乎意料的是，專家們的意見十分集中，預(yù)計2011年廣州的房價還會漲。趙卓文認(rèn)為，2011年廣州一手房供應(yīng)約6.5萬套，而2010年銷售逾800萬平方米、過千億元，2011年仍將是相對供求平衡、供應(yīng)偏緊的年份，廣州地價、房價正處于加速上升期。廣州房地產(chǎn)從1979年起步，用了28年，直到2007年才達到1萬元/平方米，預(yù)計從“1萬元/平方米”到“2萬元/平方米”會是一個加速過程。房價上漲類似股市的“逼空”行情，泡沫正在吹大，風(fēng)險正在增高。

　　一貫“看多”的合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，從宏觀經(jīng)濟和城市發(fā)展來看，廣州房價仍有較強的動力，預(yù)計2011年樓價仍處于上升趨勢。預(yù)計2011年廣州全市一手住宅均價合理升幅為8%-15%，月度均價在1.3萬-1.5萬元/平方米之間。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，中國房價2011年一定會在調(diào)控中頑強增長，且上漲幅度不會低于20%。在2011年的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場將會有驚無險，地產(chǎn)商們依然心存樂觀。“無論從哪一方面來說，房價沒有理由不上漲”。