近年來(lái)，一房多賣(mài)所產(chǎn)生的糾紛已屢見(jiàn)不鮮，形式也是多種多樣，如何妥善處理這些案件成了人們較為關(guān)注的一大社會(huì)問(wèn)題。近日，赤峰市喀喇沁旗人民法院審結(jié)了一起因一房二賣(mài)產(chǎn)生的訴訟案件。

　　樓房首次買(mǎi)賣(mài)

　　2009年，關(guān)某夫婦購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)在建樓房一處，并交了首付款11萬(wàn)元。2010年6月30日，關(guān)某夫婦與周某簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將該房轉(zhuǎn)賣(mài)給周某，每平方米價(jià)格1680元，包括車(chē)庫(kù)在內(nèi)的總價(jià)款共29萬(wàn)余元。合同約定：首付款11萬(wàn)元已由關(guān)某夫婦先行支付，待房屋交付后周某將11萬(wàn)元一次性給付關(guān)某夫婦;二期房款8萬(wàn)元由周某支付，剩余房款待交工時(shí)由周某支付。合同簽訂后，當(dāng)日雙方一起交納了二期房款8萬(wàn)元。因周某應(yīng)交納的8萬(wàn)元二期房款沒(méi)有籌足，由關(guān)某夫婦墊付3萬(wàn)元。之后周某償付1萬(wàn)元，剩余2萬(wàn)元約定7月10日前償還。此款經(jīng)關(guān)某夫婦多次催要，周某一直未能給付。

　　樓房二次買(mǎi)賣(mài)

　　2010年11月28日，關(guān)某夫婦給周某送去三期交款清單，約10萬(wàn)余元，并且告訴周某：如果到12月15日不能交清房款，樓房將被收回。到2010年12月15日，第三期房款期限屆滿時(shí)，關(guān)某夫婦將該房轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人，第三人一次繳清房款32.2萬(wàn)余元后，并于當(dāng)日下午將購(gòu)房合同更名到自己名下，由開(kāi)發(fā)商出具了產(chǎn)權(quán)證明。周某向法院提起訴訟時(shí)該房已由第三人占有使用。

　　三方辯論

　　隨后，原告周某為維護(hù)自身權(quán)益，特提起訴訟，要求判令被告關(guān)某夫婦，繼續(xù)履行2010年6月30日雙方所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。被告周某夫婦辯稱：原告違約在先，依雙方簽訂的購(gòu)房合同，被告應(yīng)交付二期房款8萬(wàn)元，但是原告只交付了5萬(wàn)元，被告墊付3萬(wàn)元，此3萬(wàn)元原告只償還了一萬(wàn)元，剩余2萬(wàn)元約定7月10日前償還，但是幾經(jīng)催要原告也未支付;原告喪失了履行債務(wù)的能力，該房總價(jià)款29萬(wàn)余元，原告連欠被告的2萬(wàn)元都不能按期支付，表明被告沒(méi)有能力支付剩余的房款23萬(wàn)余元，為避免開(kāi)發(fā)商收回房屋，使原告蒙受巨大的損失，不得于12月15日將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人;被告單方解除合同有法律依據(jù)。綜上，被告請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。第三人則辯稱：其與關(guān)某夫婦簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一次性交清了32萬(wàn)余元，并于當(dāng)日下午將購(gòu)房合同更名到自己名下，由開(kāi)發(fā)商出具了產(chǎn)權(quán)證明。現(xiàn)房屋歸第三人所有，第三人不同意將房子交付給原告。

　　法院判決

　　法院審理后法官認(rèn)為：原告與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及被告與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是各方的真實(shí)意思表示，合同均有效。因原告與被告夫婦及被告夫婦與第三人之間均未在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)視為未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，屬平等債權(quán)，被告方有權(quán)解除與原告之間的合同而履行與第三人之間的合同，且被告與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同已履行完畢，第三人已實(shí)際占有房屋，故原告要求繼續(xù)履行與被告夫婦之間合同的請(qǐng)求，不予支持。因此，法院依法駁回了原告的訴訟請(qǐng)求，案件受理費(fèi)由原告承擔(dān)。責(zé)成被告退還原告6萬(wàn)元并承擔(dān)利息損失。

　　建議：明確自己在買(mǎi)賣(mài)行為中的權(quán)利和義務(wù)

　　就一房二賣(mài)問(wèn)題，喀喇沁人民旗法院民事審判庭庭長(zhǎng)陳向明說(shuō)：由于房?jī)r(jià)暴漲等因素，目前房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛高發(fā)，為了避免爭(zhēng)議和損失，建議購(gòu)房人在進(jìn)行住房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，明確自己在買(mǎi)賣(mài)行為中的權(quán)利和義務(wù)，最好聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)律師提供法律服務(wù)，以免遭受損失。想要防范一房二主事件發(fā)生，房屋買(mǎi)受人不要采取一次性交納全款的方式，可以先期只交納20%的房款，等拿到房屋銷(xiāo)售合同和房屋預(yù)購(gòu)預(yù)售登記備案表時(shí)再交納其余80%的房款。另外，買(mǎi)房時(shí)可以和售房單位簽訂一份特別合同，約定如果出現(xiàn)除了自己以外的任何購(gòu)房者，售房單位都必須要按特別約定給予賠償。而且還應(yīng)在購(gòu)房后及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記，不要以為光有了發(fā)票或住了進(jìn)去就萬(wàn)事大吉，因?yàn)楹芏啻祟?lèi)問(wèn)題都是在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)發(fā)現(xiàn)的。在購(gòu)房之前，購(gòu)房者可以到房屋備案登記部門(mén)進(jìn)行查對(duì)，一旦有問(wèn)題可以立即報(bào)案。