近日，資本市場(chǎng)終于迎來兩個(gè)多月跌跌不休后的第一縷“曙光”，其中保障房概念板塊異軍突起。

　　云南城投(600239,股吧)(600239.SH)，這家早已因大規(guī)模參與地方保障房建設(shè)而為投資者追捧的地方保障房建設(shè)企業(yè)，股價(jià)一路飆升;另一家地方保障房建設(shè)的重點(diǎn)參與企業(yè)首開股份(600376,股吧)(600376.SH)發(fā)布公告，公司向銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)，擬在銀行間市場(chǎng)發(fā)行不超過43億元的中期票據(jù)，所募集資金將用于保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)，近期股價(jià)業(yè)表現(xiàn)不俗。

　　保障房的能力似乎還不止于此。就在上周四，水泥股集體大漲，并且?guī)��?dòng)玻璃、建筑建材和機(jī)械等保障房概念股集體飆升。

　　有分析人士則分析，保障房作為主題投資概念再度受到資金青睞。一時(shí)間，保障房迎來了它對(duì)資本市場(chǎng)龐大影響力的又一次高潮。

　　保障房最近成為低迷市場(chǎng)的一劑“強(qiáng)心針”：“涉保”上市公司股價(jià)逆市大漲、保障房投資成為商品房投資萎縮的最“給力”補(bǔ)充。

　　所以，當(dāng)住建部的一則報(bào)告披露，我國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中有七成企業(yè)缺席保障房建設(shè)時(shí)，很多人頗感迷惑，不是迷惑這些房企沒有社會(huì)責(zé)任，而是疑惑這么一個(gè)“名利雙收”的“香餑餑”，會(huì)有那么多房企不懂得珍惜。

　　原因何在?綜合多位業(yè)內(nèi)多方人士的分析，許多地方“有做頭”的保障房項(xiàng)目大多被當(dāng)?shù)卣�府背景的企業(yè)占據(jù)，外來房企尤其是民企根本沒機(jī)會(huì)，這是其一;其二，保障房多種類型的項(xiàng)目，尚未能形成公開、透明、成熟的運(yùn)作體系，存諸多未知風(fēng)險(xiǎn)，房企不愿也不敢冒這個(gè)險(xiǎn)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說，“保障性住房的關(guān)鍵在于土地問題，參與保障性住房建設(shè)的主體的盈利空間多少也在于土地的問題，地方政府不在土地問題上讓步，地方政府發(fā)債也好，企業(yè)平臺(tái)融資也好，進(jìn)行保障性住房建設(shè)都是無稽之談，這也是百?gòu)?qiáng)房企中有七成未參與保障房建設(shè)的主要原因。”

　　可是，住建部一個(gè)報(bào)告披露的情況，讓許多人有些看不懂。這份由住建部政策研究中心披露的百?gòu)?qiáng)房企《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任實(shí)踐報(bào)告》顯示，截至目前，房地產(chǎn)企業(yè)參建保障房的整體情況并不樂觀，百?gòu)?qiáng)名單中僅有30家在2007年至2010年間參與保障房建設(shè)，排名前十的企業(yè)全部參與，其他70家房企未參建。

　　為什么多數(shù)地方的保障房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，以地方政府背景的企業(yè)為主?這才是問題的關(guān)鍵。

　　陳晟指出，“據(jù)我所知，多數(shù)地方政府對(duì)參與保障房項(xiàng)目的企業(yè)，是有較高的門檻設(shè)置的。例如在上海，一般要求開發(fā)企業(yè)擁有一級(jí)資質(zhì)，僅有少數(shù)情況下會(huì)允許僅達(dá)到二級(jí)或再低資質(zhì)的房企參與。”而擁有一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房企，占房企的比例就不高。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍說，一些相對(duì)優(yōu)質(zhì)的保障房項(xiàng)目，尤其是在一些中小城市，這相當(dāng)于是企業(yè)穩(wěn)妥的盈利機(jī)會(huì)，但現(xiàn)實(shí)情況是，除了有當(dāng)?shù)卣�府背景的企業(yè)外，其他房企基本沒有機(jī)會(huì)。“很多地方政府將這些項(xiàng)目直接給指定的企業(yè)運(yùn)作。”

　　對(duì)此，不少民營(yíng)房企的一些高層深有體會(huì)。“沒有門路。”是記者采訪的多位相關(guān)人士普遍提及的一個(gè)關(guān)鍵因素。

　　“這些主導(dǎo)地方保障房項(xiàng)目的國(guó)企，雖然在當(dāng)?shù)負(fù)碛邢喈?dāng)?shù)氖袌?chǎng)占有率和影響力，但其真正規(guī)模其實(shí)并不大，絕大多數(shù)并不在百?gòu)?qiáng)房企之列。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說，從統(tǒng)計(jì)的因素，這也是出現(xiàn)百?gòu)?qiáng)房企7成未參與保障房的一個(gè)原因。

　　景瑞集團(tuán)董秘許朝輝就曾坦言，作為民營(yíng)企業(yè)，景瑞很關(guān)注保障房的投資機(jī)會(huì)，但不知道怎么進(jìn)入。“不少地方政府在保障房的土地供應(yīng)、開發(fā)流程、投資回報(bào)等具體方面的游戲規(guī)則，還不是很透明、成熟，我們也是欲投無門。”許朝輝說，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，雖然總體利潤(rùn)較低，但民企同樣很有興趣。

　　而面對(duì)存在太多不確定性的保障房項(xiàng)目，市場(chǎng)化房企對(duì)新投資要求較為嚴(yán)格、謹(jǐn)慎，往往只能選擇放棄，至少不敢全面介入。#p#副標(biāo)題#e#

　　許朝輝認(rèn)為，目前不少央企、地方國(guó)企對(duì)于在民企看來存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)的保障房項(xiàng)目，依然投入，除了企業(yè)性質(zhì)所需承擔(dān)的地方保障責(zé)任外，這些企業(yè)客觀上擁有與地方政府“討價(jià)還價(jià)”的途徑和資格，這是其他企業(yè)所不具備的。

　　并非所有地方國(guó)企都愿意參與保障房。一位上海國(guó)資上市企業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)投資部門的人士就告訴本報(bào)記者，“如果沒有政府明確要求，我們一般不做保障房項(xiàng)目，除非是集團(tuán)母公司為了通過開發(fā)保障房項(xiàng)目盤活手頭的存量工業(yè)等非商品住宅用地。要去公開市場(chǎng)上拿土地做保障房項(xiàng)目，幾乎沒有國(guó)企會(huì)很愿意。”

　　據(jù)國(guó)家審計(jì)署最新公布的審計(jì)報(bào)告，8個(gè)省區(qū)16個(gè)城市中，有10個(gè)城市2010年廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地計(jì)劃未全面落實(shí)，實(shí)際少供地7335畝。4個(gè)城市保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房建設(shè)用地未按規(guī)定達(dá)到住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。因管理辦法不完善、配套設(shè)施不健全、部門協(xié)調(diào)不力等，有4407套廉租住房被違規(guī)租售或另作他用，有4247套廉租住房分給了不符合條件的家庭，還有4428套保障性住房長(zhǎng)期空置。一些地方保障性住房資金管理也不夠嚴(yán)格，此次審計(jì)共發(fā)現(xiàn)少提取廉租住房保障資金21.49億元，多申報(bào)和挪用等問題金額0.9億元。

　　這些問題讓許多企業(yè)望而卻步。不同性質(zhì)的房企，不能、不愿或不敢參與相應(yīng)特點(diǎn)的保障房項(xiàng)目背后的關(guān)鍵原因，就在于保障房體系本身還有太多需要進(jìn)一步完善的地方。

　　“地方政府手里能夠自主支配的，是土地。而地方政府的管理者們也明白，只有給開發(fā)商點(diǎn)"好處"，才能讓開發(fā)商來參建保障房。而這"好處"并非保障房自身杯水車薪的盈利，最實(shí)惠的也還是土地。”張宏偉直言。

　　資金瓶頸依然是目前保障房工程面對(duì)的第一大難題。據(jù)用益信托工作室最新報(bào)告測(cè)算，目前保障房資金主要通過三個(gè)途徑解決，一是中央財(cái)政撥款約占總投資的10%;二是住房公積金貸款約為10%;三是各地政府土地出讓金中劃撥10%～20%，由此結(jié)合相關(guān)官方披露的數(shù)據(jù)測(cè)算，除政府資金外，保障房建設(shè)還存在著8000億的巨額資金缺口。

　　有關(guān)部門一周之內(nèi)兩次從政策方面為保障房建設(shè)開辟融資渠道，張宏偉則認(rèn)為，盡管政策上為保障性住房在融資渠道上敞開了大門，但這兩種渠道的融資規(guī)模，尚不能證實(shí)可以支撐保障性住房這么龐大的工程。“地方發(fā)債支持保障房建設(shè)不像商品房那樣有利可圖，同時(shí)由于資金監(jiān)管等體制上尚不完善，會(huì)帶來一系列問題。”

　　中房信分析師崔琳指出，未來保障房的政策走向直接取決于2011年保障房完成情況，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，保障房政策的成敗與否，則更多的在于后期的持有及運(yùn)營(yíng)，前期建設(shè)和投入力度越大，后期持有風(fēng)險(xiǎn)也越大。“首先體現(xiàn)在分配機(jī)制上，保障房對(duì)現(xiàn)有公共政策帶來極大的考驗(yàn)。其次，就目前來看，保障房后期管理上往往以政府為主導(dǎo)，而非走市場(chǎng)化運(yùn)作路徑。政府對(duì)保障房的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和維護(hù)能力，是個(gè)考驗(yàn)。”

　　大部分房企缺席保障房的現(xiàn)狀，絕不僅僅是社會(huì)責(zé)任層面的問題。據(jù)本報(bào)記者了解，原因恰恰在企業(yè)主動(dòng)意愿之外不愿被提及的一些方面。

　　保障房工程規(guī)模龐大，除了政府相關(guān)的投入以外，需要更多社會(huì)、市場(chǎng)的廣泛參與和推動(dòng)，這也是目前推動(dòng)保障房工程的一個(gè)共識(shí)。但在實(shí)際操作中，多數(shù)地方的保障房項(xiàng)目主要開發(fā)企業(yè)，依然是本地國(guó)資背景的房企，包括一些政府機(jī)構(gòu)旗下的相關(guān)開發(fā)企業(yè)，市場(chǎng)化的開發(fā)商尤其是民營(yíng)企業(yè)，參與的比例相當(dāng)小。