最近的豪宅交易結(jié)構(gòu)中，一些概念性利好因素受到漠視，買家更加關(guān)注物業(yè)產(chǎn)品屬性，對(duì)一些如占地規(guī)模、城市景觀等特質(zhì)的持久性、保值性關(guān)注度上升。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)上看，豪宅公寓普遍更具有地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品配置優(yōu)勢(shì)，價(jià)格方面也略顯親民，穩(wěn)占市場(chǎng)交易五成份額。

　　據(jù)上海商報(bào)報(bào)道，尚海灣高區(qū)江景豪宅出售，房型面積2-5房不等，價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)1萬(wàn)-1.5萬(wàn)元。這套房源此次拋售的這批二手房是其一期房源，中介報(bào)價(jià)為5萬(wàn)-5.5萬(wàn)元/平方米。

　　尚海灣豪庭是一個(gè)集住宅、酒店、商業(yè)于一體大型綜合項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃引入的凱賓斯基五星級(jí)酒店、國(guó)際商業(yè)街等設(shè)施，同時(shí)規(guī)劃建設(shè)成集城市公共綠地、游輪碼頭、觀光有軌電車、休閑自行車道、現(xiàn)代生態(tài)與航空服務(wù)于一體的優(yōu)美濱水開放區(qū)域，將是上海左岸集商貿(mào)辦公、生態(tài)居住、文化娛樂(lè)、旅游休閑的浦江新天地。

　　尚海灣豪庭小區(qū)內(nèi)的房源基本為大面積公寓。由于開發(fā)商很好地利用了沿江景觀資源，使臨江的住戶能夠享受到浦江的一線江景，所以這個(gè)豪宅項(xiàng)目目前在市場(chǎng)上銷售的房源價(jià)格最高可以賣到每平方米10萬(wàn)元。

　　得天獨(dú)厚的地理位置，加上宜居的生態(tài)環(huán)境，引來(lái)投資客一口氣買20套房。然后惜售。投資者惜售的一個(gè)重要原因，是目前上海市中心一手高檔住宅價(jià)格依然在逐年上漲。

　　“大房東是在一期開盤時(shí)一口氣買了20多套做投資，房子沒(méi)有裝修過(guò)也沒(méi)有住過(guò)人，是次新房。”這名吳姓中介表示。

　　低于市場(chǎng)價(jià)1萬(wàn)元或?yàn)猷孱^“我們比別人賣得便宜是因?yàn)檫@個(gè)大房東要急于套現(xiàn)，價(jià)格還可以再談，反正他當(dāng)時(shí)買入的時(shí)候也便宜。”目前，尚海灣豪庭在售的是大戶型的精裝修房源(裝修標(biāo)準(zhǔn)為7000元/平方米)，售樓處對(duì)外報(bào)價(jià)為7.5萬(wàn)元/平方米左右。“我們說(shuō)的單價(jià)便宜1萬(wàn)-1.5萬(wàn)元是和在售的新房比較。”小吳解釋道。

　　無(wú)論是一手房還是二手房，高檔住宅的成交量依然低迷。其中以陸家嘴二手市場(chǎng)為例，漢宇地產(chǎn)陸家嘴分行經(jīng)理透露，近期陸家嘴高端住宅成交一直非常低迷，房東與購(gòu)房者的心理預(yù)期差距較大。“房東大多看好中長(zhǎng)期，不愿降價(jià)出售。即便是降價(jià)，個(gè)別案例的降幅也只在5%—8%。但購(gòu)房者心理預(yù)期是10%—20%，差距非常大，以致近期成交一直非常低迷。”

　　此外，《東地產(chǎn)》從世邦魏理仕住宅部高級(jí)董事陳煒處了解到，目前一些高端住宅的開發(fā)商并不愿降價(jià)，其透露浦西一位于濱江沿線的樓盤開發(fā)商，甚至將三年后的價(jià)格拿出來(lái)銷售，售價(jià)高達(dá)20萬(wàn)元每平方米，有望取代湯臣一品[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]最貴豪宅頭銜。

　　4月15日新開盤的位于靜安區(qū)的遠(yuǎn)中風(fēng)華園，開盤叫價(jià)在6-10萬(wàn)/平方米間。而根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，該盤2009年均價(jià)為5萬(wàn)/平方米左右，2010年均價(jià)在5.3萬(wàn)/平方米左右，2011年新盤起價(jià)就超6萬(wàn)/平方米。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前遠(yuǎn)中風(fēng)華園所處板塊成交均價(jià)僅2.9萬(wàn)元/平方米。

　　目前掛牌出售的尚海灣豪庭的各類房源價(jià)格差距較大，但如果是小區(qū)內(nèi)樓房位置較好，可以看見(jiàn)江景或者高區(qū)的房源，單價(jià)則為6萬(wàn)元左右。

　　近期二手豪宅市場(chǎng)較3、4月份有明顯回暖之勢(shì)。掛牌量基本維持年初水平，無(wú)明顯增長(zhǎng)跡象。帶看量則有小幅增加的勢(shì)頭;價(jià)格依然保持堅(jiān)挺，買賣雙方均處于淡定的狀態(tài)。其中，豪宅別墅交易情況明顯向好，在保持前期熱度不變的情況下，成交套數(shù)在4、5月份更是出現(xiàn)了近1倍的增長(zhǎng)，達(dá)到平均60套以上。

　　雖然這個(gè)項(xiàng)目大部分住宅已經(jīng)全部建成，但是整個(gè)小區(qū)的入住率相當(dāng)?shù)�。甚至早�?009年就已交房的幾棟房源中的電梯皆為木板搭建。中介稱，整個(gè)小區(qū)或許僅有10%-20%住戶。

　　如果這批房源是2009年交房的，那么物業(yè)持有者極有可能是2007年底入市的，據(jù)我所知當(dāng)初的售價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右，如果按照現(xiàn)在的售價(jià)來(lái)看的話，房東還是具有一定的盈利空間。這或許也可以解釋為什么房東沒(méi)有堅(jiān)持到手價(jià)，而愿意各付各稅。目前尚海灣的開發(fā)商在售的房源以一線江景房為主，但是前期房源景觀相對(duì)較差，除非是高區(qū)，才有江景可觀。事實(shí)上，尚海灣豪庭[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]那一塊兒還未開發(fā)成熟，所以向來(lái)聚集的人氣不多，無(wú)論二手房還是新房，交易量都不大。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，去年開盤的尚海灣豪庭最新一批在售新房，在今年2-4月的成交情況均為“0”簽售，直至5月才有3套的銷售記錄。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，尚海灣豪庭二手房的拋售只是個(gè)案，不會(huì)影響整個(gè)市場(chǎng)。換言之，小吳手上這批二手房售價(jià)或比同類的二手房便宜些，但所謂每平米降價(jià)1萬(wàn)-1.5萬(wàn)元不過(guò)是中介在推銷時(shí)的一個(gè)噱頭。