詳解：購(gòu)房者選用住房公積金貸款買房時(shí)要怎么貸
發(fā)布時(shí)間：2015-05-30 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：湯圓
摘要：住房
公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商
投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。
住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。
然而，不少職工辦理
貸款時(shí)，都曾遇到辦理時(shí)限不明、所需材料各異等問(wèn)題。尤其是一些
房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂
購(gòu)房合同后，對(duì)
房貸放款時(shí)間設(shè)有明確要求，超過(guò)期限將收取高額滯納金，但由于住房
公積金貸款辦理時(shí)限不明確，受托銀行房貸審批時(shí)限長(zhǎng)，為貸款人帶來(lái)諸多不便。
2014年年底，山西省住房和城鄉(xiāng)
建設(shè)廳、山西省財(cái)政廳、中國(guó)人民銀行
太原中心支行印發(fā) 《山西省住房公積金業(yè)務(wù)指引》，明確各項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理時(shí)限，減少辦理要件，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。本報(bào)對(duì)《山西省住房公積金業(yè)務(wù)指引》中的亮點(diǎn)，特別是老百姓比較關(guān)心的貸款方面進(jìn)行解讀。
貸款條件
連續(xù)足額繳存達(dá)6個(gè)月（含）以上
1.借款人屬住房公積金繳存人，且在申請(qǐng)貸款之日前連續(xù)足額繳存住房公積金達(dá)6個(gè)月（含）以上。
2.借款人及其配偶均無(wú)管理中心的住房公積金貸款債務(wù)。
3.具有管理中心認(rèn)可的購(gòu)買、建造、翻建、大修、
裝修自住住房及償還商業(yè)銀行購(gòu)房貸款等有效的自住住房消費(fèi)證明。
4.借款人家庭有穩(wěn)定的收入和按期償還貸款本息的能力。
5.能夠提供管理中心認(rèn)可的貸款擔(dān)保。
6.借款人信譽(yù)良好。
貸款額度、期限和利率
1.申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的額度應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)刈》抗e金管理委員會(huì)確定的最高貸款額度下，同時(shí)符合以下條件：
（1）不高于購(gòu)買、建造、翻建、大修、裝修自住住房所需資金的規(guī)定比例，其中購(gòu)房類貸款不超過(guò)房?jī)r(jià)的80%；建造、翻修、大修的由管理中心限定最高平米單價(jià)，并在主體完工后發(fā)放，但最高不超過(guò)總價(jià)的50%；裝修類貸款需結(jié)合所裝修房屋情況確定額度；償還商業(yè)銀行貸款以商業(yè)銀行貸款剩余本金為基準(zhǔn)，由各市根據(jù)實(shí)際情況，追加一定額度的裝修價(jià)款，但最高額度不得超過(guò)原商業(yè)貸款額度或者購(gòu)房合同總價(jià)的80%。
（2）月還款額原則上不高于申請(qǐng)人月家庭收入和輔助還款人月收入的一半。
（3）提供
房產(chǎn)抵押擔(dān)保的，貸款額度不超過(guò)抵押物價(jià)值的70%。
（4）提供質(zhì)押擔(dān)保的，貸款額度不超過(guò)質(zhì)押物價(jià)值的90%。
（5）提供自然人聯(lián)保加住房公積金權(quán)利質(zhì)押的，貸款額度按照管理中心規(guī)定的借款人夫妻雙方及共同還款人、聯(lián)保人公積金賬戶余額的倍數(shù)核定。
2.公積金貸款額度不能滿足申請(qǐng)人購(gòu)房需求的，可以配套發(fā)放住房公積金和商業(yè)銀行組合貸款。
3.貸款期限由借款人根據(jù)自身情況選擇。但貸款年限加借款人年齡不得超過(guò)借款人的法定退休年齡后五年，且貸款最長(zhǎng)年限不超過(guò)30年。
4.個(gè)人住房公積金貸款利率按照中國(guó)人民銀行公布的利率執(zhí)行。
貸款期限為1年的，按合同利率標(biāo)準(zhǔn)到期一次性還本付息；貸款期限在1年以上的，若遇住房公積金貸款利率調(diào)整，于次年1月1日起執(zhí)行相應(yīng)期限檔次利率。
貸款應(yīng)提供資料
網(wǎng)簽或者房管部門備案的《商品房買賣合同》原件、首付款憑證原件
借款申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供以下資料的原件及復(fù)印件：
1.填好的《個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng)審批表》（附表14）
2.住房公積金貸款申請(qǐng)人及配偶情況單位證明（附表15）
3.身份證明：申請(qǐng)人及配偶的身份證等。
4.婚姻狀況證明：結(jié)婚證（離婚證）、單身證明。
5.居住證明：申請(qǐng)人及配偶的戶口簿。
6.異地貸款的，還應(yīng)提供加蓋繳存地管理中心公章和法人章的正常繳存證明。
7.住房消費(fèi)行為證明資料：
（1）購(gòu)買商品房：《房屋所有權(quán)證》或者《商品房銷售許可證》復(fù)印件、網(wǎng)簽或者房管部門備案的《商品房買賣合同》原件、首付款憑證原件；
（2）購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房：《房屋所有權(quán)證》或所建
工程的基建計(jì)劃、《國(guó)有
土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》復(fù)印件；購(gòu)房合同原件、首付款憑證原件。
經(jīng)濟(jì)適用房包括：政府所建經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資建房、集資合作建房、公有住房或公有住房補(bǔ)差。
（3）購(gòu)買拆遷安置房：拆遷許可證或房屋征收的決定、拆遷安置協(xié)議原件或者房屋征收補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議書原件。
（4）購(gòu)買
二手房：房管部門《存量房買賣合同》原件、已過(guò)戶的《房屋所有權(quán)證》。
（5）發(fā)生房屋裝修：《裝修合同》、所裝修房屋的《房屋所有權(quán)證》或者網(wǎng)簽備案的《商品房買賣合同》。
（6）償還商業(yè)銀行貸款：《房屋所有權(quán)證》或者 《商品房買賣合同》原件、商業(yè)貸款《借款合同》原件、最近三個(gè)月償還商業(yè)貸款憑證原件、商業(yè)銀行出具的貸款余額證明原件。
（7）發(fā)生建造、翻建、大修：建造、翻建自住住房的，提供土地使用批準(zhǔn)文件 （包括村委會(huì)出具的土地使用證明材料）、規(guī)劃內(nèi)的須提供規(guī)劃許可證明文件、施工許可證（工程投資額在30萬(wàn)元以上或建筑面積在300平方米以上提供）、工程概預(yù)算、《施工合同》和施工單位出具的收款憑證；大修自住住房的，提供房屋權(quán)屬證明、主管部門允許大修的證明、房屋安全鑒定證明、工程概預(yù)算和施工單位出具的收款憑證。
8.擔(dān)保資料：
（1）采取抵押或者質(zhì)押擔(dān)保方式，提供抵押或者質(zhì)押權(quán)利清單、權(quán)屬證明文件及有處分權(quán)人出具的同意抵押或者質(zhì)押的證明；
（2）采取階段性擔(dān)保加抵押的，提供保證人簽署的階段性保證合同及抵押物權(quán)屬證明；
（3）采取職工住房公積金權(quán)利質(zhì)押擔(dān)�；蛘呗�(lián)保擔(dān)保的，提供擔(dān)保人同意擔(dān)保的書面擔(dān)保承諾書；
（4）采取住房置業(yè)擔(dān)保公司保證擔(dān)保的，提供保證人簽署的保證合同。
貸款擔(dān)保
借款人可以用自有、共有或者第三人所有的住房進(jìn)行抵押
管理中心應(yīng)當(dāng)提供房產(chǎn)抵押、售房單位（開發(fā)商）階段性保證加房產(chǎn)抵押、自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押、質(zhì)押、自然人聯(lián)保加住房公積金質(zhì)押、保證等多種擔(dān)保方式，由借款人自主選擇。
借款人具備房產(chǎn)抵押條件的，管理中心應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助借款人選擇房產(chǎn)抵押的擔(dān)保方式。
1.房產(chǎn)抵押
（1）住房公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保以所購(gòu)住房抵押為主。借款人可以用自有、共有或者第三人所有的住房進(jìn)行抵押。
（2）以所購(gòu)房屋做抵押的，抵押物價(jià)值依據(jù) 《商品房買賣合同》、完稅證明認(rèn)定。抵押物價(jià)值需要評(píng)估的，依據(jù)具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行認(rèn)定。
（3）貸款本息清償后，抵押關(guān)系當(dāng)事人到原登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。
（4）繳存職工在非繳存地申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，必須采取房產(chǎn)抵押的擔(dān)保方式。申請(qǐng)二手房貸款或者裝修貸款的，應(yīng)當(dāng)采用所購(gòu)買或者所裝修房屋進(jìn)行抵押的擔(dān)保方式。
2.售房單位（開發(fā)商）階段性保證加房產(chǎn)抵押
（1）借款人在所購(gòu)
新房未取得《房屋所有權(quán)證》階段，由售房單位（開發(fā)商）繳納貸款保證金并提供階段性的保證。《房屋所有權(quán)證》一經(jīng)辦妥，由售房單位（開發(fā)商）統(tǒng)一辦理借款人的房產(chǎn)抵押，解除售房單位（開發(fā)商）的保證，并退還保證金及相應(yīng)利息。采用售房單位（開發(fā)商）階段性保證加房產(chǎn)抵押擔(dān)保方式，需由管理中心和售房單位（開發(fā)商）簽訂《階段性保證合作協(xié)議書》。
采取售房單位（開發(fā)商）階段性保證加房產(chǎn)抵押擔(dān)保方式申請(qǐng)貸款的，原則上要求貸款戶數(shù)或者貸款總金額達(dá)到一定的規(guī)模。各市可根據(jù)本地房?jī)r(jià)、貸款額度等實(shí)際情況，在風(fēng)險(xiǎn)可控的范圍內(nèi)確定貸款戶數(shù)和貸款總金額下限。
（2）管理中心應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)階段性保證擔(dān)保人的資格審查，簽訂階段性保證擔(dān)保合作協(xié)議并辦理相應(yīng)手續(xù)。
（3）貸款發(fā)放后，管理中心應(yīng)當(dāng)定期檢查抵押物建設(shè)
進(jìn)度。抵押物竣工交付后，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理抵押變更登記手續(xù)，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人收存抵押權(quán)屬證明后，階段性保證責(zé)任方可解除。
3.自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押
（1）借款人在所購(gòu)住房未辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)前，可由兩名或兩名以上住房公積金繳存人提供階段性保證。房產(chǎn)抵押手續(xù)一經(jīng)辦妥后，解除保證人的階段性保證。
（2）保證人在保證期間自愿凍結(jié)其住房公積金賬戶；各保證人住房公積金繳存余額合計(jì)不應(yīng)高于借款人借款總額的10%；各保證人預(yù)計(jì)剩余繳存年限不少于5年。
4.質(zhì)押
（1）借款人可用國(guó)債、商業(yè)銀行存單等管理中心和受委托銀行認(rèn)可的有價(jià)證券作為質(zhì)押物進(jìn)行擔(dān)保。
（2）借款人貸款額度不得高于質(zhì)物票面價(jià)值的規(guī)定比例。
（3）質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)對(duì)出質(zhì)人提交的質(zhì)物進(jìn)行查詢和認(rèn)證。
（4）質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)與出質(zhì)人簽訂質(zhì)押合同，辦理質(zhì)押期間質(zhì)物凍結(jié)止付手續(xù)。
（5）貸款本息未清償前，質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)妥善保管出質(zhì)人提交的質(zhì)物，定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
5.自然人聯(lián)保加住房公積金質(zhì)押
6.保證擔(dān)保
