房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制加速搭建 房地產(chǎn)稅艱難前行
發(fā)布時(shí)間：2015-05-08 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：lijianxia
摘要：要完善
市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立
房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。在穩(wěn)增長(zhǎng)關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用再次被放到顯要位置。
“要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。”這是日前中央政治局會(huì)議在分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)后作出的指示，也是自2013年7月后，政治局會(huì)議首提房地產(chǎn)。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，按照中央的思路，作為
樓市政策的頂層設(shè)計(jì)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制一直在搭建及細(xì)化。
“從本屆政府在房地產(chǎn)方面的表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將以
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為基礎(chǔ)，在完善住房保障機(jī)制的同時(shí)，在政策模塊上將房地產(chǎn)政策分為‘穩(wěn)定住房消費(fèi)’及‘抑制住房市場(chǎng)泡沫化傾向’兩個(gè)模塊。”國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部一位高級(jí)經(jīng)濟(jì)師表示，在決策層做出明確指示后，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立應(yīng)該會(huì)加快。
頂層設(shè)計(jì)提速
“長(zhǎng)效機(jī)制的提法并不是新提法，本屆政府執(zhí)政后，在房地產(chǎn)政策調(diào)整中，著力淡化原有的
調(diào)控方式，希望形成一個(gè)保障歸政府、市場(chǎng)歸市場(chǎng)的分工明確的政策體系，這正體現(xiàn)在對(duì)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的推進(jìn)上。”上述國(guó)家信息中心高級(jí)經(jīng)濟(jì)師表示。
在他看來(lái)，從2014年央行9·30新政到2015年3月初不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施、3月底出臺(tái)的3·30樓市新政，都釋放出房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)提速的信號(hào)。
實(shí)際上，早在2013年年中，內(nèi)容涵蓋
土地、金融、財(cái)稅等方面的“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”曾多次出現(xiàn)在國(guó)土、住建等相關(guān)部委的會(huì)議中，而這個(gè)被認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)的頂層設(shè)計(jì)由發(fā)改委、
住建部、
國(guó)土部、財(cái)政部、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)共同參與研究制定。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)包括抓緊完善
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，今后更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律手段進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)要在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、
房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)
住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(zhǎng)效機(jī)制。
“當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的總體趨勢(shì)仍是繼續(xù)淡化或退出行政性調(diào)控手段，轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化的調(diào)控手段。”朱中一提出，除了
限購(gòu)政策外，在信貸、融資等政策方面仍存在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的諸多限制，比如對(duì)于
房企上市融資方面，政策上并未全面放開(kāi)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2005年至今，由國(guó)務(wù)院牽頭發(fā)布的“國(guó)字頭”房地產(chǎn)政策有7次，圍繞7次
樓市調(diào)控出臺(tái)的地方政策不計(jì)其數(shù)。然而，調(diào)控淪為“空調(diào)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)在層層加碼的調(diào)控措施面前我行我素、
房?jī)r(jià)在一片爭(zhēng)議聲中節(jié)節(jié)攀升。
“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的頂層設(shè)計(jì)而言，最重要的是對(duì)基礎(chǔ)
數(shù)據(jù)的掌握與分析，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)際上旨在解決這一問(wèn)題。”朱中一表示，“只有在
不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)后，后續(xù)住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅制改革等長(zhǎng)效機(jī)制中能夠發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用也會(huì)有的放矢。”
“按照中央的構(gòu)想，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中，‘穩(wěn)定消費(fèi)’與‘抑制泡沫’應(yīng)該是并行的。但在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，穩(wěn)定住房消費(fèi)對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的意義更重要。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人指出。
2014年10月底，國(guó)務(wù)院召開(kāi)的常務(wù)會(huì)議要求推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”時(shí)隔多年后被重新提及。之后，部分地方政府出臺(tái)了調(diào)高
公積金貸款額度、發(fā)放
購(gòu)房補(bǔ)貼等刺激樓市的政策。
上述國(guó)家信息中心高級(jí)經(jīng)濟(jì)師分析，此次政治局會(huì)議已經(jīng)明確提出要建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因此，作為“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的標(biāo)配工具，降準(zhǔn)、降息等貨幣政策以及信貸等金融政策預(yù)計(jì)近期還將有所調(diào)整。
房地產(chǎn)稅存激烈爭(zhēng)議
實(shí)際上，作為樓市調(diào)控頂層設(shè)計(jì)中的重要一環(huán)，房地產(chǎn)稅的政策輪廓早已清晰。在2014年“兩會(huì)”時(shí)，李克強(qiáng)總理在“政府工作報(bào)告”中曾專門提到要“加快房地產(chǎn)稅立法”。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康也曾公開(kāi)表示，從具體時(shí)間表來(lái)看，2015年房地產(chǎn)稅應(yīng)該進(jìn)入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實(shí)施。
“長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)稅政策一直被賦予調(diào)節(jié)市場(chǎng)的重要作用，政策設(shè)計(jì)主要體現(xiàn)為在住房保有環(huán)節(jié)對(duì)持有者按年度征稅，即形成依據(jù)稅法的住房持有成本，有利于抑制對(duì)于住房的市場(chǎng)炒作和炒作引起的泡沫化傾向。”賈康指出。
不過(guò)從2015年“兩會(huì)”釋放的信號(hào)來(lái)看，房地產(chǎn)稅的推進(jìn)仍較為謹(jǐn)慎，而2015年“政府工作報(bào)告”中也未提及有關(guān)房地產(chǎn)稅的內(nèi)容。
“按照中央的計(jì)劃，在稅制改革中將逐步提高直接稅比重，包括加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。下一步，房地產(chǎn)稅改革方向是減少
房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進(jìn)清費(fèi)立稅。”財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉公開(kāi)表示。
2015年“兩會(huì)”期間，賈康表示：“房地產(chǎn)稅立法工作遲遲沒(méi)有進(jìn)展的原因，我猜測(cè)是起草過(guò)程中存在激烈爭(zhēng)議，目前房地產(chǎn)稅是按面積征還是按套數(shù)征是有爭(zhēng)議的，這兩個(gè)方案各有利弊。”
“對(duì)于房地產(chǎn)稅而言，主要是把土地的部分加進(jìn)去，這里面臨的最大矛盾是與現(xiàn)行稅費(fèi)制度的銜接問(wèn)題。”財(cái)政部一位相關(guān)官員對(duì)記者指出，“這主要體現(xiàn)在
土地出讓金的繳納方面。”
目前，
開(kāi)發(fā)商繳付的土地出讓金實(shí)際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，房企將這部分費(fèi)用作為開(kāi)發(fā)成本制定房?jī)r(jià)，將其“轉(zhuǎn)嫁”到購(gòu)房者身上。而房地產(chǎn)稅是對(duì)房屋所有者的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)估值征稅。對(duì)此，上述官員表示，“二者具有相通性，屬于重復(fù)征收。”
一位地方財(cái)政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中央曾考慮將調(diào)整土地出讓金的繳納方式和分配比例，這其中的一種可能性就是將土地出讓金并入房地產(chǎn)稅分期繳納。
不過(guò)，土地出讓金作為地方政府的主要財(cái)政來(lái)源，占地方財(cái)政收入的1/3甚至一半以上。如果土地出讓金并入物業(yè)稅中分期支付，難免會(huì)觸動(dòng)地方利益。上述負(fù)責(zé)人對(duì)此表示，中央與地方在這一問(wèn)題上仍存在分歧，初期則是先考慮采取一半費(fèi)一半稅的方式，并用稅率調(diào)整來(lái)尋找平衡，逐步實(shí)現(xiàn)清費(fèi)立稅。
