2015年一季度城市土地市場分化明顯 房企分城施策
發(fā)布時間：2015-04-29 來源：0352房網(wǎng) 編輯：阿紫
摘要：根據(jù)民間和官方的統(tǒng)計
數(shù)據(jù)，一季度一二線
市場和三四線城市的
土地市場出現(xiàn)明顯分化，尤其是主要城市的
土地市場量跌價漲。由于土地市場與
新房市場互為影響，很可能上述狀況將是一兩個季度后新房市場的“鏡像”。
從
國土部發(fā)布的數(shù)據(jù)看，
全國供地呈現(xiàn)量少價增的趨勢。一季度全國
房地產(chǎn)用地2.47萬公頃，供應(yīng)下降38%。值得重視的是，全國主要城市的
地價有所上漲，105個主要監(jiān)測城市綜合地價上漲3.25%。
中原地產(chǎn)最新公布的數(shù)據(jù)也顯示了同樣的趨勢。4月以來，
一線城市住宅土地成交樓面價、溢價率均創(chuàng)紀錄，平均樓面價達到了16917元每平米，溢價率為63.7%———這是自2014年以來的單月最高溢價率，2014年至今，僅2014年1月份和2014年8月份宅地出讓溢價率超過了60%；同時，平均樓面價每平方米達到16917元也是2014年以來宅地出讓的最高樓面價。
此外，一季度一線城市土地供應(yīng)僅相當于2014年的17%。一季度一線城市土地成交的總建筑面積也是最近三年的最低點。
另一方面，
房企的業(yè)績并不理想。2015年一季度，業(yè)績前20企業(yè)僅6家實現(xiàn)業(yè)績同比增長，其余均出現(xiàn)不同程度的下滑。一季度TO P20企業(yè)平均銷售金額較2014年同期下降15.37%。一季度推盤項目的去化率平均為52%左右，只有深圳、杭州、南京等達到8成。
從這么多的數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，雖然資金面開始比之前寬松，各地
政策頻頻松綁，但二季度在成交量還沒有普遍復(fù)蘇的背景下，
庫存是制約
房價上漲的最大因素：2013年竣工面積11億平方米左右，約1100萬套(按每套100平方米)，而按照往年的經(jīng)驗，平均每年房地產(chǎn)消化能力在800萬-900萬套。
所以我們可以看到，在
房貸新政迅速落實、銷量迅速上升的城市，比如深圳、
北京，
開發(fā)商開始了漲價，深圳星河傳奇新貨單價上漲了4500元，北京合生創(chuàng)展的項目率先宣布漲價等。而更多庫存量在15個月以上的城市，開發(fā)商還是以平價跑量為主，當中包括了杭州這類標志性城市。同理，開發(fā)商對于不同城市的土地市場表現(xiàn)出截然相反的態(tài)度，比如遠洋地產(chǎn)總裁李明在解讀今年發(fā)展戰(zhàn)略時就曾強調(diào)，要全面退出三線城市，更關(guān)注一二線城市的舊城改造。
前幾年房地產(chǎn)企業(yè)通過提升內(nèi)部效率、高周轉(zhuǎn)模式實現(xiàn)跨越式增長，但高周轉(zhuǎn)意味著高庫存，在2014年的低迷市場環(huán)境下，這種模式的弊端越發(fā)明顯。從今年二季度到下半年，主要政策及資金環(huán)境持續(xù)寬松甚至微刺激，成為房企重新調(diào)整存貨資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的機會。
在二季度這個開發(fā)商抓住時機去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)的“窗口期”，開發(fā)商的“分城施策”傾向會越來越明顯，他們將把房價企穩(wěn)反彈的希望寄托在人口凈流入、庫存不高、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里高級服務(wù)業(yè)占比較高的城市。比如一線城市風(fēng)向標的北京，最近北京市房協(xié)秘書長就已經(jīng)透露，北京三環(huán)新盤已經(jīng)普遍進入10萬元時代。
而在三四線城市除了減少拿地之外，開發(fā)商也可能會抓住政府允許
戶型調(diào)整的機會，把大戶型改為更適銷的低價剛需戶型。比如曾經(jīng)波瀾不起的惠州
樓市，在新政后第二周庫存去化達到2.2%，就是因為城區(qū)80-120平方米戶型的熱銷。
未來庫存壓力小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中高附加值服務(wù)業(yè)占比較高的一二線城市，其上漲勢頭已經(jīng)確立。三四線城市則要學(xué)會等待，由于有了政府的托底政策，不會出現(xiàn)所謂“崩盤”，只要去庫存效果達到合理值，也能獲得見底復(fù)蘇。
如果在三四線城市有購置物業(yè)需求的，不妨看看當?shù)卣欠裢瞥隽速徶?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/datongloupan/" class="p_wordlink" target="_blank">商品房作為保障房的政策。目前福建、四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等省區(qū)凡是推出這類政策的，基本屬于庫存壓力大、房價回暖動力不足的地區(qū)，比如最早試點回購商品房作為保障房的，就是內(nèi)蒙古鄂爾多斯。今年回購商品房充當棚戶區(qū)安置房高達45%的安徽蕪湖，其新房樓價自2013年11月的6300元/平方米一路下探至如今的5800元/平方米，其間沒有出現(xiàn)反彈。
