分權(quán)度假產(chǎn)品銷售舉步維艱 美爾地產(chǎn)黯然重組
發(fā)布時間：2015-04-15 來源：0352房網(wǎng) 編輯：糖果
摘要：美爾老板的步子跨得太大，各地鋪墊花錢太多，僅是南川畫家村項目就投了2億元左右。
銷售收益顯然難以回收
購房成本。
“計劃3年收購、
建設(shè)100家酒店”的豪言壯語猶在耳邊，鋼運集團美爾
地產(chǎn)（以下簡稱“美爾地產(chǎn)”）最近卻被爆出資金鏈斷裂、解散的傳言。經(jīng)多方求證，美爾地產(chǎn)目前并不是倒閉而是重組，目前已經(jīng)達成
融資意向，正待會計人員審計。
但一個不爭的事實是，美爾地產(chǎn)確實是受累于不斷收購酒店重資產(chǎn)之困才陷入重組境地。一位不愿透露姓名的美爾地產(chǎn)前員工透露，發(fā)展前期集團決策錯位，買了很多酒店。“在西雙版納、騰沖等地都是幾棟幾棟買，幾億元買了一堆酒店，因回收沒那么快，資金鏈就跟不上了。如果一開始只是在每個點買10套、20套，分散布點，后期即便賣不動也不會有那么大壓力。”
實際上，美爾地產(chǎn)一開始的定位是輕資產(chǎn)運營，搭建第三方平臺。但由于作為新生事物，
開發(fā)商并不信任，無奈之下美爾地產(chǎn)才選擇自購物業(yè)。“并不能以此否定美爾地產(chǎn)的‘分權(quán)度假’模式，只是走得太快容易成為烈士。”上述美爾地產(chǎn)前員工表示。
美爾地產(chǎn)分權(quán)度假產(chǎn)品推出之際，今典集團董事長張寶全曾表示，美爾模式值得鼓勵，但能夠走多遠要看具體的運行情況，能否持續(xù)盈利是最直接的檢驗標準。
美爾地產(chǎn)相關(guān)人士表示，此次重組對象為中植集團，企業(yè)由私有制變?yōu)楣煞葜疲亟M事宜與金額不便透露，“重組不影響此前銷售的分權(quán)度假產(chǎn)品，對以后的使用也不影響。”
高處落下
美爾地產(chǎn)于2013年7月正式推出了分權(quán)度假產(chǎn)品，并于2013年下半年成立了美爾實業(yè)，被業(yè)內(nèi)人士習慣稱為“美爾旅居”。目前，美爾地產(chǎn)旗下自營及合作
全國交換酒店已達到70多家，海外自營及合作可換住的酒店達到了100余家。已經(jīng)陸續(xù)建立了南寧、哈爾濱、重慶、西安等十幾家分公司。
2014年下半年股權(quán)改革后，其將總部遷至
北京三里屯。位于北京三里屯SOHO辦公區(qū)6號樓的美爾之家會館，美爾中國的LOGO還在，但會館已經(jīng)被綠維創(chuàng)景旅游
投資管理有限公司盤下。
綠維創(chuàng)景王姓經(jīng)理介紹，美爾地產(chǎn)大本營在重慶，在北京的品牌知名度不高，銷售情況也不理想。
針對外界稱鋼運集團因旗下子公司美爾地產(chǎn)因度假地產(chǎn)拖垮資金的傳言，該經(jīng)理說美爾地產(chǎn)已經(jīng)完成融資，下周會有會計人員前來審計。
美爾地產(chǎn)分權(quán)度假的產(chǎn)品模式是，將每間酒店
公寓的產(chǎn)權(quán)劃分為10份，根據(jù)酒店區(qū)別，每份
價格分為5萬~9萬元等不同檔次。投資者支付幾萬元后，購買的是1/10的房屋產(chǎn)權(quán)，并在隨后40年里每年免費享受28天入住各地酒店或度假村的權(quán)益。
按照美爾地產(chǎn)董事長代育松的說法，這種模式一方面能夠盤活各地景區(qū)空置
房產(chǎn)，解決旅游物業(yè)投資者打理的負擔，另一方面可以利用規(guī)模優(yōu)勢打造全球旅游物業(yè)交易平臺，實現(xiàn)物業(yè)增值。
項目剛推出時，也曾火爆一時。據(jù)上述美爾地產(chǎn)前員工介紹，“那時賣瘋了”。
隨后，美爾地產(chǎn)開始逐漸提升價格。“水漲船高，到2013年底，美爾地產(chǎn)的分權(quán)度假產(chǎn)品已經(jīng)從原來的平均四五萬元，上調(diào)到平均近十萬元。對顧客來說它的吸引力在下降。”隨之而來的是
房地產(chǎn)市場的嚴厲
調(diào)控和市場下行，美爾地產(chǎn)的分權(quán)度假產(chǎn)品銷售開始舉步維艱。
每況愈下的銷售壓力下，資金鏈狀況開始暴露。一位接近美爾地產(chǎn)的人士曾表示，美爾老板的步子跨得太大了，各地鋪墊花錢太多，僅是南川畫家村項目就投了2億元左右。銷售收益顯然難以回收購房成本。
“做地產(chǎn)開發(fā)的老板，往往容易頭腦發(fā)熱，如果一開始只在每個地方買幾個房間把模式做出來肯定沒有問題。”上述美爾地產(chǎn)前員工介紹說。
“實際上對美爾地產(chǎn)來說，還是沒有交換平臺，只有交換平臺產(chǎn)生才能徹底盤活旅游地產(chǎn)和度假需求，也能客觀上帶來去化。”業(yè)內(nèi)人士分析道。
分紅拖累
交換平臺未能建立，最終美爾地產(chǎn)的分權(quán)度假產(chǎn)品由于使用效能低，不得不向市場“妥協(xié)”，回歸到傳統(tǒng)的資產(chǎn)效能，類似常規(guī)“返租”模式。
從2014年開始，美爾地產(chǎn)推出的分權(quán)度假產(chǎn)品增加了美爾養(yǎng)生分權(quán)度假分紅版，不僅擁有10%產(chǎn)權(quán)保障，還有每年12%或14%現(xiàn)金紅利。
“返還紅利是開發(fā)商最笨的方法。”上述業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商要想拿出高額回報，要么前期多收錢，要么自己貼錢，想靠后期運營根本支撐不了。今典紅樹林的紅利也是依托前期的高額收入，靠資本運作回收一部分，經(jīng)營產(chǎn)生一部分。“一旦資本運作產(chǎn)生危機，經(jīng)營產(chǎn)生的補貼根本不夠。況且美爾地產(chǎn)的經(jīng)營完全不成熟，和今典還不是一個級別。”
此外，美爾地產(chǎn)的營銷模式也不為行業(yè)人士認可。“進入北京市場他選擇在三里屯SOHO，租那么貴一個地方做俱樂部，靠去社會上拉客戶來營銷，成本肯定承受不了。”業(yè)內(nèi)專家點評道。
業(yè)內(nèi)人士表示，美爾地產(chǎn)最終沒能獲得市場認可，還有一個很關(guān)鍵的因素是它的快只是體現(xiàn)在不停地擴張區(qū)域，但在任何一個地方都沒有深耕市場，流于形式。“跟搞風投的講一個故事一樣還是炒作一個概念，看泡泡能吹多大。”
美爾地產(chǎn)的問題也是國內(nèi)試行分權(quán)度假主體企業(yè)的通病，沒有研究分時度假產(chǎn)品體系和背后邏輯，不斷擴張，吸引會員單位通過量的擴大來提升資本化的目的。
國外分時度假是經(jīng)過很長時間發(fā)展，隨著一個國家度假產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展健全起來的一種體系。
