商用地產(chǎn)40年后將會歸誰：會不會被國家收回？
發(fā)布時間：2015-04-13 來源：0352房網(wǎng) 編輯：阿紫
摘要：近年來，隨著不少商業(yè)立項(xiàng)的
樓盤也紛紛以
住宅名義對外銷售(即商住兩用房)，購置商業(yè)性用房用于居住，逐漸成為一種常見的社會現(xiàn)象。在
北京、上海等城市，由于
限購政策和
價格，大量剛需人群同樣選擇購買商業(yè)性用房用于自住。
但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商用
房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)，因此許多商用房業(yè)主芒刺在背。有法律界人士表示：“物權(quán)法給了住宅明確的說法，但商業(yè)用地上的房屋尚存爭議。”40年后，商業(yè)
地產(chǎn)的使用權(quán)歸誰？會不會被國家收回？這成為不少人關(guān)注的問題。
購買了商住兩用房的業(yè)主小東發(fā)現(xiàn)，商住兩用房的二手
房價格滑坡之快超乎他的預(yù)計。以北京市大興區(qū)某小區(qū)為例，根據(jù)北京鏈家地產(chǎn)銷售人員艾紅(化名)介紹：“去年春節(jié)之后，這邊的商住房價格大幅下降，到現(xiàn)在每平方米的價格已經(jīng)快和2009年業(yè)主購買一手房時的價格持平了，相對而言，普通住宅要穩(wěn)定一些。”
“主要還是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題，住宅是70年，商住房是40年。”艾紅說。產(chǎn)權(quán)期限問題，直接影響了“商住兩用”項(xiàng)目的房價。據(jù)了解，除核心區(qū)外，北京不少“商住兩用房”
二手房價格均低于同地段住宅。
根據(jù)亞豪
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的
數(shù)據(jù)，據(jù)不完全統(tǒng)計，北京市目前有20多個“商住兩用”項(xiàng)目在售，每月成交量均在二三百套，
市場處于穩(wěn)定狀態(tài)。而在上海、廣州、成都、沈陽等諸多城市，都能看到此類項(xiàng)目的身影，它們被冠以“酒店式公寓”、“Loft公寓”等名義對外銷售。但毫無例外，這些“商住兩用”項(xiàng)目并不擁有普通商品住宅的70年產(chǎn)權(quán)。
“我國2007年出臺的物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅
建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，并無自動續(xù)期的規(guī)定。”中唐律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師徐斌說。
不僅小東這樣的商住房業(yè)主，我國所有非住宅地產(chǎn)持有者，都要面對
土地使用權(quán)到期帶來的問題。以國家統(tǒng)計局3月11日發(fā)布的《2015年1～2月份
全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》為例，2015年1～2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)
投資8786億元，其中非住宅投資2864億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的32.6%；非住宅房屋施工面積172220萬平方米，占房屋施工面積的30.2%。
根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，在這3成的比例中，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的施工面積占了非住宅房屋施工面積的59%。“可以預(yù)計，未來將有更多持有非住宅地產(chǎn)的業(yè)主面臨土地使用權(quán)到期的困擾。”徐斌表示。
據(jù)了解，深圳是我國最早實(shí)行土地有償使用制度試點(diǎn)的城市，如果以1987年12月1日深圳公開拍賣出讓國有土地算起，今年已經(jīng)是第28個年頭。2000年以來，隨著第一批行政劃撥土地的陸續(xù)到期，為了解決到期物業(yè)的問題，2004年頒發(fā)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》規(guī)定，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩余年期(國家規(guī)定的最長使用年期減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)繳
地價數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價的35%，并按約定年期一次性支付。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，當(dāng)時這批
土地出讓的時間較早，就沒有按照標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行。“主要還是房屋產(chǎn)權(quán)到期的問題還沒有在全國范圍內(nèi)大量出現(xiàn)。”樓建波說，“處理這樣的問題一個是要讓續(xù)期費(fèi)用群眾承受得起，另外一方面土地畢竟是國有資產(chǎn)，不能白白流失，最好還是本著‘一事一辦’的原則來解決。再過二三十年，房屋產(chǎn)權(quán)到期現(xiàn)象比較普遍了，國家肯定會出臺統(tǒng)一的政策。”
中國政法大學(xué)法學(xué)院教授符啟林表示：“物權(quán)法已經(jīng)明確了住宅用地到期后自動續(xù)期，但對于商業(yè)用地等，現(xiàn)在的政策還沒有明確”。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任王展持有相同的看法，“對于非住宅地產(chǎn)，物權(quán)法沒有作這方面的規(guī)定，是否續(xù)費(fèi)、如何續(xù)費(fèi)，都處于不確定的狀態(tài)”。而記者采訪到的其他業(yè)內(nèi)人士和專家均表示，對于非住宅用地的續(xù)期問題，目前的相關(guān)法律條例尚不明確。
如果續(xù)期問題“有法可依”，那“法”在哪里？
根據(jù)我國1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”
對于“社會公共利益”這一提法，不同專家學(xué)者看法不一。有學(xué)者認(rèn)為“公共利益本身就是個存在爭議的范疇。在是否續(xù)期上，政府仍然握有更大的行政自由”。
“這一點(diǎn)也是我最擔(dān)心的，當(dāng)我年老時，是否居有其所，取決于政府打沒打這塊地的主意。”小東說，“我花光了父母所有積蓄，背上10年的債務(wù)，難道最終結(jié)果卻是自己的房子在30多年后，不一定歸自己所有？”
但也有專家表示不必過于緊張。樓建波認(rèn)為：“只要不違反一般的公共利益，非住宅用地申請續(xù)期應(yīng)該是可以批準(zhǔn)的。”
即便國家批準(zhǔn)了續(xù)期，對于采用何種方式續(xù)期，新的年限怎么制定，續(xù)期費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)如何，各方也存有爭議。有專家認(rèn)為，“根據(jù)現(xiàn)有法律來看，很可能會由業(yè)主繳納土地使用金”；王展則表示，“不排除以后也像住宅一樣自動續(xù)期，而且有可能不用繳費(fèi)”。
他進(jìn)一步解釋：“
購房者
買房子的時候已經(jīng)一次性支付了一大筆錢，這筆錢里面不僅包括房子的價格，還包括了
開發(fā)商繳納的土地出讓金。如果土地使用權(quán)到期后，再按照土地出讓標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取一筆費(fèi)用，多少顯得不太合理。”
“我覺得在立法方面，政府應(yīng)該本著積極慎重的態(tài)度來推進(jìn)。就目前來看，的確有必要將非住宅用地如何續(xù)期等具體問題寫進(jìn)法律，不能老是處于不確定的狀態(tài)。”王展說。
