一線上市房企布局山西 2015將有重大項目入市
發(fā)布時間：2015-04-10 來源：0352房網(wǎng) 編輯：阿紫
摘要：上周，包括萬科、恒大、萬達在內(nèi)的眾多一線上市
房企密集發(fā)布2014年年報。
數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)上市房企實現(xiàn)了銷售收入增長，但盈利能力卻在下降。在行業(yè)集中度繼續(xù)向大鱷聚集的2015年，轉(zhuǎn)型將成為房企的未來發(fā)展趨勢。包括
太原在內(nèi)的二三線城市,仍然是上市企業(yè)沖刺業(yè)績、擴張發(fā)展的重要選擇。
A一線房企增收穩(wěn)健
3月最后一天，兩大千億級上市房企萬科、萬達發(fā)布2014年年報。兩家房企繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢，成為行業(yè)關(guān)注焦點。
數(shù)據(jù)顯示，萬科2014年實現(xiàn)銷售金額2151.3億元，同比增長25.9%，在
全國商品房市場占有率由2.09%提升至2.82%。由于結(jié)算滯后于銷售，2014年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，同比分別增長8.1%和4.2%。同為千億級房企的萬達年報顯示，其銷售物業(yè)合同金額達到1601.5億元，同比增長26.65%，增長速度比全行業(yè)高了32個百分點，毛利率也高達行業(yè)難以企及的42%。
而就在萬科、萬達發(fā)布年報的前一天，恒大集團在香港發(fā)布了2014年年報。恒大2014年合約銷售金額1315億元，不但順利完成了1100億元的年度目標，同比上升也達到31%；其凈利潤為180.2億元，同比增長31.4%。
毫無疑問，根據(jù)已披露的上市房企在2014年全年的銷售業(yè)績，多數(shù)上市房企的營業(yè)收入增長穩(wěn)健，這從上市房企在
山西市場的表現(xiàn)可見一斑。目前，在山西布局開發(fā)的上市房企超過10家，從各上市房企的
土地儲備量、開發(fā)銷售業(yè)績來看，半數(shù)上市房企品牌的已售、在售、待售項目超過兩個，業(yè)績保持高速增長。截至去年年底，恒大集團在山西已開發(fā)了11個項目，為全省項目最多的上市房企，萬科、富力、綠地的已開發(fā)項目均超過了3個。上市房企的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)速度、資金周轉(zhuǎn)率明顯高于非上市公司，比山西本土房企的企業(yè)運營效率更是表現(xiàn)卓越。
2014年，全國營業(yè)收入超過千億的上市房企僅有4家，分別是萬科、萬達、恒大、保利。這4家上市房企在山西均有已開發(fā)項目，今明兩年萬科、恒大、保利在太原
樓市將有新項目入市。
B 行業(yè)利潤受擠壓
在全行業(yè)業(yè)績繼續(xù)向巨鱷級上市房企集中的同時，上市房企的盈利能力卻出現(xiàn)下降，
房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間日遭擠壓已成為不爭的事實。
國內(nèi)知名金融數(shù)據(jù)和分析機構(gòu)Wind
資訊，對國內(nèi)42家上市房企進行數(shù)據(jù)跟蹤。數(shù)據(jù)顯示，被監(jiān)控的上市房企近3年來歸屬母公司股東的凈利潤總額一直處于上升趨勢，但增長速度迅速放緩。2014年上述42家上市公司凈利潤為324.98億元，2013年為307.84億元，2012年為246.64億元，同比增長比率分別為5%、24.81%以及16.7%。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力在2014年整體下滑。
據(jù)平安證券調(diào)研報告，該公司重點跟蹤14家公司中，2014年凈利潤平均增速為9.58%，較2013年增速下降9.73個百分點。有代表性的房企，其毛利率和凈利率也出現(xiàn)下滑。年報數(shù)據(jù)顯示，萬科2014年毛利率同比下滑1.5個百分點，招商地產(chǎn)降幅約6%。數(shù)據(jù)分析機構(gòu)報告認為，
地價大幅上漲，并在
房價中占比日益提升，是上述房企毛利率下滑的共同原因。
由于毛利率的拖累和各項費用的上升，代表上市房企的凈利率也出現(xiàn)下降。其中，萬科2014年結(jié)算凈利率較上年下降0.6個百分點，為11.41%。招商地產(chǎn)2014 年凈利率為12.7%，降幅為4.21%，與銷售毛利率下滑幅度相當。
相比較這些行業(yè)巨頭們，更多中小房企體現(xiàn)出營收增長乏力、凈利潤虧損的狀態(tài)，大小房企業(yè)績分化更加明顯。“在全行業(yè)利潤廣受擠壓的當下，上市房企在二三線城市的優(yōu)勢特別明顯。”一位不愿透露身份的
開發(fā)商向記者表示，房企利潤下降已持續(xù)多年，原因與開發(fā)成本上漲有關(guān)系，“地價越來越高，給項目開發(fā)帶來非常大的財務(wù)成本。如果樓市不出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，同類型產(chǎn)品競爭過于激烈，必然影響項目的定價，利潤空間受到限制。”
此外，房企在金融開發(fā)、推廣渠道上花費的財力也正在不斷增加，項目宣傳與管理費用率都在不斷攀升。在成本不斷上漲，售價卻不能任性上漲的今天，開發(fā)商只能不斷降利潤，加快資金周轉(zhuǎn)率，即薄利多銷來回籠資金。
這位業(yè)內(nèi)人士稱，本土房企開發(fā)的項目普遍比上市房企項目售價高，就是因為地塊規(guī)模小、地塊單價高，帶來項目整體成本高、利潤薄。而項目性價比相對低的狀態(tài)又會影響到銷售速度及資金周轉(zhuǎn)率，長此以往，所以本土房企被上市房企甩得越來越遠。行業(yè)的分化、集中度也由此而來。
記者了解到，在山西省布局的上市房企，超過一半今年將有新的項目入市。除了萬科、恒大、保利千億級企業(yè)外，富力、華潤、綠地在省城太原將有新的項目面市。在華潤置地的年報中，特別提到太原萬象城的面市時間約在2016年。太原萬科、山西恒大預計將介入太原市大規(guī)模城中村改造
工程，但由于拿地開發(fā)細節(jié)尚未敲定，項目的案名、開售時間至今仍處于保密狀態(tài)。
C 房企紛紛嘗試轉(zhuǎn)型
從已公布2014年報的上市房企不難發(fā)現(xiàn)，存貨量巨大的趨勢十分明顯。保利地產(chǎn)年報顯示，2014年保利地產(chǎn)推貨1357萬平方米，貨值1552億元，新推貨品去化率超過75%，可售貨量累計去化率72%，但低于2012年、2013年的79%和79%。
而多家金融股票信息數(shù)據(jù)批露的信息顯示，僅發(fā)布年報60余家A股房企中，累計存貨高達1.6萬億元，同比增長14.6%。其中41家房企的存貨同比出現(xiàn)正增長，占比近七成。從存貨的絕對數(shù)量來看，地產(chǎn)板塊的存貨主要集中在“招(商)保(利)萬(科)金（地）”四大地產(chǎn)龍頭上市房企身上。其中，除了萬科A存貨金額同比微降4%外，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團的存貨金額皆有所攀升。
盈利能力下滑、待售高
庫存給眾多房企未來發(fā)展帶來壓力。多家上市房企發(fā)布年報時也公布了企業(yè)今年及未來的戰(zhàn)略布局，不再一味追求規(guī)模擴張，而更專注于凈利潤的增長，轉(zhuǎn)型已是大勢所趨。
據(jù)悉，萬科將不考核銷售額指標，轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售回款及利潤指標。在3月31日舉行的萬科業(yè)績推介會上，萬科總裁郁亮表示，萬科明確了以“三好
住宅”和“城市配套服務(wù)商”為未來發(fā)展方向，在未來10年完成新業(yè)務(wù)的探索和布局，確定新的商業(yè)模式。
而保利公開發(fā)布的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃顯示，保利將以地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，同時整合相關(guān)資源，謀求在商業(yè)運營、養(yǎng)老地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融等方面的創(chuàng)新發(fā)展；而萬達也將發(fā)力互聯(lián)網(wǎng)金融作為未來的增長點，今年6月30日前，萬達O2O平臺線上功能將上線運行；恒大暫時不會再上馬新產(chǎn)業(yè)，但會根據(jù)礦泉水、乳業(yè)及糧油三大業(yè)務(wù)的盈利表現(xiàn)，在3年后分拆在香港上市。記者了解到，富力將在太原晉源區(qū)一知名景區(qū)附近試水開發(fā)旅游地產(chǎn)。
業(yè)內(nèi)人士分析，盡管降低利率、降低二套
房貸首付比例、提高
公積金使用率以及放寬
二手房成交營業(yè)稅起征年限等一系列利好樓市的
政策在3月集中出臺，但2015年
房地產(chǎn)市場仍將處于深度調(diào)整期。省城一位地產(chǎn)代理商張先生稱，地產(chǎn)業(yè)已由高速增長進入相對平穩(wěn)期，地產(chǎn)開發(fā)毛利率趨勢性下降，房地產(chǎn)市場或呈區(qū)域分化。作為二三線城市的太原來說，上市房企占據(jù)六成樓市成交份額，樓價的漲與跌、樓市的冷與熱，上市房企項目舉足輕重。
