房子70年后應(yīng)該怎么辦？兩種處理方式浮出水面
發(fā)布時(shí)間：2015-03-13 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：產(chǎn)權(quán)續(xù)期,目前來看有兩種模式,一是房隨地走,政府補(bǔ)償,即政府行使所有權(quán),到期后收回
土地,并對地上建筑物按一定折舊給予補(bǔ)償；二是重簽合同,續(xù)繳出讓金,即按
市場地價(jià)或一定折扣繳納出讓金,可以一次補(bǔ)交或每年收取。
原先的《
房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書》中,僅標(biāo)有土地70年使用期限的起止時(shí)間,而無房屋所有權(quán)的起止時(shí)間,而在新版《
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上,明確設(shè)置的“使用期限”一項(xiàng),引起廣泛關(guān)注,甚至有媒體報(bào)道稱,設(shè)置“使用期限”一欄,意味著“
全國業(yè)主變房客”。對此,
國土部部長姜大明在十二屆全國人大三次會(huì)議第二次全體會(huì)議前回答媒體提問時(shí)表示,證書有權(quán)利類別,包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán),“使用期限”是登記土地使用期限,房屋所有權(quán)是沒有期限的。
按姜部長的說法,則70年僅是業(yè)主行使土地使用權(quán)的時(shí)間,而業(yè)主對房屋則擁有無限期所有權(quán)。
之所以在新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上明確設(shè)置“使用期限”一項(xiàng),國土部的解釋,是為了更加醒目地標(biāo)明土地使用期限,提醒業(yè)主在使用期限到期前及時(shí)去續(xù)期,以實(shí)現(xiàn)對于房屋的所有權(quán)。事實(shí)上,這一點(diǎn)在相關(guān)法律中已有規(guī)定,《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定,“土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)”。言下之意,現(xiàn)在所有買的房子到期后,業(yè)主有優(yōu)先續(xù)約權(quán),只要業(yè)主還要,別人就不能要,業(yè)主不要,則別人才可以要。
1987年之前,“土地不準(zhǔn)租賃和買賣”的原則已經(jīng)上升到了誰也不敢碰的意識形態(tài)高度,否則便會(huì)觸犯刑法。但是,外資進(jìn)來后要蓋房子,不能讓人家懸在空中,于是就借鑒了我國香港地區(qū)的土地批租制度。在我國內(nèi)地,這一嘗試最先是從深圳1987年土地有償出讓開始的,并經(jīng)過1987年4月《憲法》的修正,規(guī)定“土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓”,從而確立了所有權(quán)和使用權(quán)分離的
土地出讓模式。
,70年產(chǎn)權(quán)只是當(dāng)年急就章式的暫行規(guī)定,卻一直沿用至今，再加上當(dāng)年私人房屋不多,還沒有多大必要考慮“70年后怎么辦”的問題。關(guān)于這一點(diǎn),就連2007年看似繞不開的《物權(quán)法》發(fā)布也有意無意地避開了,僅僅提出“自動(dòng)續(xù)期”,但沒有提續(xù)期的具體標(biāo)準(zhǔn)。用
北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授周其仁的話來說,就是“改革現(xiàn)在兩只鞋,一只已經(jīng)脫下來了,一只鞋還懸著,這是漸進(jìn)改革的結(jié)果,留給未來解決”。
隨著政府保護(hù)合法收入,創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入,特別是保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和民間意識不斷明晰,再加上“房改”(公房歸個(gè)人)和上世紀(jì)90年代以來住房市場的高速發(fā)展,如今我國城鎮(zhèn)居民住房自有率已經(jīng)達(dá)到了90%,70年產(chǎn)權(quán)問題的坎兒再也繞不過去了。如何續(xù)期,目前來看有兩種模式,一是房隨地走,政府補(bǔ)償,即政府行使所有權(quán),到期后收回土地,并對地上建筑物按一定折舊給予補(bǔ)償;二是重簽合同,續(xù)繳出讓金,即按市場地價(jià)或一定折扣繳納出讓金,可以一次補(bǔ)交或每年收取。
有償續(xù)期是必然的。一方面,續(xù)期意味著重新獲得一定年限的土地使用權(quán),需向土地所有者繳納使用費(fèi)或土地租賃費(fèi)；另一方面,國有土地出讓是政府公共服務(wù)融資手段,土地
價(jià)格僅包含了政府免費(fèi)提供70年公共服務(wù)的貼現(xiàn)值,70年后若要繼續(xù)享受公共服務(wù),就需向政府繳納公共服務(wù)使用費(fèi),作為政府提供公共服務(wù)的資金來源;再者,部分地價(jià)上漲是城市人口集聚和公共服務(wù)完善的體現(xiàn),而不是個(gè)人投入所致。
但續(xù)期費(fèi)用不會(huì)太高,按市場地價(jià)較高折扣收費(fèi)也是必然的。按市場地價(jià)收費(fèi)不符合“讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”的
政策導(dǎo)向；況且只有一套自住房的居民,并無財(cái)產(chǎn)性收入,很多繳不起市場地價(jià);最后,要從居民綜合稅負(fù)、社會(huì)保障的角度看待續(xù)期費(fèi)用問題。稅收和土地使用費(fèi)都是政府提供公共服務(wù)的資金來源,而在流轉(zhuǎn)稅制下,居民承擔(dān)了絕大部分稅負(fù),再加上社會(huì)保障幅度并不高,住房擁有“低成本、高價(jià)值”發(fā)揮了緩沖高稅負(fù)、沖抵社會(huì)保障的角色。
土地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)貫徹“低費(fèi)率、廣覆蓋、每年繳”的原則,而對于非自住房(特別是兩套以上住房),由于多享受了公共服務(wù)、多占用了社會(huì)資源,續(xù)期費(fèi)率自然也該提高,這事實(shí)上就是
房產(chǎn)稅,也是土地財(cái)政向稅收型財(cái)政轉(zhuǎn)型和公共財(cái)政的
建設(shè)。
