摘要：已經(jīng)購(gòu)買并使用了近6年的車庫(kù)，卻在不久前被通知進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積，相差6平方米。而這6平方米的面積，卻需要業(yè)主再補(bǔ)交30000元才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。面對(duì)這樣的要求，業(yè)主徐女士感到十分不解。究竟這6平方米的面積差距因何而來，又究竟誰該為這6平方米面積買單呢?

　　尷尬：產(chǎn)權(quán)登記發(fā)現(xiàn)車庫(kù)面積多出6平方米

　　家住鐵西區(qū)興龍?jiān)范�期的業(yè)主徐女士，最近挺鬧心。

　　因?yàn)樵诓痪们埃�她接到�?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/kaifashang/" class="p_wordlink" target="_blank">開發(fā)商打來的電話通知，要為她所購(gòu)買的車庫(kù)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。徐女士在購(gòu)買興龍?jiān)范�期小區(qū)的住宅時(shí)，同時(shí)購(gòu)買了一座地上車庫(kù)，如今入住使用了近6年，終于要為車庫(kù)辦理產(chǎn)權(quán)登記了。

　　這原本是件好事兒，可是開發(fā)商卻提出了一個(gè)讓徐女士難以理解的要求。“他們告訴我，我這個(gè)車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)登記面積應(yīng)該是31.25平方米，可是我當(dāng)初購(gòu)買時(shí)，合同上明明寫著車庫(kù)的面積是25.2平方米，現(xiàn)在他們讓我補(bǔ)齊這6平方米的差價(jià)，才能給我辦理產(chǎn)權(quán)登記”。

　　讓徐女士感到疑惑的，是自己的車庫(kù)面積怎么會(huì)突然增加了6平方米，同時(shí)她也對(duì)這一面積提出了質(zhì)疑，“我的車庫(kù)自己也簡(jiǎn)單量過，絕對(duì)不可能有31平方米那么大。 ”

　　對(duì)此，記者從相關(guān)部門了解到，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行商品房預(yù)售的辦法，合同約定面積只能是依據(jù)圖紙和相關(guān)手續(xù)預(yù)測(cè)的結(jié)果，而產(chǎn)權(quán)登記面積是房屋竣工后，依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)結(jié)果登記的。因此，預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積雖出自同一測(cè)繪部門，但卻存在一定的差異。也就是說，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積不符的情況是可能存在的。

　　市房產(chǎn)局表示，車庫(kù)(包括普通居民住宅)的產(chǎn)權(quán)登記面積，并非業(yè)主自己用尺量一下屋子四邊的長(zhǎng)寬，簡(jiǎn)單就可以計(jì)算出來的，它需要通過一套復(fù)雜的計(jì)算，而且其中還包含很多公攤面積的折算，所以產(chǎn)權(quán)登記面積往往都會(huì)比業(yè)主直觀看到的面積要大一些。

　　如果徐女士對(duì)于這個(gè)產(chǎn)權(quán)登記面積有質(zhì)疑，可以向市房產(chǎn)局測(cè)量大隊(duì)提出申請(qǐng)，為她重新測(cè)量。

原鐵西區(qū)業(yè)主產(chǎn)權(quán)登記 車庫(kù)無故多出六平米
 

　　質(zhì)疑：6平方米差價(jià)該由誰補(bǔ)?

　　與對(duì)產(chǎn)權(quán)登記面積的質(zhì)疑相比，讓徐女士想更為不通的則是開發(fā)商讓她補(bǔ)全這6平方米差價(jià)的做法，“他們不但讓我補(bǔ)全這6平方米的差價(jià)，而且還要按照5000元每平的價(jià)格”。徐女士認(rèn)為，首先這6平方米的差價(jià)不應(yīng)該由自己來補(bǔ)，其次，當(dāng)初購(gòu)買車庫(kù)的時(shí)候是按照每平方米4350元的價(jià)格，而現(xiàn)在即便是要補(bǔ)全差價(jià)，為什么又要按5000元的標(biāo)準(zhǔn)了呢?

　　徐女士向記者出示了自己購(gòu)買車庫(kù)時(shí)的合同原件，并在合同上找到了這樣一則約定：“產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸受買人。”

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定，房屋面積誤差比的計(jì)算公式為：面積誤差比=(合同約定面積-產(chǎn)權(quán)登記面積)/合同約定面積。徐女士對(duì)自己車庫(kù)的面積誤差比進(jìn)行了計(jì)算，得出的結(jié)果是，這6平方米的差距，換算成面積誤差比竟然高達(dá)24%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了合同中所提的3%。“如果按照這個(gè)合同約定，我應(yīng)該只補(bǔ)這其中3%面積的差額款。 ”徐女士想就這個(gè)問題向開發(fā)商討個(gè)說法，可是每次她打過去電話，對(duì)方均表示只是負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記的工作人員，只能按公司的要求通知并執(zhí)行。而至于開發(fā)商的負(fù)責(zé)人，工作人員表示不知道聯(lián)系方式，而徐女士自己也無法聯(lián)系上。#p#副標(biāo)題#e#

　　權(quán)威：補(bǔ)全房款差價(jià)缺依據(jù)

　　面對(duì)這種情況，遼寧同格律師事務(wù)所的范書領(lǐng)律師表示，開發(fā)商要求徐女士自己補(bǔ)全房款差價(jià)的要求，明顯違反了雙方當(dāng)初簽訂的合同，既沒有法律依據(jù)，也沒有合同依據(jù)，是違約行為，同時(shí)也是不合理的。徐女士可依據(jù)有關(guān)規(guī)定與開發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不成可以依法向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)作出判決。

　　面積誤差 法律早有規(guī)定

　　范書領(lǐng)律師介紹說，針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上關(guān)于銷售房產(chǎn)實(shí)際面積與銷售面積出現(xiàn)誤差的一些突出問題，最高法院在2003年3月通過并頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，早已有明確的解釋與規(guī)定。

　　其中第十四條規(guī)定，“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 ”這使得處理商品房因面積差異引起糾紛的解決有了更明確的法律依據(jù)。

　　同時(shí)，還應(yīng)該提醒廣大業(yè)主朋友的是，商品房銷售面積有三種計(jì)算方式。一個(gè)是按套計(jì)價(jià)，一個(gè)是按建筑面積計(jì)價(jià)，還有一個(gè)是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。業(yè)主在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，不僅要把計(jì)價(jià)方式、套內(nèi)建筑面積和公攤面積寫清楚，而且還要在合同中特別約定套內(nèi)建筑面積不得增、減多少，以及超出此范圍該如何處理等內(nèi)容，最大限度的保護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　他山之石：太原：商品房面積縮水超3%可退房  #p#分頁標(biāo)題#e#

　　商品房銷售面積與實(shí)際面積不符，是商品房銷售市場(chǎng)主要消費(fèi)糾紛之一。日前，太原市十二屆人大常委會(huì)第二十七次會(huì)議通過的 《太原市城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，對(duì)商品房面積糾紛有了明確的“說法”：面積誤差比在3%以上的，買房人有權(quán)退房;不退房的，由開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　為了避免糾紛，《條例》規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

　　沒有約定的，《條例》規(guī)定為，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款項(xiàng);面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　如當(dāng)事人對(duì)商品房銷售合同約定的面積與實(shí)際交付的面積有異議的，可以委托具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪，測(cè)繪結(jié)果由房產(chǎn)管理部門審核認(rèn)定。