摘要：2014年以來，已有兩輪“救市”，眼下，第三輪“救市”呼聲再起。隨著2014年中國經(jīng)濟(jì)增速下滑至7.4%，作為最重要的經(jīng)濟(jì)引擎之一的
房地產(chǎn)行業(yè)，
政策暖風(fēng)頻頻吹起。
日前，國務(wù)院總理李克強(qiáng)與達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)
論壇國際工商理事會(huì)代表對(duì)話時(shí)指出，中國房地產(chǎn)
市場的剛性需求是長期的，并將帶動(dòng)國內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給，
房地產(chǎn)市場在一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)
調(diào)整也是正常的。
與此同時(shí)，包括杭州、紹興等多地出臺(tái)松綁
限購、鼓勵(lì)
購房的政策，
住房和城鄉(xiāng)
建設(shè)部副部長齊驥更是表示，要指導(dǎo)督促商品住房較多的
城市出臺(tái)支持措施，將
商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。
福州市下發(fā)的 《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》提出，開發(fā)企業(yè)若有多余商品房或安置房可賣給政府，用于保障性住房。除了福州，四川、安徽、江蘇等省的部分地區(qū)也正在試點(diǎn)類似政策。第三輪救市呼之欲出。
供求關(guān)系依舊嚴(yán)峻
盡管2014年下半年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)探底回升的勢頭，并且在四季度出現(xiàn)“翹尾”，但供大于求的基本面并未得到實(shí)質(zhì)改變，進(jìn)入2015年1月份以來，市場
成交再度下滑。
克而瑞的
監(jiān)測顯示，2015年1月上半月，61個(gè)重點(diǎn)城市商品
住宅成交954.9萬平方米，環(huán)比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市場分化進(jìn)一步加劇：
一線城市商品住宅成交環(huán)比雖下降，但同比大漲近32%，表現(xiàn)依然搶眼；18個(gè)二線城市上半月商品住宅成交量同、環(huán)比都出現(xiàn)大幅下滑，且分化明顯，廈門、南京、杭州等城市環(huán)比跌幅都超過30%，而南昌、貴陽、呼和浩特等城市環(huán)比小幅下降，與2014年12月的高點(diǎn)基本持平；三四線城市上半月整體市場成交環(huán)比雖仍在下滑，但同比來看與2014年同期基本持平。
克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，一般而言，臨近年關(guān)都是成交淡季，但眼下離年關(guān)尚早，成交下滑一方面是受市場淡季影響，但更多是因?yàn)楣┻^于求的市場格局并沒有發(fā)生根本性改變，隨著前期地方救市政策效應(yīng)遞減，信貸政策又止步不前，加之市場對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展信心不足，使得購房者信心下降，觀望情緒上升。
世聯(lián)行的研究報(bào)告顯示，盡管房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2014年四季度的成交反彈，但截至2014年12月末，國內(nèi)大部分城市的商品房去化時(shí)間仍超過15個(gè)月的警戒線，去
庫存壓力不容小覷。這其中，一線城市除深圳外，
北京、上海、廣州去化時(shí)間均超過15個(gè)月。二線城市中多數(shù)城市的庫存量仍處于2010年來的高點(diǎn)，像杭州與福州的去化時(shí)間分別達(dá)到17.3與18.4個(gè)月。多數(shù)三四線城市由于人口凈流出的影響，庫存高企，像湛江與溫州的去化時(shí)間分別高達(dá)26.3與22.1個(gè)月，錦州的去化時(shí)間更是高達(dá)89個(gè)月。
相對(duì)于在售住宅存量，潛在供應(yīng)量的增幅更為驚人。歐陽捷和他的研究團(tuán)隊(duì)調(diào)查更發(fā)現(xiàn)，目前
全國住宅在建施工面積接近50億平方米，
房企土地儲(chǔ)備約為12億平方米，按照2014年約10.5億平方米的全國住宅
銷售面積計(jì)算，即使地方政府不再出讓地塊，要消化目前的存量也需要6年時(shí)間。
然而，與巨大的供應(yīng)量相比，需求量卻呈現(xiàn)持續(xù)下行的勢頭。歐陽捷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在絕大部分二線城市，人均居住面積已經(jīng)接近30平方米，進(jìn)一步改善的空間十分有限，三四線城市的人均居住面積更高，這意味著除了一線城市，存量人口改善住房的需求在不斷放緩。與此同時(shí)，受到傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的影響，農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城的速度也在放緩，導(dǎo)致近幾年大多數(shù)一二線城市人口凈流入速度放緩，住房剛性需求相應(yīng)減少。
對(duì)
樓市一向樂觀的原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)也坦言，盡管房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入底部徘徊周期，但由于商品房庫存量巨大，
房價(jià)大幅反彈的可能性微乎其微，最快也要到2015年末才會(huì)出現(xiàn)回升的勢頭。
多重刺激手段救市
面對(duì)不利的市場形勢，不僅各級(jí)政府紛紛出招托市，連
住建部門也在為樓市
去庫存出謀劃策，第三輪救市潮蠢蠢欲動(dòng)。
四川省住建廳1月20日發(fā)布消息稱，將對(duì)省內(nèi)地方住房政策進(jìn)行集中清理，全面取消限購、限價(jià)等行政干預(yù)政策。廈門也宣布從1月16日起全面取消島內(nèi)限購。此外，紹興日前出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)越城區(qū)行政區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提出，將于2月15日起實(shí)施購房補(bǔ)貼、提高
公積金貸款額度等購房
優(yōu)惠政策，購房者將獲得房屋成交計(jì)稅
價(jià)格0.8%的補(bǔ)貼。
興業(yè)證券房地產(chǎn)分析師閻常銘表示，雖然在
央行降息后房地產(chǎn)基本面確實(shí)開始復(fù)蘇，尤其是一線和核心二線城市，但由于三四線城市庫存較大等因素，單靠貨幣政策的寬松對(duì)于三四線城市基本面的推動(dòng)相對(duì)緩慢，區(qū)域性的行業(yè)政策支持是非常有益的補(bǔ)充，預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多三四線城市效仿推出救市措施。
然而，在歐陽捷看來，0.8%的購房稅費(fèi)補(bǔ)貼對(duì)購房者的資助力度很有限，難以帶來大規(guī)模的購買力釋放。除了一線城市，絕大多數(shù)城市限購政策松綁帶來的刺激作用也在遞減，上述救市政策只是“小打小鬧”。
相對(duì)而言，住房保障的貨幣化改革救市力度更大。根據(jù)報(bào)道，住建部擬督促存量庫存較高的城市出臺(tái)將商品房轉(zhuǎn)化為安置房、利用存量房促進(jìn)棚改和收購商品房用于保障性住房的指導(dǎo)意見。隨后，福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》，
開發(fā)商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府，由各區(qū)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，回購安置協(xié)議可以由原征遷實(shí)施單位負(fù)責(zé)。
中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰認(rèn)為，住房保障貨幣化是一種對(duì)中低收入居民的購買力支持，尤其在一些供大于求的城市，如果地方政府先名義出資協(xié)助購房者取得房屋部分產(chǎn)權(quán)，并要
求購房人在二次銷售房屋時(shí)償還地方政府出資，開發(fā)企業(yè)一邊取得地方政府出資，一邊繼續(xù)支付規(guī)費(fèi)和
地價(jià)。這樣一來，地價(jià)低流入與民生保障低流出的格局就可能變?yōu)榈貎r(jià)適當(dāng)流入與民生保障適當(dāng)流出，同時(shí)未實(shí)際增加地方政府凈開支，最終可能使中國樓市的剛需保持長期化。
相對(duì)于各式各樣的救市政策，在歐陽捷看來，城鎮(zhèn)化才是房地產(chǎn)市場重拾動(dòng)力的核心因素，“2014年9月發(fā)改委已經(jīng)確定新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)名單，在全國共選取了50多個(gè)試點(diǎn)城市，如果真的能解決農(nóng)村人口進(jìn)城所面臨的落戶、社會(huì)保障、土地改革等難題，推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展將產(chǎn)生更多剛性住房需求，從根本上解決高庫存困境”。
