TOD模式的綜合體開發(fā)創(chuàng)造出不一樣的商業(yè)地產(chǎn)
發(fā)布時(shí)間：2014-12-29 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：晴天
導(dǎo)讀：商業(yè)
地產(chǎn)的后十年，是好是壞，是牛是熊，才剛剛拉開大幕。養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、金融地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，早已不甘寂寞地登場(chǎng)，顯示自己在一片紅海中的蔚藍(lán)標(biāo)簽。而各種細(xì)分
市場(chǎng)也競(jìng)相亮相，兒童主題、O2O智能、奧特萊斯等遍地開花，究竟該拿什么拯救商業(yè)地產(chǎn)？或許TOD模式能給出不一樣的答案。
什么是TOD
TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共
交通為導(dǎo)向”的開發(fā)模式。這個(gè)概念由新
城市主義代表人物彼得·卡爾索爾普提出，是為了解決二戰(zhàn)后美國(guó)城市的無(wú)限制蔓延而采取的一種以公共交通為中樞、綜合發(fā)展的步行化城區(qū)。演變至今，TOD已經(jīng)成為
規(guī)劃一個(gè)居民或者商業(yè)區(qū)時(shí)，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式。
TOD即是指以
公交站點(diǎn)為中心、以400~800m(5~10分鐘步行路程)為半徑建立中心廣場(chǎng)或城市中心，其特點(diǎn)在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的“混和用途”城區(qū)，以實(shí)現(xiàn)各個(gè)城市組團(tuán)緊湊型開發(fā)的有機(jī)協(xié)調(diào)模式。
目前，TOD已成為國(guó)際上極具代表性的城市社區(qū)開發(fā)模式，亦是新城市主義最具代表性的模式之一。只是在國(guó)內(nèi)尚未普及，而美橋資產(chǎn)在成都的地鐵上蓋項(xiàng)目，率先嘗試了這一國(guó)際領(lǐng)先模式，通過(guò)交通與商業(yè)的完美融合，瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)的下一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。
TOD三板斧
交通樞紐的種類較多，不同的交通節(jié)點(diǎn)（機(jī)場(chǎng)航站樓、高鐵站、地鐵站、公交車站、的士站）及交通換乘樞紐，其TOD模式下的規(guī)劃設(shè)計(jì)，
建設(shè)技術(shù)及運(yùn)營(yíng)都應(yīng)有所不同。本文以貫穿城市大動(dòng)脈的軌道交通為例，分享交通樞紐商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。
眾所周知，軌交具有大運(yùn)量的特點(diǎn)，能為其周邊商業(yè)帶來(lái)巨大人流。諸如北上廣深等
一線城市，已經(jīng)有軌交綜合體開發(fā)的典范，如上海龍之夢(mèng)，
北京來(lái)福士等都是非常成功的交通樞紐型商業(yè)地產(chǎn)。而隨著軌交網(wǎng)絡(luò)在二三線城市或地區(qū)的鋪開，與其配套的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也將得到蓬勃發(fā)展。關(guān)鍵是如何在這片軌交商業(yè)的沃土上開花結(jié)果，通過(guò)TOD來(lái)提升軌交商業(yè)綜合體的品質(zhì)與收益。
首先，第一板斧——交通組織。
從目前已有的軌交樞紐和商業(yè)銜接方式，可以將軌交商業(yè)分為上蓋型和廣場(chǎng)型。上蓋型又分成兩種，其一是通過(guò)通道連接，其二是乘客出閘機(jī)即到購(gòu)物中心；而廣場(chǎng)型則未直接連接軌道，僅是設(shè)在地鐵站附近。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),上蓋型軌交商業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際交通人流實(shí)現(xiàn)交通立體化，做到快速分流并確保交通運(yùn)行流暢，并避免同周邊交通的相互影響與干擾。而廣場(chǎng)型商業(yè)則應(yīng)注意控制從交通站點(diǎn)到商業(yè)的步行距離，以5~10分鐘為宜，并為商業(yè)入口開辟足夠的快速通道。下面我們來(lái)分享上海的幾個(gè)經(jīng)典案例：
中山公園商圈是典型的依托軌道交通而發(fā)展起來(lái)的商業(yè)區(qū)。該區(qū)域臨近三條軌交的換乘站中山公園站，包括一號(hào)線，三號(hào)線和四號(hào)線，其商圈內(nèi)包括了龍之夢(mèng)購(gòu)物中心、巴黎春天、玫瑰坊等時(shí)尚商場(chǎng)，也有蘇寧、國(guó)美、永樂等大型電器商城。其中，龍之夢(mèng)是集大型商業(yè)、酒店、國(guó)際甲級(jí)商業(yè)樓于一身的大型綜合商圈。龍之夢(mèng)依靠地下通道與空中封閉連廊將商業(yè)與交通站點(diǎn)連接起來(lái)構(gòu)成一個(gè)商業(yè)中心。同時(shí)在同一棟商廈中實(shí)現(xiàn)多種交通方式的垂直無(wú)縫換乘，形成了三首層的概念。值得注意的是龍之夢(mèng)2F輕軌和B1地鐵站出閘機(jī)后，到項(xiàng)目直接連通中庭，提高了通透感和可視性。此做法也在后來(lái)的一些商業(yè)項(xiàng)目中得到普遍應(yīng)用，如虹口龍之夢(mèng)和打浦橋日月光中心廣場(chǎng)。
日月光中心廣場(chǎng)和地鐵站廳的結(jié)合是一個(gè)典范，軌道交通9號(hào)線打浦橋站就在日月光下部分。日月光B2商業(yè)與地鐵站廳之間設(shè)立了十個(gè)出入口，最寬的出入口直對(duì)地鐵閘機(jī)，寬達(dá)26米，該出入口和B2中庭直接連貫，空間通透感非常好。
其次，第二板斧——功能組織。
樞紐站點(diǎn)的人流量及區(qū)域環(huán)境基本上決定了商業(yè)地產(chǎn)的整體定位取向以及商業(yè)業(yè)態(tài)的配比格局。因此，根據(jù)各樓層出入口的人流量規(guī)模和消費(fèi)特性，規(guī)劃合理的業(yè)態(tài)，對(duì)店鋪進(jìn)行恰當(dāng)劃分，提升商業(yè)面積的有效利用率是商業(yè)綜合體開發(fā)中關(guān)注的重點(diǎn)。
對(duì)于一個(gè)大型交通節(jié)點(diǎn)來(lái)講，與樞紐連通的多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目之間如何進(jìn)行錯(cuò)位才能更好加強(qiáng)該商圈的吸引力，創(chuàng)造更大的人流量也是需要
開發(fā)商考慮的問(wèn)題。如上海徐家匯地鐵站就是一個(gè)集合軌道交通開發(fā)的典范，它通過(guò)其地下空間在功能上將徐家匯商圈內(nèi)的主要商場(chǎng)聯(lián)系在一起。無(wú)論游客來(lái)自何方，都能從一個(gè)入口或出口方便快捷的到達(dá)目的地。在寒冬酷暑或者下雨時(shí)，消費(fèi)者可以隨意舒適的逛街購(gòu)物。地鐵站為商場(chǎng)帶來(lái)客流，商場(chǎng)與地鐵站融為一體。周邊的七大商業(yè)項(xiàng)目既包括了專業(yè)賣場(chǎng)如太平洋數(shù)碼城，又包括了高端的購(gòu)物中心如港匯廣場(chǎng)，可謂業(yè)態(tài)全覆蓋、檔次有錯(cuò)落。這些成功的經(jīng)驗(yàn)可以移植到二三線城市以交通樞紐為紐帶的新城區(qū)核心商圈規(guī)劃與
土地開發(fā)。
再來(lái)對(duì)比兩個(gè)龍之夢(mèng)項(xiàng)目。中山公園龍之夢(mèng)于2005年竣工，虹口龍之夢(mèng)于2011年竣工。時(shí)間相隔了6年，而虹口龍之夢(mèng)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上更加成熟。對(duì)于地鐵站廳在B2的地鐵商業(yè)，B2租金高于B1,因此虹口項(xiàng)目B2只設(shè)了一個(gè)主力店——家樂福，大部分的主力店面積設(shè)置在B1(家樂福和國(guó)美電器）。
而對(duì)于中山公園項(xiàng)目，超市和電器均為B2帶B1, 而且B2的主力店面積大于B1。由此造成了很難提升地下商業(yè)的租金價(jià)值。從主力店和地鐵通道口的相關(guān)位置看，通常臨近地鐵部分需規(guī)劃大量的小面積
商鋪，以提升單位面積的租金和經(jīng)營(yíng)收益，因此虹口項(xiàng)目在地鐵出入口和布置在最里側(cè)的家樂福之間，規(guī)劃了大量的小型鋪位，以餐飲為主，搭配配飾，化妝品，數(shù)碼產(chǎn)品等業(yè)態(tài)，以地鐵和家樂福作為雙引擎拉動(dòng)人流在中間流動(dòng)。
最后，第三板斧——空間組織。
在空間上應(yīng)保證空間的辨識(shí)度，各種色彩銜接要自然。景觀設(shè)置上則要以人為本從人出發(fā)，以舒適性為主。當(dāng)然還應(yīng)考慮利用人流大的空間增加
廣告位，往往能大大增強(qiáng)商場(chǎng)的收益能力�？臻g組織方面的問(wèn)題更是建筑設(shè)計(jì)師和后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)需要考慮的問(wèn)題。
縱觀亞洲，成熟的交通樞紐商業(yè)有非常之多，如日本的六本木新城，新加坡的VIVOCITY都是商業(yè)地產(chǎn)的典范，一個(gè)城市越是發(fā)達(dá)，其交通樞紐以及商業(yè)地產(chǎn)也就越加的成熟。
TOD終極使命
不難發(fā)現(xiàn)，TOD只是聚焦交通節(jié)點(diǎn)，以此來(lái)指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)技術(shù)及運(yùn)營(yíng)的新型開發(fā)模式，而其真正的目的是通過(guò)交通樞紐的銜接，來(lái)提升商業(yè)綜合體的價(jià)值與收益。
美橋資產(chǎn)目前正在成都操盤的軌交上蓋項(xiàng)目，位于成都溫江光華新城中心，緊鄰光華大道，集購(gòu)物中心、城市廣場(chǎng)、地鐵商業(yè)、白金五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、酒店
公寓和高端
住宅于一體。其中，商業(yè)面積約12萬(wàn)平方米。項(xiàng)目緊鄰的光華大道三段為準(zhǔn)快速路，可連通成都
市區(qū)，而溫泉大道為次干路，周邊有4個(gè)公交站點(diǎn)，地下與地鐵4號(hào)線西延線和22號(hào)線形成無(wú)縫連接。
該項(xiàng)目一度陷入困境，原先開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目的中檔大型購(gòu)物中心定位，與周邊的伊藤洋華和新光三越購(gòu)物“撞車”，形成正面競(jìng)爭(zhēng)，且伊藤洋華堂經(jīng)營(yíng)情況良好，新光三越購(gòu)物中心也已建設(shè)招商中，占得先機(jī)。面對(duì)同一商圈內(nèi)的嚴(yán)重同質(zhì)化，針對(duì)項(xiàng)目地鐵上蓋等先天優(yōu)勢(shì)，將該項(xiàng)目重新梳理定位，把傳統(tǒng)的大型購(gòu)物中心拆分為一個(gè)社區(qū)生活中心美橋坊（5萬(wàn)平方米），一個(gè)來(lái)自韓國(guó)東大門區(qū)域的潮流商場(chǎng)K Mall（4萬(wàn)平方米）。另一塊文化廣場(chǎng)部分，充分利用地下與地鐵接駁的商業(yè)空間，定位為城市奧特萊斯（3萬(wàn)平方米）。
綜上，軌交商業(yè)一方面實(shí)現(xiàn)城市的凝聚力，另一方面則實(shí)現(xiàn)城市的自我調(diào)節(jié)功能。交通樞紐與商業(yè)功能的相互結(jié)合及整體規(guī)劃，將實(shí)現(xiàn)并加快城市一體化進(jìn)程。以人為本的可持續(xù)發(fā)展觀將在這微觀體系中得到最好的詮釋。對(duì)于開發(fā)與軌道交通結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，從一開始就需要從運(yùn)營(yíng)的角度去檢視項(xiàng)目的前期定位，設(shè)計(jì)和招商，力求做到最大化利用軌道交通的優(yōu)勢(shì)以提升自身的物業(yè)價(jià)值。
