降息后買房的8大定律 正是樓市抄底好時(shí)機(jī)
發(fā)布時(shí)間：2014-12-16 來源：0352房網(wǎng) 編輯：阿紫
摘要：11月21日下午，中國人民
銀行宣布，自2014年11月22日起，決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣
貸款和存款基準(zhǔn)
利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率
市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍
調(diào)整為1.2倍。其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡并。
此次降息，
房貸按揭貸款利率將相應(yīng)降低，給有
買房需求的百姓帶來實(shí)惠，有助于支持自住型、改善型
住房需求。那么，
央行降息后，究竟能省多少錢？根據(jù)額測算，以
購房者貸款100萬、期限30年為例計(jì)算。如果購房者選擇的是按等額還款計(jì)算，央行降息前，每月還款6353.6元，總支付利息1287295.48元。此次降息后，每月還款6092.28元，總支付利息1193221.37元。每月少還款261.32元，總共可省94074.11元。
近一兩個(gè)月之內(nèi)，天津利好
政策頻出，有效緩解了購房者的觀望情緒，使得市場活躍度快速提升。在此，天津中原市場
數(shù)據(jù)研究分析中心研究員張玉提醒購房者要認(rèn)清房屋交易的八個(gè)基本定律：
定律一 淡市是用家置業(yè)的好時(shí)機(jī)
這里有一個(gè)常識性認(rèn)識，那就是無論何時(shí)，在市場上買到自己滿意的房子總是一件困難的事，而買到
價(jià)格便宜的房子總是一件容易的事。為什么這么說？因?yàn)槊刻追孔拥奶攸c(diǎn)、屬性、品質(zhì)各異，而每個(gè)人對房子的品位和愛好也是獨(dú)特的——比如說孩子要上學(xué)、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的房子，機(jī)會很多，但同時(shí)又能滿足自住需求和喜好的房子，就沒那么容易。當(dāng)然價(jià)格走低的時(shí)候買房會比較占便宜，但價(jià)格走高的時(shí)候該買可能還是要買。淡市時(shí)，
投資者、炒房者大量退出市場，這不僅意味著有更多的選擇機(jī)會，而且價(jià)格也趨于理性。
定律二 利率總是會變的
從歷史上看，住房按揭利率曾經(jīng)很高，我們也經(jīng)歷過很多次的降息，往往是從低谷往上調(diào)。那么每每加息之后，對我們的日常生活能帶來多少變化呢？加息主要是心理影響作用大，而實(shí)際影響作用小。其實(shí)在經(jīng)濟(jì)社會中，加息是個(gè)常態(tài)，美聯(lián)儲加息都已是家常便飯了。因此，對利息的變化更應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，不能靜態(tài)看，要
動態(tài)看，有高也有低。置業(yè)的關(guān)鍵是考慮機(jī)會成本、資金流動性以及支付能力。
眼下對于買家，還有一個(gè)心理負(fù)擔(dān)，就是覺得稅少時(shí)沒買，稅多時(shí)再買，豈不虧了？首先需要對房產(chǎn)涉及的稅做區(qū)分，目前是分為流轉(zhuǎn)稅和持有稅。流轉(zhuǎn)稅主要包括營業(yè)稅、契稅、所得稅。流轉(zhuǎn)稅是只有當(dāng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動時(shí)才會納稅。持有稅主要是
房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)稅只對出租物業(yè)，物業(yè)稅尚未開征。現(xiàn)在的稅收調(diào)整重點(diǎn)是打擊投機(jī)炒樓，對于自用者來說影響不大。此外，即便是上市流轉(zhuǎn)，只要有足夠的耐心，總是可以通過多方尋價(jià)，將這點(diǎn)稅費(fèi)找回來的。
定律四 一手樓供應(yīng)多的區(qū)域，買一手樓較好；反之，買二手樓較好
市場處上升態(tài)勢時(shí)，一手樓的價(jià)格高于二手樓；反之，二手樓價(jià)格高于一手樓。這個(gè)定律的主要依據(jù)是市場供應(yīng)者總是既包括開發(fā)者，也包括小業(yè)主。在同一個(gè)區(qū)域中，
房價(jià)往往受這兩者推盤量的影響。比如，當(dāng)一手樓供應(yīng)量較多的時(shí)候，
開發(fā)商為了爭奪客戶而競爭，價(jià)格相對合理；而當(dāng)一手樓供應(yīng)量減少的時(shí)候，就可能會出現(xiàn)賣家囤貨居奇，價(jià)格非理性
上漲。
定律五 淡市時(shí)將多余房子賣出總是明智的降息后購房
這又是一個(gè)常識問題，即與持有股票不同，
房地產(chǎn)的持有都是要付出代價(jià)的。持有成本包括物業(yè)管理費(fèi)、銀行利息、
裝修費(fèi)、維修費(fèi)等等。因此，持有的前提就是房屋帶來的收益和增值，能夠涵蓋費(fèi)用成本。而淡市時(shí)，這些成本往往打不住，所以賣出是明智的。
定律六 空置的房子要馬上出租
經(jīng)常聽人這么說，“我現(xiàn)在有三套房子，兩套空著”。乍一聽覺得有些不可思議，實(shí)際情況還真是這樣，有些人認(rèn)為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣之間徘徊。事實(shí)上，無論房子的租金回報(bào)是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。此外，
租房最好不要選擇豪裝，因?yàn)檫@與租金價(jià)格不成正比，尤其是在淡市時(shí)。選擇一個(gè)好的租客比僅是出價(jià)高的租客更重要。
定律七 換房不受淡旺市的影響
在同一地段中，如果居住產(chǎn)品已經(jīng)落后，而又有換房的打算，在市場預(yù)期不會變化太大的情況下，應(yīng)該賣掉房子，將它變現(xiàn)為資金，這意味著更多的機(jī)會。
定律八 珍惜淡市中的每個(gè)機(jī)會降息后購房
在房屋交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)買家和賣家因價(jià)格談不攏而相互僵持。其實(shí)選擇出手時(shí)機(jī)要緊隨市場行情。在市場不被看好的情況下，賣家要特別珍惜交易機(jī)會，因?yàn)檫@時(shí)賣家比買家多，
成交量萎縮。如果買家叫價(jià)不是很離譜，千萬不要吊起來不賣。錯(cuò)過機(jī)會，損失更大。
