集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市修法、定價問題待解
發(fā)布時間：2014-12-03 來源：0352房網(wǎng) 編輯：阿紫
1950年《中華人民共和國土地改革法》頒布，規(guī)定廢除地主階級封建剝削的土地所有制，實行農(nóng)民的土地所有制。
農(nóng)民土地所有制集體所有
1954-1956年，社會主義改造收回土地所有權(quán)。被譽為“三大改造”之一的農(nóng)業(yè)改造，目的是要確立社會主義性質(zhì)的土地制度。
集體所有三級集體所有
1957-1978年，在土地集體所有的基礎(chǔ)上，土地屬于三級集體所有，即人民公社、生產(chǎn)大隊、農(nóng)村生產(chǎn)小隊三級所有。
家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制讓土地所有權(quán)與使用權(quán)分離
改革開放30年后，加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)
市場。
新一輪農(nóng)村土地改革的大幕已徐徐拉開，昨日，中共中央總書記、中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平主持召開中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會議。會議審議了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性
建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。會議指出，堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三條底線，在試點基礎(chǔ)上有序推進。業(yè)內(nèi)認為，中央審議土地改革試點意見，標志著新一輪土地改革扣弦，目前農(nóng)村土地征收利益分配、集體經(jīng)營性建設(shè)用地修法、宅基地退出等問題還待解決。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市 修法、定價問題待解
隨著我國城市用地日益緊張，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市備受各方關(guān)注。根據(jù)目前我國現(xiàn)行的《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任陳錫文此前表示，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍有限，必須先試點后修法。據(jù)了解，
北京市從今年開始為集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)，
國土部相關(guān)人士透露，“目前北京批準使用權(quán)的集體建設(shè)用地僅占1%”。
有權(quán)威人士曾透露，此次土改方案中，農(nóng)地入市僅指集體經(jīng)營性建設(shè)用地中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地以及公益性事業(yè)用地，對于農(nóng)村宅基地進入市場仍采取先試點，探索推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，對于能有效緩解城市
商品房壓力的“小產(chǎn)權(quán)房”仍然不被承認。而對于非經(jīng)營性建設(shè)用地也非常保守。2013年中央“一號文件”曾明確指出，“農(nóng)村集體非經(jīng)營性建設(shè)用地不得進入市場”。此次土地改革方案中農(nóng)地流轉(zhuǎn)仍然被嚴格限制在農(nóng)村集體內(nèi)部。
此外，按照三中全會的要求，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“同價同權(quán)”進入
土地市場，如何定價、監(jiān)管也是制度設(shè)計的重要內(nèi)容。
農(nóng)村土地征收 利益分配考驗政府智慧
農(nóng)地征收一直是新一輪土地改革的難點和重點，尤其利益分配問題更是牽一發(fā)而動全身�，F(xiàn)有的《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村集體土地的征地補償標準最高不得超過所占耕地前三年平均產(chǎn)值的30倍。2011年征地補償約為103元/平方米，而
土地出讓均價約為943元/平方米，這意味著農(nóng)民在土地收益中所獲得的比例不到11%。在《決定》頒布之前，外界曾傳聞土地補償費將提高10倍，國土部多位官員都曾為此出面辟謠。
北京中原
地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，此輪土地改革中提高農(nóng)民土地征地收益基本已經(jīng)成為共識，但是目前各地對土地財政依賴又比較嚴重，除非找到其他替代稅源，不然地方也不會輕易放棄土地財政。蛋糕就這么大，怎么分確實很考驗政府智慧。目前地方政府面臨財政收入增速放緩、地方債風(fēng)險等問題，預(yù)計在此次改革在征收補償方面，農(nóng)民收益可能會有所提升，但是改革力度應(yīng)該不會特別大，畢竟還需要兼顧地方的財政。
參與官方土地改革
政策制定的專家中，有人提出先行在東部、中西部搞試點，分別按照不同的標準來提高對各方的補償比例。在這方面，去年底深圳已經(jīng)做出探索，集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地，村集體、個人獲得了30%的增值收益;對于中西部，有專家提出來30%給縣、20%給鎮(zhèn)，其余都給村集體和個人。
宅基地制度改革 如何退出成難點
在此次土地改革中，宅基地制度試點方案最受關(guān)注。目前，中國嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地，宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體是本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員。但隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，越來越多農(nóng)民進城務(wù)工，導(dǎo)致農(nóng)民在農(nóng)村擁有的宅基地閑置。據(jù)統(tǒng)計，目前中國農(nóng)村宅基地10%-20%是閑置的，部分地區(qū)閑置率甚至高達30%。而閑置宅基地如何退出，成為宅基地改革試點方案中亟須解決的難點。
據(jù)悉，按照目前已經(jīng)基本成型的“試點方案”，農(nóng)村宅基地改革試點工作將按照“分類處理”的原則進行。所謂分類，即“城鄉(xiāng)建設(shè)用地擴展邊界外的傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)”和“城鄉(xiāng)建設(shè)用地擴展邊界內(nèi)”兩類，對于這兩類不同情況，將以不同方式貫徹“一戶一宅”的原則。
