業(yè)主怎樣合法維權(quán)
―一個(gè)業(yè)主委員會(huì)主任的維權(quán)觀
    本人從作為業(yè)主代表開始直至被選舉為本小區(qū)首屆管委會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）主任，已經(jīng)將近四年的時(shí)間了。四年的時(shí)間，讓我深刻認(rèn)識到物業(yè)管理活動(dòng)中依法治理的重要性。

　　人們購買了房子，就產(chǎn)生了業(yè)主；也同時(shí)產(chǎn)生了業(yè)主群體的共有財(cái)產(chǎn)和共有利益；而共有財(cái)產(chǎn)又產(chǎn)生了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；對共有財(cái)產(chǎn)實(shí)施具體的管理、維護(hù)行為又產(chǎn)生了市場環(huán)境下的物業(yè)管理行業(yè)。

　　因此，隨著國家房屋分配制度的改革，產(chǎn)生了一系列從來未有過的主體和這些諸多主體之間的法律關(guān)系。而以往那種政府在理市場管理中作裁判員來仲裁和解決糾紛的狀況，越來越不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，社會(huì)迫切需要一部調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)中各方權(quán)益的法律來從根本上明確有關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。經(jīng)過4年多的醞釀和最終國務(wù)院采用公開征詢社會(huì)意見的辦法，《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）于今年9月1日正式實(shí)施了。這是我國物業(yè)管理進(jìn)入法制化的一個(gè)標(biāo)志。從此，物業(yè)管理過程中相關(guān)各方的利益，均將納入該《條例》調(diào)整范圍。

　　作為業(yè)主，必須認(rèn)真了解法律賦予我們的權(quán)利，特別是如何行使這些權(quán)利的合法程序。只有這樣，才能真正做到依法維護(hù)我們的合法權(quán)利。因此，我們有必要認(rèn)真探討和研究業(yè)主在物業(yè)管理過程中的權(quán)利和行使、獲得這些權(quán)利的法律依據(jù)和合法途徑。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中權(quán)利的來源是由于其購買了物業(yè)中的某一部分，某業(yè)主對其購買物業(yè)的專有部分享有排他的所有權(quán)；但對共有部分并不單獨(dú)享有所有權(quán)，而是和其他全體業(yè)主一起共同享有，且這個(gè)所有權(quán)的大小還和其購買物業(yè)占整個(gè)物業(yè)中的產(chǎn)權(quán)份額有關(guān)，這種權(quán)利即是所謂共有部分的持份權(quán)；當(dāng)然，業(yè)主也有權(quán)參與業(yè)主利益的組織－業(yè)主大會(huì)，這種權(quán)利稱為業(yè)主組織的成員權(quán)。在共有物業(yè)當(dāng)中，任何業(yè)主都同時(shí)擁有這三種權(quán)利，但是這三種權(quán)利的行使卻又是完全不同的。

　　所有權(quán)所對應(yīng)的專有部分，業(yè)主可以單獨(dú)占有、使用、收益和處分。這些部分主要有房屋的套內(nèi)使用面積（不含套內(nèi)的承重墻體等共有部分）；

　　持份權(quán)所對應(yīng)的共有部分，某個(gè)業(yè)主不能單獨(dú)占有、使用、受益和處分。這些部分主要有：公攤面積和屬于全體業(yè)主共同的設(shè)備、設(shè)施、財(cái)產(chǎn)，以及全體業(yè)主共同獲得的國有土地有償使用年限內(nèi)的使用權(quán)和地上附著物等。而物業(yè)管理，也恰恰是對這些部分進(jìn)行的管理和維護(hù)，目的是使全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)維持良好的狀態(tài)，提供穩(wěn)定的功能。近代物業(yè)管理中，也包括對物業(yè)使用人（業(yè)主自用時(shí)，業(yè)主即是使用人）群的專項(xiàng)服務(wù)，如保安、保潔、生活資料的供應(yīng)等。也正因?yàn)楦鱾�(gè)業(yè)主按份所有這些公共部分的權(quán)利，因此，大家按份交納相應(yīng)的管理、維護(hù)和服務(wù)費(fèi)用。則自然是每個(gè)業(yè)主的義務(wù)。當(dāng)然，如果這些公共部位有其他收益（通過管理和維護(hù)，使其在一個(gè)良好、穩(wěn)定的狀態(tài)，其實(shí)這本身就是業(yè)主的收益）時(shí)，全體業(yè)主也應(yīng)該按份享有收益的分配權(quán)力。

　　成員權(quán)所對應(yīng)的組織，正是為了行使那些因任何個(gè)別業(yè)主或部分業(yè)主都無法單獨(dú)行使的上述持份權(quán)而產(chǎn)生的。這個(gè)組織就是業(yè)主大會(huì)和其執(zhí)行機(jī)構(gòu)－業(yè)主委員會(huì)。全體業(yè)主都在業(yè)主大會(huì)中有表決權(quán)，有業(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。全體業(yè)主通過民主的形式，來表決、行使其共有的權(quán)利。

　　《條例》則從法律上，對上述權(quán)利的歸屬以及行使方式，進(jìn)行了必要的規(guī)定。目的是讓那些屬于全體業(yè)主的權(quán)利，由全體業(yè)主真正自我民主決策，從而防止在共有權(quán)利的行使和獲取過程中，產(chǎn)生少數(shù)人決定多數(shù)人利益的不公平現(xiàn)象，以及其他可能發(fā)生的業(yè)主組織的腐敗和違法現(xiàn)象。

　　從《條例》中我們看到，業(yè)主的權(quán)利除按物業(yè)服務(wù)合同接受物業(yè)服務(wù)外還主要有：監(jiān)督、提出建議、參加業(yè)主大會(huì)并行使表決權(quán)、業(yè)主委員會(huì)委員的被選舉權(quán)和物業(yè)管理活動(dòng)中的知情權(quán)等項(xiàng)權(quán)利。同時(shí)也有包括必須遵守業(yè)主公約在內(nèi)的諸項(xiàng)義務(wù)。#p#副標(biāo)題#e#

　　而業(yè)主的以下權(quán)利，必須通過業(yè)主大會(huì)來實(shí)現(xiàn)（《條例》第十一條）：
�。ㄒ唬┲贫�、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
�。ǘ�）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
�。ㄈ�）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
�。ㄋ模�決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；
�。ㄎ澹┲贫ā⑿薷奈飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
�。�六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

　　業(yè)主大會(huì)的召開以及某項(xiàng)決議的通過，《條例》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》中有明確、細(xì)致的規(guī)定。只有嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序通過的決議，才能保障決議的合法性。否則決議即便可能合理，也一定不合法。即只有程序的合法，才能保障實(shí)體的合法。這是法治社會(huì)的概念精髓。

　　《條例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。因此，業(yè)主委員會(huì)所行使的各項(xiàng)職責(zé)，除《條例》規(guī)定外，必須都是業(yè)主大會(huì)的決議。實(shí)際上，業(yè)主委員會(huì)就是業(yè)主大會(huì)的“橡皮圖章”和“眼線”。前者說明其必須無條件的服從且履行業(yè)主大會(huì)的決議，盡力做好業(yè)主大會(huì)授權(quán)的各項(xiàng)工作；后者說明其必須代表業(yè)主大會(huì)即全體業(yè)主，對物業(yè)管理的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和匯報(bào)，從而讓業(yè)主大會(huì)對物業(yè)管理企業(yè)的行為，有一個(gè)完整、正確的了解，對進(jìn)一步?jīng)Q議對物業(yè)管理企業(yè)的聘用與否，做出必要的決議。而且，《條例》還賦予任何業(yè)主有監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利（《條例》第六條）。

　　因此，我們不難看出，《條例》為全體業(yè)主精心設(shè)計(jì)了一整套對業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督規(guī)則，把業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)范圍嚴(yán)格限定在業(yè)主大會(huì)授權(quán)之下。其目的就是為了保障全體業(yè)主的利益，真正由全體業(yè)主說了算，而不能由少數(shù)人士說了算，更不能由業(yè)委會(huì)主任說了算。畢竟我們?nèi)�體業(yè)主的利益是動(dòng)輒以億計(jì)的財(cái)產(chǎn)，對其處分的恰當(dāng)與否所產(chǎn)生的效益或者損失，都是少數(shù)人士無法處分和無力承擔(dān)的。

　　有的地區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，不按國家規(guī)定，拋開全體業(yè)主以“主人”自居，隨意動(dòng)用小區(qū)維修基金，甚至拒絕業(yè)主們的調(diào)查和監(jiān)督，使得業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)在需要的時(shí)候不知去向；也有的業(yè)主委員會(huì)，自己就決定更換管理1000多戶房屋的物業(yè)管理企業(yè)，由于其能力和水平低下，導(dǎo)致新舊物業(yè)公司交替發(fā)生困難而發(fā)生無人管理的局面，倒霉卻的是全體業(yè)主；更有的業(yè)委會(huì)主任，自己把持公章，與他認(rèn)可的物業(yè)管理企業(yè)一下子簽署了多年的物業(yè)服務(wù)合同，使得廣大業(yè)主不滿意的物業(yè)管理企業(yè)得以合法長期獲得小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同（合同本身就是經(jīng)濟(jì)利益）。從中我們不難看出，業(yè)主委員會(huì)之所以不應(yīng)該有單獨(dú)行使的權(quán)利，是因?yàn)檫@種委員會(huì)無法承擔(dān)因行使權(quán)利所造成的嚴(yán)重后果，即無法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　類似的情況在全國各地都有發(fā)生，歸咎其主要原因就是決策者無法受到有效的監(jiān)督。因此，在物業(yè)管理活動(dòng)中，考慮到業(yè)主管理自己按份共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，的確也無法花費(fèi)巨大精力來監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的行為，因此《條例》將共有財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)，交給了全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)，而僅僅由那些熱心公益事業(yè)的業(yè)主組成的業(yè)主委員會(huì)，來實(shí)施業(yè)主大會(huì)的決議。

　　是不是一個(gè)沒有權(quán)利的業(yè)主委員會(huì)就無法為業(yè)主工作了呢？當(dāng)初我們僅僅是一些業(yè)主代表，我們同樣為全體業(yè)主的利益，向發(fā)展商和物業(yè)管理公司提出整改建議和向業(yè)主提供法律咨詢和幫助，只是不能履行《條例》賦予業(yè)主委員會(huì)的重要職責(zé)，因?yàn)槲覀儾皇且越M織形式存在的業(yè)主委員會(huì)。在成立了業(yè)主委員會(huì)之后，便使得我們得以合法的、更加方便和有力的代表全體業(yè)主履行監(jiān)督物業(yè)管理等權(quán)利。

　　如果一定要說業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，那就是全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)授權(quán)而獲得的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)沒有自己的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)委員更沒有多于其他業(yè)主的任何權(quán)利。有的，只是你發(fā)自內(nèi)心的、樂于接受業(yè)主監(jiān)督和政府監(jiān)督的公益心和適當(dāng)?shù)墓ぷ鲿r(shí)間和一定的工作能力。嚴(yán)格依《條例》辦事的業(yè)主委員會(huì)，一定會(huì)是一個(gè)全體業(yè)主擁護(hù)的業(yè)主委員會(huì)，一定會(huì)是一個(gè)以全體業(yè)主利益為重的組織。

　　按目前《條例》的設(shè)計(jì)，可能出現(xiàn)的情況是由于沒有權(quán)利而導(dǎo)致一些業(yè)主委員會(huì)不作為，但這不是《條例》的缺陷，而是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)還沒選舉出熱心公益事業(yè)且有時(shí)間、有能力為全體業(yè)主服務(wù)的業(yè)主委員會(huì)。

　　因此，《條例》在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)三者位置的確定上，是一個(gè)效率不高但是風(fēng)險(xiǎn)極低的制度，是一個(gè)以維護(hù)絕大多數(shù)業(yè)主權(quán)益為目的的制度。