摘要：萬科A發(fā)布2014年三季報(bào)。公司前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入631.40億元，同比下降0.43%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)64.58億元，同比增長(zhǎng)4.84%。公司表示，鑒于土地市場(chǎng)調(diào)整不斷深入，公司將堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資策略，在確保經(jīng)營(yíng)安全的前提下，擇機(jī)獲取滿足發(fā)展需要的優(yōu)質(zhì)土地。

堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資策略

    從三季報(bào)來看，公司前三季度完成全年2000億元銷售額目標(biāo)的74.53%，實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)是大概率事件。三季報(bào)顯示，第三季度公司實(shí)現(xiàn)銷售面積442.6萬平方米，銷售金額481.5億元，同比分別增長(zhǎng)15.8%和7.4%。1-9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1263.8萬平方米，銷售金額1490.6億元，同比分別增長(zhǎng)15.0%和16.0%。

    受市場(chǎng)調(diào)整的影響，公司新開工進(jìn)度慢于預(yù)期。公司指出，前三季度，公司實(shí)現(xiàn)新開工面積1367.2萬平方米，占全年計(jì)劃開工面積的61.1%。今年以來市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，部分庫存較高的城市競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。為確保產(chǎn)品適銷對(duì)路，公司對(duì)部分項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了適度的調(diào)整和優(yōu)化，導(dǎo)致項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作相應(yīng)延長(zhǎng)。公司預(yù)計(jì)，全年新開工面積略低于年初計(jì)劃。

    前三季度，公司實(shí)現(xiàn)竣工面積661.6萬平方米，占全年計(jì)劃竣工面積比例的44.7%。公司表示，相比往年，今年竣工集中在四季度的特征更加明顯。隨著未來幾個(gè)月竣工交付高峰的到來，預(yù)計(jì)全年竣工量將與年初計(jì)劃基本持平。

    同時(shí)，前三季度公司結(jié)算占全年業(yè)績(jī)的比例相對(duì)較低。第三季度，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積190.8萬平方米，同比減少0.8%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入216.3億元，同比增加0.3%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入221.8億元，同比增加0.7%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)16.5億元，同比增長(zhǎng)2.8%。截至報(bào)告期末，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有1903.1萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約2193.7億元，較年初分別增長(zhǎng)32.4%和35.1%。去庫存方面，截至9月底，公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)249.5億元，占比7.1%。

    公司指出，鑒于土地市場(chǎng)調(diào)整不斷深入，公司堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資策略，在確保經(jīng)營(yíng)安全的前提下，擇機(jī)獲取滿足發(fā)展需要的優(yōu)質(zhì)土地。

    2014年1-9月，公司累計(jì)新增加項(xiàng)目27個(gè)，按萬科權(quán)益計(jì)算的占地面積約131.6萬平方米，對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約415.2萬平方米。截至報(bào)告期末，公司規(guī)劃中項(xiàng)目按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積約3879.2萬平方米，保持在滿足未來兩到三年的開發(fā)經(jīng)營(yíng)水平上。

市場(chǎng)環(huán)境不容樂觀

    作為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)企業(yè)，萬科業(yè)績(jī)平平，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境延續(xù)自年初調(diào)整以來的持續(xù)低迷，特別是三季度形勢(shì)不容樂觀。

    公司指出，報(bào)告期內(nèi)，住宅市場(chǎng)延續(xù)了自年初以來的調(diào)整。三季度全國商品住宅成交面積同比下降14.2%，降幅較二季度增加4.9個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州14個(gè)城市，住宅成交面積同比下降21.5%。

    經(jīng)過一、二季度的增長(zhǎng)后，上述城市的新房批準(zhǔn)預(yù)售面積三季度有所放緩，環(huán)比下降9.5%，同比減少10.8%。由于新房入市趨緩，三季度上述城市的成交批售比(商品住宅成交面積/新增批準(zhǔn)預(yù)售面積)由二季度的0.65略微回升至0.71。盡管如此，短期內(nèi)市場(chǎng)新增供應(yīng)超過成交的格局并未改變，市場(chǎng)新房庫存進(jìn)一步上升。截至9月底，上述城市的庫存去化周期由6月底的15.3個(gè)月上升至16.4個(gè)月。

    隨著市場(chǎng)調(diào)整的持續(xù)，絕大多數(shù)實(shí)施限購政策的城市陸續(xù)放松了政策限制。9月底，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，對(duì)限貸政策進(jìn)行調(diào)整，從信貸角度鼓勵(lì)和支持居民家庭合理的住房需求。這些政策舉措一定程度上有助于穩(wěn)定市場(chǎng)信心，促進(jìn)住房需求的釋放，推動(dòng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。