改善需求改變樓市格局 能否持續(xù)釋放尚需觀察
發(fā)布時(shí)間：2014-10-24 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：受自住房沖擊以及
政策傾向等多重因素的影響，剛性需求受到抑制，而改善型需求則加速入市。在新政的持續(xù)作用下，近期，無(wú)論是
新房市場(chǎng)還是
二手房市場(chǎng)，改善型產(chǎn)品的供需雙方均出現(xiàn)了激增的態(tài)勢(shì)。
根據(jù)最新的政策，對(duì)于名下?lián)碛?套房的
購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，只要提前還清房屋
貸款，再買(mǎi)二套房就可以按照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，該政策直接刺激了改善型需求的釋放。
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地產(chǎn)分析師張旭表示，自9月30日
房貸新政發(fā)布以來(lái)，
北京市二手房市場(chǎng)發(fā)生了較為明顯的變化。在客戶方面，改善型需求客戶占比逐漸加大，在新政中首付
優(yōu)惠的政策落地后逐漸發(fā)揮出對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用。但對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，政策上并未有實(shí)質(zhì)的利好，雖然10月以來(lái)也有不少剛需入市，但多數(shù)是受市場(chǎng)預(yù)期的影響。
在央行新政利好的影響下，改善型需求集中爆發(fā)，部分
樓盤(pán)迎來(lái)放量，不少
開(kāi)發(fā)商加速樓盤(pán)入市。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)
數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京預(yù)計(jì)有22個(gè)項(xiàng)目入市，主要集中于海淀、朝陽(yáng)、大興等區(qū)域，改善型項(xiàng)目成為供應(yīng)主力軍。
“從目前來(lái)看，本輪市場(chǎng)政策所能夠釋放的改善型需求在整個(gè)
樓市的宏觀需求中，占比大約在30%左右，這批需求是否會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間真正集中入市，從目前來(lái)看可以說(shuō)有這一苗頭，但能否長(zhǎng)期持續(xù)尚難判斷。”偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示。
另?yè)?jù)胡景暉介紹，從趨勢(shì)上來(lái)說(shuō)，2014年和2013年相比，改善型明顯增多。造成改善型人群增多的原因有幾方面。一是在過(guò)去北京市執(zhí)行嚴(yán)格
限購(gòu)、限貸政策的情況下，市場(chǎng)改善型人群事實(shí)上存在著較長(zhǎng)時(shí)間的需求積壓情況，由于政策無(wú)法放松，難以順利入市。二是在2005年
房?jī)r(jià)整體上漲之后，市場(chǎng)上第一批購(gòu)房人在當(dāng)年由于購(gòu)置的房屋面積較小，隨著子女教育、父母養(yǎng)老、醫(yī)療等實(shí)際需求的增加，以及家庭收入的增加，客觀上也已經(jīng)需要進(jìn)行
住宅改善。三是房貸新政和普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，事實(shí)上對(duì)于改善型需求進(jìn)行了一定的松綁和支持，在短期內(nèi)引起這批需求的關(guān)注和入市，在情理之中。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的二套房認(rèn)定方式，降低了改善型購(gòu)房者的購(gòu)房資金門(mén)檻，提高了購(gòu)房者的資金杠桿率，放大了收益，由此可以促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)的增加。
當(dāng)前改善型需求的升溫一方面是源自于該類(lèi)型產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量的增多，另一方面原因是在于央行松綁信貸增加了改善型購(gòu)房者的資金杠桿率，因此激發(fā)出一輪此前觀望的改善型需求入市，但這批需求釋放后，未來(lái)整體市場(chǎng)的購(gòu)房熱情能否持續(xù)，還有賴于未來(lái)北京是否能夠繼續(xù)放松
調(diào)控政策，給市場(chǎng)更強(qiáng)的信號(hào)，從而改善預(yù)期，拉升需求。
