史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控滿(mǎn)一周年，盡管全國(guó)樓市成交陷入低迷，但房?jī)r(jià)依舊保持高位。此時(shí)又有消息稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將進(jìn)一步升級(jí)。國(guó)家發(fā)改委也正在研究商品住房領(lǐng)域?qū)?/p>

　　施反暴利規(guī)定，以使商品房價(jià)格能夠保持在合理水平。

　　種種跡象越發(fā)表明：一場(chǎng)關(guān)于‘道德’、‘暴利’的風(fēng)暴正席卷房地產(chǎn)行業(yè)。

　　政策

　　瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)暴利

　　國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林在4月26日公開(kāi)表示，繼《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》于5月1日起實(shí)施之后，政府還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格行為的政策措

　　施。其中“實(shí)施反暴利法規(guī)定是最重要的措施之一”。

　　依據(jù)發(fā)改委此前發(fā)布的《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，要求商品房銷(xiāo)售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未

　　標(biāo)明的費(fèi)用。

　　許昆林指出，“我們正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等情況開(kāi)展調(diào)研，擬綜合考慮中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和國(guó)外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)

　　目，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商牟取暴利的行為。”

　　根據(jù)我國(guó)《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》的規(guī)定，對(duì)于對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有重大影響的和與居民生活有密切聯(lián)系的商品和服務(wù)，國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)可將其列入制止牟取暴

　　利的項(xiàng)目，并實(shí)施利潤(rùn)率控制。

　　值得注意的是，溫家寶總理在2月27日與網(wǎng)友在線交流時(shí)曾指出，“我沒(méi)有調(diào)查你們每一個(gè)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)，但是我認(rèn)為房地產(chǎn)商作為社會(huì)的一個(gè)成員，你們應(yīng)該對(duì)社會(huì)盡到應(yīng)

　　有的責(zé)任。你們的身上也應(yīng)該流著道德的血液。”

　　現(xiàn)狀

　　平均毛利37%

　　房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)究竟有多高?至今并無(wú)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，但從上市房企公布的財(cái)報(bào)就可窺一斑。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“據(jù)我們粗略統(tǒng)計(jì)，2007-2010年四年時(shí)間，上市房地產(chǎn)公司的平均毛利率是37%左右，這個(gè)數(shù)字相對(duì)目前國(guó)內(nèi)各行業(yè)利潤(rùn)水平來(lái)看肯定偏高。”

　　上海城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波介紹，在十大暴利行業(yè)排行榜上，房地產(chǎn)多年名列榜首。其利潤(rùn)高出其他行業(yè)大約5%的平均利潤(rùn)率。個(gè)別利潤(rùn)高達(dá)100%以上。

　　還有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，年報(bào)中反映出來(lái)的是正常情況下的企業(yè)盈利能力，還有部分盈利情況是年報(bào)中無(wú)法看出來(lái)的，比如部分開(kāi)發(fā)商由于囤地后土地升值而帶來(lái)的收益，

　　這種情況下的土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率就相當(dāng)高。

　　2011年福布斯發(fā)布的全球華人富豪榜單顯示，近三成華人富豪主要涉及房地產(chǎn)業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于其他行業(yè)。香港前40大富豪榜單中，地產(chǎn)業(yè)更是占據(jù)重要地位，前10位中有6位地產(chǎn)

　　商長(zhǎng)期在榜，分別是長(zhǎng)和系主席李嘉誠(chéng)、新鴻基地產(chǎn)的郭氏家族、恒基地產(chǎn)的李兆基、新世界發(fā)展主席鄭裕彤、華置主席劉鑾雄、九龍倉(cāng)主席吳光正。

　　顧海波表示，“根據(jù)1999年至2009年胡潤(rùn)中國(guó)百富榜、福布斯中國(guó)富豪榜等多個(gè)榜單進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)涉足房地產(chǎn)行業(yè)的億萬(wàn)富豪人數(shù)最多，約占總數(shù)的近三成。”#p#副標(biāo)題#e#

　　擔(dān)憂(yōu)

　　或面臨執(zhí)行難尷尬

　　上海德[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]佑地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟表示，“提及房地產(chǎn)反暴利對(duì)于市場(chǎng)的心理作用要大于實(shí)質(zhì)作用。由于界定暴利難度大，缺乏可操作性，反暴利作為新的房

　　地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性不大。”

　　“反暴利無(wú)非有兩種方法執(zhí)行，一個(gè)是限定房子的售價(jià)，一個(gè)就是對(duì)開(kāi)發(fā)商征收暴利稅。限價(jià)可能會(huì)導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)成本不同的開(kāi)發(fā)商只能賣(mài)相同的價(jià)格，成本高的開(kāi)發(fā)商顯然不

　　愿意這么做，可能會(huì)采取捂盤(pán)等行為。而對(duì)開(kāi)發(fā)商征稅很有可能使開(kāi)發(fā)商將增加的成本轉(zhuǎn)移給買(mǎi)家，從而進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)。”陸騎麟強(qiáng)調(diào)，“兩者都不是管理層愿意看到的結(jié)果。

　　”

　　陸騎麟說(shuō)：“這樣操作還會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在拍地時(shí)更注重考慮這方面的成本，使得土地溢價(jià)率下降，地方政府的財(cái)政收入縮水，從而使得政策得不到很好的落實(shí)。”

　　著名地產(chǎn)評(píng)論人蔡為民認(rèn)為，“與其出一些新的調(diào)控政策不落實(shí)，還不如將現(xiàn)有的政策徹底地落實(shí)執(zhí)行，比如將目前的局部限購(gòu)擴(kuò)展到全面限購(gòu)，將二三線城市同樣納入限購(gòu)

　　范疇。對(duì)于投資投機(jī)需求來(lái)一個(gè)徹底的打擊，這樣對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)更具實(shí)質(zhì)作用。”

　　某研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，“隨著《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》等反暴利的嚴(yán)厲監(jiān)管措施的落實(shí)，可以肯定的是房地產(chǎn)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)暴利的時(shí)代即將終結(jié)。”

　　但陳晟指出，“在控制價(jià)格的時(shí)候，除了關(guān)注市場(chǎng)因素外，還要充分了解企業(yè)在新材料新工藝等方面的投入以及開(kāi)發(fā)商品牌溢價(jià)的投入，不能一刀切，對(duì)價(jià)格管制形成路徑依

　　賴(lài)，最終價(jià)格決定在市場(chǎng)供需矛盾緩解后要回歸市場(chǎng)行為。但以地價(jià)獲取暴利的房產(chǎn)收益模式將最終在中央政府的要求以及地方政府的覺(jué)醒中消失。”

　　焦點(diǎn)

　　暴利界定成最大難點(diǎn)

　　中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容則認(rèn)為，“住房市場(chǎng)之所以存在巨大的暴利，最根本的問(wèn)題就在于國(guó)內(nèi)不少住房政策不把住房投資投機(jī)與消費(fèi)區(qū)分開(kāi)，并利用銀行的金融

　　杠桿及優(yōu)惠的稅收政策鼓勵(lì)住房投機(jī)炒作。”

　　值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)多少才不算是暴利?對(duì)暴利的界定是該政策落實(shí)的最大難點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“造成開(kāi)發(fā)商高利潤(rùn)率的原因主要是目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的大背景下，因此這是市場(chǎng)決定的結(jié)果。單純地給企業(yè)利潤(rùn)率設(shè)限不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

　　的規(guī)律，企業(yè)以利潤(rùn)最大化為經(jīng)營(yíng)原則是無(wú)可厚非的。”

　　“37%的行業(yè)平均毛利率確實(shí)偏高。但不能就此認(rèn)定房地產(chǎn)行業(yè)就是暴利行業(yè)。”楊晨青強(qiáng)調(diào)，“從管理層反暴利的角度來(lái)看，凈利率可能更合適作為判斷依據(jù)，毛利率比凈利

　　率多考慮一個(gè)期間成本，也就是說(shuō)平時(shí)所說(shuō)的三費(fèi)指標(biāo)，因?yàn)槿�費(fèi)管控是企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)能力的問(wèn)題，不能因?yàn)槠髽I(yè)成本管控得好，就說(shuō)有暴利。”

　　個(gè)案#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　上海部分樓盤(pán)：售價(jià)為樓板價(jià)10倍

　　位于上海普陀區(qū)中環(huán)沿線的某項(xiàng)目(中鷹黑森林[最新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)])，2003年取得土地使用權(quán)時(shí)，方方地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)拿地樓板價(jià)為3936元/平方米

　　。而項(xiàng)目目前在網(wǎng)上房地產(chǎn)上的最高參考價(jià)達(dá)到42000元/平方米，部分大平層產(chǎn)品，售樓處對(duì)外報(bào)價(jià)更是達(dá)到50000元/平方米。資料顯示，該項(xiàng)目在2006年首次推盤(pán)時(shí)的網(wǎng)上房地

　　產(chǎn)的參考價(jià)格為16000元/平方米，而隨著2007、2009年的兩波樓市大行情以及產(chǎn)品的升級(jí)換代，價(jià)格一路飆漲。

　　另一個(gè)位于上海浦東新區(qū)臨港新城區(qū)域的某項(xiàng)目同樣面臨暴利質(zhì)疑。數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目2007年以824.68元/平方米的樓板價(jià)取得土地使用權(quán)，而目前該項(xiàng)目售樓處對(duì)外報(bào)價(jià)為

　　11000元/平方米，拿地樓板價(jià)不足目前售價(jià)的十分之一。

　　記者在隨機(jī)抽樣調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)幾乎所有的項(xiàng)目的拿地樓板價(jià)都不足目前售價(jià)的十分之一。而另?yè)?jù)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士透露，“目前，去除土地成本，按住宅面積計(jì)算，經(jīng)濟(jì)適用房

　　每平方米的建筑面積開(kāi)發(fā)成本在4500元左右。商品房項(xiàng)目的成本因每個(gè)項(xiàng)目的定位、設(shè)計(jì)、用料等的不同而差異很大，很難精確計(jì)算。”