地方增長聯(lián)盟支持了過去十年中中國房地產(chǎn)行業(yè)的驚人增長。2003年以來，中央政府一直在為經(jīng)濟過熱而擔(dān)心，并在2006年和2007年采取了一些強硬的調(diào)控措施。在2008年第二季度，經(jīng)濟開始出現(xiàn)降溫的趨勢。但隨后，由美國房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的全球經(jīng)濟衰退，卻帶來了1998年房改以來房地產(chǎn)價格首次停止增長。之后，中央政府開始了近10年來最大的干預(yù)措施，之后刺激和調(diào)整措施實施，為我們討論中央—地方博弈提供了很好的案例。

　　2008年秋到2009年12月

　　中央地方利益一致化導(dǎo)致過度刺激

　　2008年國際金融危機發(fā)生后，中國房地產(chǎn)市場遭受的沖擊尤為嚴(yán)重。這導(dǎo)致了在2008年第一季度到第四季度房地產(chǎn)價格增長速度下滑了10個百分點，壓力之下，中央政府開始采取各種政策。房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府開始游說國土資源部和住建部取消在2006年和2007年實施的各種限制性政策。對于中央政府來說，最大的挑戰(zhàn)是要保持合理的高增長率。而過去最重要的增長引擎——出口，卻看來難以發(fā)揮作用。如果國內(nèi)消費并不能有效緩解疲軟，那么中央政府制定的經(jīng)濟增長目標(biāo)將無法實現(xiàn)。

　　2008年10月，財政部、國家稅務(wù)總局、人民銀行在同一天發(fā)布專門針對房地產(chǎn)提供稅收和利率優(yōu)惠的通知。顯然，這個刺激計劃非常受房地產(chǎn)開發(fā)商歡迎。投資者和既有房產(chǎn)的業(yè)主也支持這種刺激行動。

　　毋庸置疑的是，地方政府是另外一個重要的受益者，所以，在中央各項政策出臺之前，一些地方官員已經(jīng)考慮和采用地方的房地產(chǎn)業(yè)刺激計劃。毫不奇怪，當(dāng)中央政府邁出第一步時，很多地方政府就以本地房地產(chǎn)受到特別沉重打擊為借口推出了更強的激勵計劃。

　　各地政策雖然本土，但核心思路卻是相同的：地方房地產(chǎn)市場疲軟，需要更強的刺激政策。市場對這些政策及刺激信號反應(yīng)迅速，房價和地價在下個季度就停止下滑，并在2009年第三季度發(fā)生正向逆轉(zhuǎn)。

　　此時，一些信息已經(jīng)開始顯示，房地產(chǎn)業(yè)被刺激過度了，房價迅速接近或甚至超過經(jīng)濟危機前的最高水平。

　　2009年12月到2010年9月

　　中央地方利益分化和房地產(chǎn)調(diào)控

　　進入2009年末，房價開始失控，中央政府對房地產(chǎn)泡沫帶來社會和政治后果開始憂慮。中央政府發(fā)現(xiàn)，有必要采取一些降低和穩(wěn)定房價的政策。值得注意的是，中央政府在表態(tài)中，并沒有說房價應(yīng)該降低，而只是應(yīng)該抑制過快增長，這顯然反映了中央在此時基本上還希望在房價增長和社會公平之間取得平衡。

　　第一輪的價格調(diào)[最新消息 價格 戶型 點評]整開始于2009年12月中旬及2010年1月初。房地產(chǎn)交易營業(yè)稅的豁免期限再次提高到5年。二套房首付增加到40%，并需支付更高貸款利率。此外，還有一些針對房地產(chǎn)開發(fā)商的措施。銀行也被要求緊縮針對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸審批，政府還提高了預(yù)售許可規(guī)定。地方政府還被要求提供更多的保障性住房。省級政府領(lǐng)導(dǎo)被要求負(fù)起抑制高房價的責(zé)任。

　　相比之前的房價調(diào)控政策，這些新政策確實要更進一步。然而，基本無視這些政策措施出臺，市場的反應(yīng)是進一步上漲。2010年一季度，土地價格爆炸性地增長了21%，房價也相應(yīng)地增長了10.6%。壓力之下，中央政府于2010年4月中旬推出了更加嚴(yán)厲的政策，國務(wù)院發(fā)出了“堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知”(國發(fā)[2010]10號)，表明了中央政府在抑制房價上的明確態(tài)度。文件指出：“住房問題關(guān)系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識房價過快上漲的危害性，認(rèn)真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展。”顯然，在高層領(lǐng)導(dǎo)看來，房價已成為政治問題。但即便如此，政府也沒有表示希望房價下降，而只希望遏制過快上漲。

　　這一次，政府采取了更多的措施。對于90平方米以上住房的首次購買者，首付增加到了30%，二套房購買者首付達到50%，貸款利率是基準(zhǔn)利率的110%。對三套房購買者，首付和貸款利率更高，在某些熱點市場，甚至還禁止發(fā)放第三套住房貸款。如果購房者不是本地居民，他們必須有一年以上的繳稅或繳納社保的證明，才能獲得銀行貸款。這些措施意在進一步阻止房地產(chǎn)市場上的投資和投機。除了16家主營房地產(chǎn)的中央直屬國有企業(yè)，78家央企被要求退出房地產(chǎn)市場。#p#副標(biāo)題#e#

　　雖然采取了這些前所未有的舉措，但房地產(chǎn)市場的反應(yīng)卻相當(dāng)復(fù)雜。即使房價增長率不再像此前幾個季度那么高，但2010年二季度的房價仍繼續(xù)攀升。更重要的是，市場似乎開始對調(diào)控措施能否持續(xù)產(chǎn)生了不確定性。盡管中央出于政治考慮需要抑制房價過快增長，但中央也同時極力維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，當(dāng)時的情況是中國開始擔(dān)心世界經(jīng)濟二次探底。

　　但房產(chǎn)調(diào)控不力的主要原因還在地方政府，以及地方政府與銀行，和房地產(chǎn)開發(fā)商組成的增長聯(lián)盟。地方政府、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商都擔(dān)心中央調(diào)整措施可能過于猛烈，并可能導(dǎo)致房地產(chǎn)部門衰退，地方政府可能面臨財政收入降低的壓力，而銀行則有可能面臨一系列不良貸款。地方政府所有的城市投融資平臺和開發(fā)公司所擁有的土地肯定會貶值，這樣將無法籌措資金來進行大規(guī)模城市開發(fā)�；�于共同的目標(biāo)，這些利益群體只有共同努力減輕中央政策的影響。

　　大多數(shù)地方政府的選擇，是淡化在當(dāng)?shù)赝菩袊?yán)厲的中央政策。2010年4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》之后，各級政府都開始起草他們自己版本的調(diào)整政策。即使三個月之后，只有少數(shù)地方政府公布了本地實施細(xì)則。仔細(xì)閱讀這些政策細(xì)則，就會發(fā)現(xiàn)與2008年經(jīng)濟刺激方案在地方實施情況所存在的巨大反差。如前所述，2008年經(jīng)濟刺激政策后，地方政府采取了遠遠超過中央明確授權(quán)的政策，而且很快制定了與中央支持房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟刺激計劃一致的具體實施細(xì)則，而這一次，當(dāng)中央調(diào)控房價的政策出臺后，幾乎所有地方政府都只是簡單重申要貫徹中央政策，而幾乎很少有要超越中央政策進行嚴(yán)厲調(diào)控的進一步措施。

　　唯一的例外是北京。北京要求每個家庭只能購一套房。這比限制三套房貸款更加的嚴(yán)格。但直到2010年9月之前，沒有其他地區(qū)跟隨北京。實際上，一些房地產(chǎn)市場最熱門的省市，例如廣州、海南、重慶，甚至沒有提及限制向第三套房貸款。另一方面，幾乎所有地區(qū)都強調(diào)增加保障性住房供應(yīng)的重要性，這確實是中央調(diào)整政策的一部分，但這只是眾多調(diào)控政策之一。地方政府增加保障性住房之所以被提及，是因為它與地方政府增長和擴張利益多少具有一致性。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　此外，一些銀行回避中央的調(diào)控，把第二或第三套房的解釋放寬，這樣就使得擁有多套住房的購房者還能貸到款。由于許多地方政府不承認(rèn)他們“感冒了”，意即本地房地產(chǎn)市場并沒有過熱，一些銀行繼續(xù)向第三套住房購買者發(fā)放貸款。

　　總之，在2009年12月和2010年6月之間的兩輪房價調(diào)控中，一些地方政府、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商站在一起，共同回避甚至阻礙中央調(diào)控政策。正如一位北京地產(chǎn)界人士在2010年上半年所指出的，“大家都看出來了，政府不會真的打倒開發(fā)商，打一下，要揉三揉。”

　　當(dāng)然，在發(fā)現(xiàn)京滬深的樓市自2010年7月開始又出現(xiàn)回暖之后，2010年9月底中央的政策進一步收緊。雖然這些新政策名義上還是在落實“國十條”，但在很多領(lǐng)域?qū)嶋H上已超出“國十條”范疇，作為2009年12月第一波、2010年4月第二波之后的第三波緊縮型調(diào)控，新政策要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。這兩條是全國“一刀切”式的政策，不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇性地實行。同時要求各商業(yè)銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。

　　此外，新措施還要求各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的實施細(xì)則。已印發(fā)實施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)最近國家有關(guān)部委出臺的政策措施進行調(diào)整和完善。房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責(zé)。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責(zé)任。到目前為止，2010年四季度房價上漲的勢頭開始得到遏制，市場觀望情緒再次濃重。#p#副標(biāo)題#e#

　　2004年到2008年

　　地方政府是中央政策變軟的催化劑

　　在此之前，從2004年開始到2008年底的經(jīng)濟刺激政策出臺期間，中央政府至少四次試圖調(diào)控房價。2004年之前的大部分時間，中國房價仍然以低于5%的增長速度穩(wěn)定增長。但是，2004年第一季度，房價迅速上升，增長甚至接近兩位數(shù)。為穩(wěn)定市場，中央政府開始推行調(diào)控政策。但不像最近試圖直接管理房價的措施，當(dāng)時的政策主要是管理和規(guī)范土地供應(yīng)，因為當(dāng)時普遍認(rèn)為土地市場中存在太多的腐敗，并助長了投機和高價格。

　　但規(guī)范土地市場的措施并沒有解決問題，房價上升速度達到了兩位數(shù)。2005年5月，另一輪房價調(diào)控措施出臺，除了增加中低收入階層住房建設(shè)用地供應(yīng)之外，還包括懲罰土地投機者，營業(yè)稅也被用來當(dāng)成管理房價的政策工具。此后，房價增長確實有所放緩，但仍保持了5%以上的增長速度。中央政府發(fā)現(xiàn)這些政策無法實現(xiàn)控制房價的目標(biāo)后，就開始采取更強硬的政策，強制規(guī)定住宅用地的供應(yīng)比例，以及商品房比例甚至面積，稅收和利率調(diào)控手段都被運用起來。

　　2003年下半年以來，中國政府對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控名目繁多，先后出臺了121文、新老“國八條”、“國六條”、“國十五條”等政策，包括推行招拍掛，控制土地供應(yīng)和推進經(jīng)適房與廉租房建設(shè)等，并首次祭出取消房貸優(yōu)惠利率、提高購房首付比例、加息、對二手房交易征收交易稅等金融財稅手段。

　　盡管實行了這些干預(yù)措施，房價上漲速度仍在高位運行，甚至出現(xiàn)了越調(diào)越漲的情況。特別是從2006年年底開始，隨著流動性增加，加上招拍掛大規(guī)模推行，各地不斷刷新“地王”紀(jì)錄，出現(xiàn)了地價、房價追漲的局面。盡管央行2007年前后連續(xù)四次加息，均未遏制房價急速上漲之勢。到2007年第二季度，價格再次脫離控制。2007年9月份，中央政府提高了二套房的首付比例和貸款利率，之后卻發(fā)現(xiàn)價格增長速度攀升到了兩位數(shù)。

　　因金融危機的原因，房價增長速度終于在2008年下降到了5%以下。如一些政策分析家所說，中央政府在抑制房價增長上的政策有點像“法國薯條”，剛出鍋時又脆又硬，但過一段時間就變軟和易嚼，讓這些政策變軟的催化劑就是地方政府。