98家上市房企上半年?duì)I收增7.9% 負(fù)債近最高水平
發(fā)布時(shí)間：2014-08-28 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：截至8月27日，近百家上市房企已經(jīng)曬出了中期“成績單”。報(bào)告期內(nèi)，98家上市房企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入從上年同期的2130.26億元略增至2014年上半年的2298.78億元，增加了168.52億元，同比增幅為7.9%。
不過，行業(yè)增收不增利。2014年中期，上市房企實(shí)現(xiàn)利潤總額和歸屬母公司股東的凈利潤卻并沒有同步增長。其中，98家上市房企實(shí)現(xiàn)利潤總額基本不變，從2013年上半年的403.42億元微增至403.44億元；但實(shí)現(xiàn)凈利潤總額卻從2013年同期的265.42億元下降至2014年中期的259.03億元，減少了6.39億元，降幅為2.4%。
其中，“招保萬金”四巨頭中，金地集團(tuán)2014年中期凈利潤降幅更是近五成，位居四巨頭墊底位置，招商
地產(chǎn)則以三成的凈利潤降幅緊隨其后。
相比之下，面對(duì)
房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的態(tài)勢，保利地產(chǎn)和萬科A兩大房企龍頭仍保持了逆勢增長，期末分別實(shí)現(xiàn)凈利潤為38.22億元和48.09億元，同比分別增長12.19%和5.55%。
與此同時(shí)，98家上市房企整體經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流情況呈進(jìn)一步惡化態(tài)勢。統(tǒng)計(jì)
數(shù)據(jù)表明，上述98家上市房企整體經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額從2013年同期的-428.40億元減少至2014年中期的-824.78億元，同比大幅減少92.53%。
對(duì)此，國金證券分析師曹旭特表示，“按我們對(duì)2014年行業(yè)資金流入和流出項(xiàng)的預(yù)測，2014年房地產(chǎn)企業(yè)資金盈余將接近2008年也即歷史最差水平。”曹旭特稱，2014年資金情況會(huì)比較接近2011年水平，因?yàn)楫?dāng)時(shí)融資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化，金融機(jī)構(gòu)
貸款占比已經(jīng)降至58%，和目前水平比較接近。
“但不同之處在于，2011 年房地產(chǎn)行業(yè)資金盈利比例達(dá)到6.8%，高于我們預(yù)測的2014 年行業(yè)僅1.8%的資金盈利比例水平。因此，按房地產(chǎn)行業(yè)自身規(guī)律演變，2014年底
開發(fā)商的資金鏈不會(huì)好于2011年的水平。”曹旭特強(qiáng)調(diào)。
行業(yè)實(shí)際負(fù)債接近最高水平
不僅如此，曹旭特還稱，上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率水平在2009 年之前相對(duì)穩(wěn)定，2009年之后企業(yè)加杠桿經(jīng)營現(xiàn)象比較明顯，負(fù)債率中樞不斷上移，目前，整體資產(chǎn)負(fù)債率水平也基本處于峰值。
8月13 日，統(tǒng)計(jì)局公布1-7 月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)也表明，2014年1-7月房企由于銷售低迷，資金來源中定金及預(yù)收款同比降10.2%。個(gè)人按揭貸款同比下降3.7%。
“偏緊的信貸環(huán)境持續(xù)制約地產(chǎn)銷量表現(xiàn)，央行雖多次出臺(tái)定向降準(zhǔn)和定向貸款等
政策，但7月信貸投放規(guī)模和M2增速均大幅低于
市場預(yù)期，從資金來源的情況看地產(chǎn)商資金情況好轉(zhuǎn)十分有限。” 平安證券分析師王琳認(rèn)為。
而從中報(bào)披露數(shù)據(jù)來看，截至8月27日，上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率也從2013年同期的75.30%提到了2014年中期的76.24%，呈高位上升的態(tài)勢。
同時(shí)，上述98家上市房企業(yè)2014年中期全部財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)已飆升至61.86億元，較2013年同期數(shù)46.15億元相比，同比激增15.71億元，增幅高達(dá)34.04%。
就萬科而言，其年化借債成本已經(jīng)過9%以上。對(duì)此，前述公司內(nèi)部人士表示，公司利息支出較大，主要是股東貸款部分（給合作方）的回報(bào)記在利息支出之中。
“截至目前，公司利息支出包括銀行、信托、海外融資，海外最貴的一筆是4.5%，銀行貸款新增大約是基準(zhǔn)到上浮10%之間，2011、2012 年帶下來的信托大約是10%-11%左右，新借信托大約是銀行貸款利率再加1~1.5個(gè)百分點(diǎn)。”該人士稱。
