如今，入住糾紛不斷已成樓市熱點問題之一。根據(jù)一項調(diào)查，入住糾紛中包括“物業(yè)管理公司服務(wù)不好”的原因占近一半———

　　從目前來看，物業(yè)管理已成為入住階段不容忽視的導(dǎo)火索，在精品家園的一項調(diào)查顯示，入住糾紛中“物業(yè)管理公司服務(wù)不好”的原因占近一半。少數(shù)開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司，自己的項目自己管，物業(yè)公司很難對建設(shè)中的問題起到真正預(yù)防和監(jiān)督作用。

　　有關(guān)人士認為，盡管入住中存在方方面面的問題，許多是涉及管理體制、市場供需關(guān)系及項目運作水平等深層次原因，但不少糾紛可以在物業(yè)管理的層面進行補救。

　　前期介入工作細

　　日前，在望京地區(qū)的星海明珠，精品家園俱樂部組織了建筑工程師、律師、購房者參加入住觀摩。開發(fā)商的經(jīng)驗之一就是為小區(qū)聘請了名管家中海物業(yè)，一同解決許多小區(qū)入住的通�。荷鐓^(qū)工地依舊，建筑垃圾成山，綠地花園不見，樓內(nèi)樓外一片狼藉、電水氣網(wǎng)絡(luò)不全、屋內(nèi)跑冒滴漏等現(xiàn)象。為業(yè)主提供全面服務(wù)和安全保障，使得星海明珠入住時，從大環(huán)境到小環(huán)節(jié)都想得很周到。

　　美林花園是北京第一家公開招標(biāo)物業(yè)管理公司的樓盤。作為精裝修房，早早就建立了“客戶代表制度”，以客戶的立場和角度進行監(jiān)督、檢查施工質(zhì)量，并負責(zé)及時與客戶溝通協(xié)調(diào)，將工程進展情況等與客戶溝通，雙方達成理解。

　　在正式交房近一個月前，美林花園整個精裝修施工結(jié)束，從施工期進入返修期，避免為趕時間交房，倉促完工留下工程質(zhì)量問題。返修期全部交樓工作由發(fā)展商成立的交樓辦公室負責(zé)�？蛻舸�表每日現(xiàn)場逐戶、逐項檢查裝修質(zhì)量，工程變更情況及個別客戶提出的一些特殊要求完成情況，并做記錄，如遇問題填寫返修單，由交樓辦組成的返修隊按工種分別返修，再由客戶代表確認直至達標(biāo)為止。

　　作為北京第一家依照《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)暫行管理辦法》開標(biāo)的企業(yè)，國展家園的魏建軍認為，由開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司參與管理，難免在入住的過程中摻雜開發(fā)商的意志，容易發(fā)生矛盾。而物業(yè)管理公司對外招標(biāo)，有利于在入住和項目交接時分清責(zé)任，保證小區(qū)管理賬目公開透明。

　　入住社區(qū)業(yè)主做主

　　朝陽園一期業(yè)主已經(jīng)入住，在處理糾紛的問題上，開發(fā)商十分注意發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。在上月選舉業(yè)主委員會時，采用業(yè)主自薦+全體產(chǎn)權(quán)人投票候選人的辦法，受到業(yè)主的認可。朝陽園在物管會選舉過程中以“產(chǎn)權(quán)人自薦，全體產(chǎn)權(quán)人投票選舉，以得票多者為候選人，即作為籌備組推選的候選人”的辦法產(chǎn)生候選人。這樣最大限度地公開于全體產(chǎn)權(quán)人面前，讓他們了解并參與了全部過程，使首屆管委會委員具有廣泛的代表性。#p#副標(biāo)題#e#

　　為了使選舉讓業(yè)主參與進來，籌委會采取一系列措施：

　　首先將選舉公告張貼在各樓大堂、會所等地，保證所有業(yè)主知情;第一次公告選舉辦法和被選舉人資格等，自薦人自由領(lǐng)取表格;第二次公告管委會章程和14位自薦人的詳細材料。同時，將全部公告張貼的文件連同選票送達每一業(yè)主家中，每次送達須有業(yè)主代表和物業(yè)公司或者開發(fā)商雙方至少兩人以上同時前往，并要求正式簽收;經(jīng)過選舉，產(chǎn)生5名候選人，3座樓每座都保證1人當(dāng)選，其余2人以得票多者當(dāng)選。

　　最后，5個候選人的資料再次公布，并將在一個月內(nèi)舉辦第二次選舉，反對票不超過50%即當(dāng)選。

　　朝陽園的物業(yè)管理公司———第一太平戴維斯的負責(zé)人說，一個成熟的社區(qū)中，業(yè)主委員會成為業(yè)主與開發(fā)商對話的主體，參與小區(qū)公共事務(wù)，有矛盾可及時調(diào)解。

　　建立對接渠道

　　在調(diào)查中顯示，有問題投訴無門，也是導(dǎo)致糾紛發(fā)生的重要因素。建立良好的溝通渠道和投訴制度，使業(yè)主的想法能及時傳達給發(fā)展商，將發(fā)展商的工作動態(tài)傳達給業(yè)主，可以提前發(fā)現(xiàn)可能引起爭議的問題。這方面，物業(yè)管理公司是溝通業(yè)主與開發(fā)商的重要渠道之一。

　　為和客戶溝通，物業(yè)公司———北京燕僑物業(yè)管理有限公司提前半年便進駐到項目中，同客戶以信件、電話、面談等方式進行溝通，使業(yè)主對于物業(yè)公司從陌生到認識到了解。

　　一個項目從開發(fā)到入住，就像一次馬拉松長跑，發(fā)展商在物業(yè)管理這一步上也應(yīng)務(wù)實為上。日前，《北京市城鎮(zhèn)物業(yè)管理條例(草案)》已起草完成，明年報市人大審議，其中要明確業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位，使其能夠真正代表業(yè)主行使權(quán)利、發(fā)揮作用;同時完善物業(yè)建設(shè)和管理銜接制度，建立物業(yè)管理監(jiān)督機制。

　　目前，商品房買賣合同的格式中并沒有物業(yè)管理一項，買房人最多只能在補充協(xié)議中與開發(fā)商協(xié)商，這是新合同中的一項漏洞。據(jù)市房地局的有關(guān)負責(zé)人介紹，有關(guān)入住的熱點問題，下一步在物業(yè)管理條例中也將予以考慮涉及。