199家上市房企凈負(fù)債率創(chuàng)三年新高 增收不增利
發(fā)布時(shí)間：2014-05-29 來源：0352房網(wǎng) 編輯：微笑
摘要：未來房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)重心將由當(dāng)前以開發(fā)為主轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展，不同企業(yè)之間發(fā)展戰(zhàn)略將日趨分化。
5月29日，由中國
房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2014中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告》顯示，2013年中國上市
房企總資產(chǎn)均值為362.89億元，同比上升24.33%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值92.08億元，同比增長46.62%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比增加1.09%至65.81%；凈負(fù)債率均值同比增加15.31%至79.67%；凈利潤均值為13.76億元，同比增加16.41%。
而通過對入選本次測評的199家上市房企的測評研究，萬科也連續(xù)第七年蟬聯(lián)榜首。
負(fù)債水平處于歷史高位
測評報(bào)告指出，2013年房地產(chǎn)
市場整體呈現(xiàn)出了量價(jià)齊升的基本態(tài)勢，但是進(jìn)入2014年，市場情況有所變化，房地產(chǎn)開發(fā)
投資增速開始放緩，持續(xù)回落的
住宅成交市場向房地產(chǎn)開發(fā)市場傳遞消極信號。在
房地產(chǎn)市場變化周期較短且風(fēng)險(xiǎn)漸增的背景下，房地產(chǎn)上市公司競爭壓力不斷增加，整體表現(xiàn)持續(xù)分化。從市場和行業(yè)面來看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司估值普遍較低，資本市場對行業(yè)悲觀預(yù)期未有方向性變化。
從融資方面看，渠道逐步暢通。2013年以來不斷加強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司再融資開閘預(yù)期在2014年第一季度終于落地，房地產(chǎn)再融資由此正式開閘。隨著A股房地產(chǎn)上市公司再融資功能的逐步回歸， 2014年初銀行信貸緊縮對于房企資金面的影響將得到一定程度的緩解，也有利于降低企業(yè)融資成本，一定程度上可以緩解由于房地產(chǎn)信托、基金的成本高企導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)融資成本高的現(xiàn)象。與此同時(shí)，地產(chǎn)股資本市場機(jī)制重歸市場化不僅限于再融資的回歸，還以更多其他融資形式體現(xiàn)。
由于2013年銷售良好，企業(yè)普遍加大杠桿力度，償債壓力有所上升。總體來看，行業(yè)負(fù)債水平仍處于歷史高位。
上市房企凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤率均值兩項(xiàng)指標(biāo)仍處于自2009年以來的下行通道中，分別由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%，相比2009年則已分別下降了約6%和3%。由于成本費(fèi)用相對利潤額增速更快，成本費(fèi)用利潤率同比下滑3.31%至28.56%。對此，報(bào)告指出，企業(yè)需加強(qiáng)成本和費(fèi)用的管控，全面提高盈利效率。
房企增收不增利
2013年，房地產(chǎn)上市公司部分成長性指標(biāo)優(yōu)于2012年。營業(yè)利潤增長率均值為20.19%，同比上升0.45%；凈資產(chǎn)增長率均值為19.47%，同比提高6.76%；但營業(yè)收入增長率均值為31.96%，同比下降1.01%。
而從成長性指標(biāo)來看，2013年，企業(yè)業(yè)績分化更為明顯，其中，高成長性和中成長性企業(yè)陣營合計(jì)占比由上年的85%減少至48%，低成長性和弱成長性企業(yè)合計(jì)占比由15%增加至52%。此外，2013年，各類型企業(yè)營業(yè)收入增長率均值都高于其自身營業(yè)利潤增長率均值，普現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。
戰(zhàn)略模式方面，2013年以來，房地產(chǎn)上市公司的模式創(chuàng)新不斷，包括萬科、綠城、保利、世茂、遠(yuǎn)洋在內(nèi)的上市企業(yè)相繼提出了向輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，紛紛探索社區(qū)服務(wù)、資產(chǎn)管理、小股操盤、代建、地產(chǎn)基金管理等輕資產(chǎn)模式。盡管越來越多的上市房企探索走向輕資產(chǎn)模式，但仍有企業(yè)堅(jiān)持重資產(chǎn)模式以規(guī)模求勝。如綠地、富力、合景泰富均是重資產(chǎn)模式擁護(hù)者，其認(rèn)為穩(wěn)定的收入和商業(yè)租金回報(bào)是房地產(chǎn)公司成熟運(yùn)營的標(biāo)志。測評報(bào)告指出，輕重資產(chǎn)模式整體而言各具利弊，國際上均有成功成熟的代表房地產(chǎn)企業(yè)樣板。雖然中國房地產(chǎn)企業(yè)短時(shí)間內(nèi)都無法擺脫對銷售的依賴，但可以預(yù)計(jì)的是，未來房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)重心將由當(dāng)前以開發(fā)為主轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展，不同企業(yè)之間發(fā)展戰(zhàn)略將日趨分化。
