摘要：前4月土地流標(biāo)率驟增至26%中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在成交量疲乏、庫(kù)存偏高的城市，房企拿地意愿普遍強(qiáng)烈減弱。

    前4月土地流標(biāo)率驟增至26%

    中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在成交量疲乏、庫(kù)存偏高的城市，房企拿地意愿普遍強(qiáng)烈減弱。

    “部分三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和了，我們不再考慮在這些城市新增土地儲(chǔ)備，反而要加快現(xiàn)有項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度，爭(zhēng)取快速撤離。”某近期在一線城市土地市場(chǎng)頻繁“下單”的知名房企高層向媒體透露，甚至有些二線城市，“我們也選擇了撤離”。

    值得一提的是，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年4月底，全國(guó)40個(gè)城市中，三、四線城市土地累計(jì)流標(biāo)率為26%，較去年年末大幅上升了10個(gè)百分點(diǎn)，二線城市亦增長(zhǎng)3%，而一線城市則自5%縮減至3%。

    此外，多家房企都在縮減購(gòu)地支出，“少拿地，少開(kāi)工，多銷(xiāo)售存貨，現(xiàn)金為王”，這成為房企應(yīng)對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流戰(zhàn)略決策。

    土地市場(chǎng)再現(xiàn)流標(biāo)率驟增

    根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年，一線、二線和三、四線城市土地流標(biāo)率都較為平穩(wěn)，無(wú)大起大落之勢(shì)，且都低于15%；2014年以來(lái)，截至4月底，一線城市土地流標(biāo)率波動(dòng)不大，均小于5%，二線城市則開(kāi)始小幅增長(zhǎng)，三、四線城市則快速越過(guò)25%，增幅約為10個(gè)百分點(diǎn)。而在溢價(jià)率方面，僅有二線城市溢價(jià)率與2013年月平均水平持平，一線城市及三、四線城市均有10%左右的回落。

    對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2013年下半年土地市場(chǎng)的火爆現(xiàn)象難以延續(xù)，各城土地市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生明顯分化，且均有所降溫。同時(shí)，政府亦在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫之際放緩?fù)频夭椒ィ瑑?yōu)質(zhì)的熱點(diǎn)地塊入市較少，推出的地塊難以以較高溢價(jià)成交，從而導(dǎo)致溢價(jià)率同比回落。

    而對(duì)于二線及三、四線城市土地市場(chǎng)流標(biāo)率驟增的表現(xiàn)，張大偉認(rèn)為，在目前成交量疲乏、庫(kù)存量偏高、樓市降價(jià)預(yù)期較高的城市，房企拿地意愿普遍減弱，從而致使流標(biāo)地塊增多。

    同時(shí)，他預(yù)計(jì)，隨著三、四線土地市場(chǎng)的降溫，政策面則將繼續(xù)放寬，但因?yàn)樾刨J難以松綁，而且此前土地供給量過(guò)大，市場(chǎng)降溫趨勢(shì)依然難改。

    值得注意的是，今年4月份以來(lái)，20強(qiáng)房企對(duì)新增土地的執(zhí)著急轉(zhuǎn)直下，今年4月單月，20強(qiáng)房企拿地的金額為142.23億元，環(huán)比下滑44.12%；而去年同期則為291億元，同比下滑51.12%。

    進(jìn)入5月份后，20強(qiáng)房企拿地環(huán)比下滑幅度將有增不減，5月份的前19天，僅萬(wàn)達(dá)一家出手拿地，耗資12億元，而去年5月份，20強(qiáng)房企拿地花費(fèi)455.8億元。

    扎堆一線城市拿地存風(fēng)險(xiǎn)

    另外值得關(guān)注的是，對(duì)比十大標(biāo)桿房企的拿地布局也可以發(fā)現(xiàn)，房企購(gòu)地策略已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，即減緩二線城市以及三、四線城市的進(jìn)駐步伐，甚至全面縮減拿地支出。

    據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年前4月，十大標(biāo)桿房企在二線城市拿地占比為40.65%， 2014年同期則為15.68%，驟減近25個(gè)百分點(diǎn)；2013年前4月，拿地金額為227.47億元，2014年同期則為93.07億元，同比降幅為59.08%。

    而在三、四線城市拿地占比和金額方面也均呈下降趨勢(shì)。2013年前4月，十大房企在三、四線城市拿地占比為34.78%，2014年同期則為29.14%，下滑5個(gè)百分點(diǎn)；2013年前4月，拿地金額為194.63億元，2014年同期則為172.92億元，同比降幅為11.15%。

    反觀十大房企在一線城市的拿地金額則同比驟增。2013年前4月，十大房企在一線城市拿地占比為24.57%，2014年同期則為55.17%，增加了近31個(gè)百分點(diǎn)；2013年前4月，拿地金額為137.51億元，2014年同期則為327.39億元，同比增加了將近190億元。

    由此可見(jiàn)，房企2014年在一線城市的購(gòu)地金額以及布局分配占比方面較去年同期均有較大幅度增長(zhǎng)，一線城市在市場(chǎng)明顯降溫、信貸持續(xù)收緊、購(gòu)房者觀望情緒不散之際，房?jī)r(jià)的表現(xiàn)也較為穩(wěn)定、供需相對(duì)平衡，因此更受房企青睞。

    不過(guò)，盡管如此，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，北京市從2月底新增一批土地后，已經(jīng)連續(xù)接近3個(gè)月無(wú)新增待售土地供應(yīng)，這屬于歷史首次。

    “房企受到銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，資金鏈趨緊的影響，雖然對(duì)一線城市地塊仍有一定渴求，但購(gòu)地已趨于謹(jǐn)慎及理性。”有業(yè)內(nèi)人士向媒體如是表示。

    對(duì)此，張大偉預(yù)計(jì)，一、二線城市雖然也出現(xiàn)土地市場(chǎng)調(diào)整的跡象，但后市競(jìng)爭(zhēng)仍將更加激烈。此外，房企扎堆一、二線城市，在推高地價(jià)的同時(shí)，也在明顯醞釀風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)其風(fēng)險(xiǎn)要比三、四線城市小得多。