摘要：在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，供需格局悄然生變。

    18日， 70個大中城市住宅銷售價格變動情況出爐。不出市場預(yù)料，4月份全國70個大中城市的房價漲幅在連續(xù)數(shù)月的漲幅收窄后再次呈現(xiàn)向下的調(diào)整趨勢。環(huán)比上月，70個大中城市中房價出現(xiàn)上漲的城市數(shù)量降低至44個，創(chuàng)2013年以來新低。新建商品住宅和二手住宅的環(huán)比價格上漲指數(shù)也創(chuàng)下2013年以來的新低。在業(yè)內(nèi)人士來，房價漲幅的持續(xù)收窄意味著樓市已經(jīng)明確地進(jìn)入新一輪的調(diào)整期，市場疲弱、房價回落在未來的一段時間內(nèi)將會持續(xù)。

    房價回落趨勢已明

    根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在新建商品住宅的價格方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，持平的城市有18個，上漲的城市有44個。而在二手住房的價格方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有22個，持平的城市有13個，上漲的城市僅有35個。

    新建商品住宅價格出現(xiàn)上漲的城市個數(shù)進(jìn)入“40”的區(qū)間，這是自2012年年底以來的首次，與今年1月到3月，分別為62個、57個、56個的房價上漲城市數(shù)量相比，4月房價上漲城市的數(shù)量出現(xiàn)了明顯下滑。

    相較之下，二手住宅價格的變化更是明顯，出現(xiàn)上漲的城市個數(shù)與未漲城市的個數(shù)首次持平，價格上漲城市數(shù)量僅為35個也創(chuàng)下這一數(shù)據(jù)的新低。

    除了環(huán)比價格上漲的城市個數(shù)之外，4月70城市環(huán)比平均價格指數(shù)同樣出現(xiàn)大幅度的漲幅回落。新建商品住宅和二手房的環(huán)比平均價格指數(shù)上漲分別僅為0.06和0.07，盡管這一數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)數(shù)月收窄回落，但漲幅僅出現(xiàn)在小數(shù)點兩位之后，還是創(chuàng)下2012年年底以來的新低。

    在連續(xù)出現(xiàn)價格下跌的杭州等城市的引領(lǐng)下，價格調(diào)整城市從點開始蔓延到塊狀，華東區(qū)域整體樓市出現(xiàn)頹勢，杭州、寧波、無錫、溫州、金華、安慶、九江、贛州均出現(xiàn)價格下跌。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，4月浙江、江蘇、江西等華東省份已經(jīng)出現(xiàn)區(qū)域性的房價下跌，調(diào)整的速度在加快。

    資金緊張、供需逆轉(zhuǎn)加速市場調(diào)整

    盡管國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在解讀4月份房價數(shù)據(jù)時，謹(jǐn)慎地使用了“總體平穩(wěn)小幅上升、漲幅繼續(xù)收窄”這樣的字眼，但市場的現(xiàn)實和此前不斷出爐的房地產(chǎn)核心指標(biāo)數(shù)據(jù)已經(jīng)表明中國樓市正在經(jīng)歷一次轉(zhuǎn)折性的變化。

    在張大偉看來，相比2008年、2011年出現(xiàn)的因政策調(diào)整而導(dǎo)致的市場回落，2014年調(diào)整的主要原因在于資金價(1292.50, -0.90, -0.07%)格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)按揭、開發(fā)信貸收緊；以及全國總體樓市供應(yīng)告別絕對短缺，三、四線城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩而產(chǎn)生的供需逆轉(zhuǎn)。“這次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因為非政策因素導(dǎo)致的市場蕭條，這可能會導(dǎo)致本輪調(diào)整周期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區(qū)，都有可能出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整。”

    就在上周，國家統(tǒng)計局公布的1－4月房地產(chǎn)運行情況的各項數(shù)據(jù)顯示，被視為判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的各項核心指標(biāo)——開發(fā)投資增速、新開工面積、成交量、到位資金數(shù)量、國房景氣指數(shù)等等，幾乎全線回落。

    其中，2014年4月商品住宅銷售面積與3月相比明顯回落，環(huán)比降幅高達(dá)20.8%。鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部研究員張旭表示，按照往年慣例，4月商品住宅銷售面積一般低于3月和5月。而今年市場冷淡，需求觀望情緒濃重，入市積極性降低也對商品住宅的銷售造成了較大的影響。

    統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2014年1－4月，房地產(chǎn)到位資金37200億元，同比上漲4.5%，漲幅較上月減少2.1個百分點。其中，定金及預(yù)收款9019億元，同比下降7.8%，個人按揭貸款4238億元，同比下降3.1%，為2012年下半年以來首次出現(xiàn)同比下降。

    “在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，供需格局悄然生變。”張大偉表示。

    地方松綁樓市調(diào)控難抵市場頹勢

    房價的逐漸回落讓越來越多的城市坐不住了。自4月底開始，以南寧為代表的10多個城市開始從不同方向調(diào)整現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策，試圖通過政策上的松綁重啟樓市。隨著房價調(diào)整的趨勢明確，地方救市的積極性更是明顯增加。

    然而，在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，在資金面沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的情況下，地方政府松綁樓市的做法并不能夠改變市場調(diào)整的大勢。

    就在上周，中國人民銀行[微博]召開住房金融服務(wù)專題座談會，監(jiān)管層自去年四季度以來首度發(fā)聲，要求商業(yè)銀行對首套房房貸需求給予支持。但是，由于貨幣政策趨于從緊的現(xiàn)狀并未改變，也使得人們對商業(yè)銀行能夠在多大程度上放寬房貸發(fā)放存有疑問。

    在張大偉看來，樓市供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)市場正在進(jìn)行趨勢性的調(diào)整，除非貨幣政策發(fā)生大的變化，否則地方政府救市不能改變房地產(chǎn)調(diào)整趨勢。