摘要：當(dāng)前全國樓市降溫明顯。取消政府限價(jià)，部分開發(fā)商降價(jià)跑量，購房者預(yù)期悄然轉(zhuǎn)變……2014年以來出現(xiàn)的各種新情況都表明樓市正在告別“政策市”，開始步入市場化時(shí)代。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前市場化調(diào)整將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步凸顯，政府調(diào)控和房企都將面臨考驗(yàn)。

    樓市開始步入市場化時(shí)代

    房產(chǎn)商降價(jià)跑量、政府限價(jià)松綁、購房者預(yù)期發(fā)生變化……隨著分類調(diào)控思路漸成共識(shí)，在告別政策市后，樓市的市場化因素也開始逐漸顯露。

    最近，廣州市叫停了被市場廣為詬病的“雙合同”，被看做是取消政府限價(jià)并轉(zhuǎn)向市場化調(diào)控的開始。按照規(guī)定，開發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)須先簽訂《商品房（資料、團(tuán)購、論壇）預(yù)售承諾書》，須承諾不采用雙合同進(jìn)行銷售，否則將面臨違規(guī)行政處罰。

    合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌就此評(píng)論說，雙合同現(xiàn)象是政府限價(jià)政策的副產(chǎn)品，政府限價(jià)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息混亂，并讓房屋市場和土地市場脫鉤，不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

    不只是政府，企業(yè)對(duì)于樓市前景判斷也更加理性。2014年以來，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場前景的看法日趨謹(jǐn)慎。數(shù)據(jù)顯示，一季度全國房屋新開工面積同比下跌25.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼續(xù)放緩。

    而在廣東，一季度全省商品房新開工面積同比跌幅更高達(dá)35%，3月份新開工面積降幅擴(kuò)大8.5個(gè)百分點(diǎn)，反映出企業(yè)在開發(fā)建設(shè)方面持謹(jǐn)慎收縮態(tài)度。

    在銷售方面，近期一些開發(fā)商加大了推盤力度。廣州樓市“零首付”“墊首付”，杭州迎來第二波降價(jià)潮，一些開發(fā)商競相降價(jià)，而在成都，開發(fā)商也加大了促銷力度。

    “以前房企關(guān)注焦點(diǎn)都在政府的調(diào)控政策，而現(xiàn)在更加關(guān)注市場本身，2014年市場的內(nèi)在因素將逐步顯現(xiàn)，市場的手逐漸發(fā)揮作用。開發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)而采取促銷措施，這些都是市場正常合理的反映。”中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳準(zhǔn)說。

    “2014年是樓市行政化調(diào)控向市場化改革的過渡階段，但目前離真正市場化階段仍有較長一段距離。”房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)克爾瑞公司分析師李權(quán)基說。

    復(fù)雜局面考驗(yàn)政府調(diào)控水平

    成交量大幅下跌、二三線城市土地市場降溫明顯、第二波降價(jià)潮來襲、中小房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)凸顯、房地產(chǎn)下行風(fēng)險(xiǎn)拖累經(jīng)濟(jì)增長……在形勢日趨復(fù)雜背景下，政府調(diào)控水平和智慧再次面臨考驗(yàn)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)市場開始步入市場化調(diào)整后，過去政府宏觀調(diào)控下掩蓋的一些問題將逐漸暴露，而宏觀經(jīng)濟(jì)面臨不小下行壓力，樓市調(diào)整又拖累經(jīng)濟(jì)，錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢將對(duì)政府構(gòu)建長效機(jī)制和調(diào)控水平構(gòu)成考驗(yàn)，樓市調(diào)控方式應(yīng)更加注重市場化、長效化以及差別化。

    廣東省住建廳住房發(fā)展與市場監(jiān)管處處長潘偉堂表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)注重因地制宜，分類指導(dǎo)，更加市場化的調(diào)節(jié)手段將取代行政式的調(diào)控手段。“房地產(chǎn)調(diào)控的新思路更加以市場為核心，更好地厘清市場和政府的關(guān)系。”

    廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也表示，地方政府應(yīng)因地制宜適當(dāng)調(diào)整政策，對(duì)于供求關(guān)系緩和、房價(jià)相對(duì)平穩(wěn)的非中心城區(qū)，可考慮逐步退出限購、限價(jià)等行政干預(yù)措施，更多釋放市場活力。

    “2014年經(jīng)濟(jì)增長的最大壓力無疑是樓市的調(diào)整，政府不能采取老辦法‘托市’，使樓市調(diào)整再次夭折。經(jīng)濟(jì)增速一定程度的放慢應(yīng)該接受，如果增速超過了下限，特別是明顯影響到了就業(yè)時(shí)，可以通過深化改革釋放紅利、調(diào)結(jié)構(gòu)培育新的增長點(diǎn)的辦法予以抵消。”國家行政學(xué)院教授王小廣說。

    開發(fā)商面臨生死考驗(yàn)

    繼浙江興潤置業(yè)債務(wù)違約后，近期又有幾家房企資金鏈出現(xiàn)問題。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著樓市告別黃金十年，逐步走向市場化，習(xí)慣于在政策環(huán)境而不是市場環(huán)境中生存的開發(fā)商將直面市場風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。

    “2014年房產(chǎn)商面臨的挑戰(zhàn)很復(fù)雜，需要高度關(guān)注。”陳準(zhǔn)說，“市場優(yōu)勝劣汰機(jī)制將越來越明顯。此外，國際貨幣政策以及互聯(lián)網(wǎng)金融等都可能給房地產(chǎn)市場帶來挑戰(zhàn)。”

    而信貸環(huán)境收緊，銷售放緩導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)凸顯，成為當(dāng)前開發(fā)商面臨的最大問題。

    以廣東為例，隨著信貸政策收緊，一季度廣東房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況已經(jīng)開始出現(xiàn)隱憂。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長13%，但增速比1－2月份大幅下滑，同比下跌14.9%。

    “目前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)形勢及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和營銷策略，注重資金安全管控，防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。”廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)報(bào)告建議。

    “目前規(guī)模較大、適應(yīng)能力快的開發(fā)商更具優(yōu)勢，市場化后必然帶來新一輪的行業(yè)洗牌。”李權(quán)基表示。

    德信資本董事兼總經(jīng)理陳義楓也表示，目前房地產(chǎn)市場正進(jìn)入一個(gè)弱周期，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將成為主要風(fēng)險(xiǎn)，中小開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身資金狀況謹(jǐn)慎投資項(xiàng)目。

    世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉建議，面對(duì)挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快轉(zhuǎn)型，要提高應(yīng)對(duì)市場波動(dòng)和調(diào)整的能力，同時(shí)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化并延長服務(wù)鏈。