房?jī)r(jià)是怎樣組成的？昨天在某業(yè)內(nèi)人士的微博上這樣寫(xiě)道：50%是建筑成本、各種稅費(fèi)；50%是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，而其中的八成歸開(kāi)發(fā)商、二成用來(lái)行賄官員。因此老百姓每付一平方米的房款，就有10%是給了各級(jí)大小官員。
雖然其中的數(shù)據(jù)不一定準(zhǔn)確，但是卻將高房?jī)r(jià)的暴利性暴露無(wú)遺。國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林26日晚間在接受媒體采訪時(shí)稱，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房價(jià)格能夠保持在合理水平。
中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)暴利驚人，是中國(guó)大陸億萬(wàn)富翁的最大溫床，成為最大的造富夢(mèng)工廠，在中國(guó)大陸的各類富豪榜上，房地產(chǎn)富豪們始終占居著顯赫的地位。許多大企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，為“房產(chǎn)暴利”提供了證據(jù)。希望反暴利行為能夠還原房?jī)r(jià)本來(lái)面目。
不過(guò)，實(shí)際上，即使開(kāi)發(fā)商良心發(fā)現(xiàn)，降價(jià)銷售，房?jī)r(jià)距離普通百姓仍然很遙遠(yuǎn)。究竟是什么讓房?jī)r(jià)如此之高，造成今天的高房?jī)r(jià)又該誰(shuí)負(fù)責(zé)呢？
相對(duì)開(kāi)發(fā)商集體回避的態(tài)度，消費(fèi)者們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間給出了自己的答案，其中絕大多數(shù)人認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)。房?jī)r(jià)的瘋漲很大一部分應(yīng)該歸結(jié)為開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的最大化追求。至于開(kāi)發(fā)商口中的成本提升，那只是“羊毛出在羊身上”的一種詮釋。
不免讓我想到曾經(jīng)的新華社《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》有一份開(kāi)發(fā)商自曝的樓盤(pán)成本清單，終于讓我們看到了以數(shù)據(jù)說(shuō)話的房地產(chǎn)暴利的利益鏈。看來(lái)，只要暴利存在一天，腐敗就永遠(yuǎn)不會(huì)消失。開(kāi)發(fā)商過(guò)去死活不肯公開(kāi)房?jī)r(jià)成本，這下我們是否滿意了呢？人家真名真姓的道出了天機(jī)，我也不能完全相信這些開(kāi)發(fā)商說(shuō)的就一定是實(shí)話，但是如果誰(shuí)不相信，特別是地方政府部門(mén)，完全可以站出來(lái)澄清或跟這些開(kāi)發(fā)商“算算賬”啊！我們不免回顧一下。雖然現(xiàn)在市場(chǎng)不同，但是高房?jī)r(jià)的暴利構(gòu)成應(yīng)該變化不大。
地方政府是房地產(chǎn)最大贏家
南昌某房地產(chǎn)公司總經(jīng)理提供了一份其開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)目的成本清單。從這份清單可以粗略地發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，存在多個(gè)利益體，其中，開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大，他們形成一條“泡沫”制造鏈，將房?jī)r(jià)不斷推高，以攫取更大價(jià)值。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
該住宅樓盤(pán)位于南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場(chǎng)銷售的均價(jià)是每平方米約4720元。這份清單顯示，每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。在3946.61元/平方米的成本價(jià)中，土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米，前期工程費(fèi)是95.37元/平方米；房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)每平方米1828.23元；管理費(fèi)94.82元/平方米；財(cái)務(wù)費(fèi)170.48元/平方米；銷售費(fèi)用(90%為媒體費(fèi)用)160元/平方米；其他費(fèi)用201.1元/平方米；稅費(fèi)695元/平方米。#p#副標(biāo)題#e#
這位總經(jīng)理“清算”了政府從中的收益：一是土地權(quán)使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米；二是前期工程費(fèi)中的“可行性研究費(fèi)”2元/平方米；三是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的8.33%即152元；四是管理費(fèi)中涉及政府的達(dá)50%即47.41元；五是稅費(fèi)695元/平方米。幾項(xiàng)合計(jì)約1600元/平方米，超過(guò)了房?jī)r(jià)的1/3。此外，政府還要從購(gòu)房人手中收取稅費(fèi)和房屋維修基金等費(fèi)用。如果這么說(shuō)，那么地方政府可以說(shuō)是房地產(chǎn)最大的贏家。
可見(jiàn)，真正的責(zé)任者應(yīng)該是相關(guān)的政府部門(mén)。另一方面，一些地方政府的領(lǐng)導(dǎo)出于“形象”與“政績(jī)”的需要，大搞所謂“城市經(jīng)營(yíng)”和“開(kāi)發(fā)區(qū)”、“工業(yè)園”建設(shè)，地方政府然后從炒熱的地價(jià)中賺取大量資金。所以沒(méi)有幾個(gè)地方政府希望自己轄區(qū)內(nèi)的房市冷清，而越火爆越好。而盲目規(guī)劃，亂占耕地卻又造成了用地的浪費(fèi)。許多土地征而不用、多征少用、早征遲用，既降低了土地配置效率，又嚴(yán)重地浪費(fèi)了稀缺的土地資源。這些人也為高房?jī)r(jià)做出了不可磨滅的“貢獻(xiàn)”。
開(kāi)發(fā)商賺取的利潤(rùn)普通人難以想象
從這份成本清單也可以看出，開(kāi)發(fā)商是利潤(rùn)的第二大主體。“即便是中部地區(qū)的城市，一個(gè)項(xiàng)目賺1000萬(wàn)元的純利潤(rùn)也很常見(jiàn)”，南昌市一名開(kāi)發(fā)商坦言，“現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商是歷史上最厲害的一個(gè)商人群體。我們賺取的利潤(rùn)是普通人難以想象的，當(dāng)然有時(shí)候用來(lái)打點(diǎn)的錢(qián)也是老百姓想不到的。”
這個(gè)倒是真的，不合理的土地交易市場(chǎng)也應(yīng)當(dāng)為高房?jī)r(jià)買(mǎi)單，因?yàn)樵诮灰走^(guò)程中作為交易主體的一方政府部門(mén)扮演著不可替代的角色，所以導(dǎo)致土地交易黑幕的責(zé)任應(yīng)在一些政府部門(mén)。
開(kāi)發(fā)商鼓吹土地難拿固有炒作之嫌，但他們下面的喊冤道出的一些政府部門(mén)的土地交易黑幕也不無(wú)道理。一位開(kāi)發(fā)商很委屈地稱，做不到那么高的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商根本就別想活下來(lái)。他說(shuō)：“開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，前前后后就要蓋二三十個(gè)公章，每蓋一個(gè)公章都要打點(diǎn)一番，何況還有那么多不明不白的稅外費(fèi)。”沒(méi)錯(cuò)，他的這些所謂打點(diǎn)稍有點(diǎn)常識(shí)的都明白，開(kāi)發(fā)商做一個(gè)樓盤(pán)，需要經(jīng)過(guò)國(guó)土局、規(guī)劃局、城建局、稅務(wù)局等諸多主管部門(mén)，逢年過(guò)節(jié)的時(shí)候，每一關(guān)的大小菩薩都要拜。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
連開(kāi)發(fā)商自己都承認(rèn)暴利了，別的開(kāi)發(fā)商就不用再兜著了吧！
銀行吃了買(mǎi)房人再吃賣(mài)房人
房?jī)r(jià)“成本清單”顯示出銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬，如果是購(gòu)買(mǎi)一套100萬(wàn)元的房子，從銀行獲得商業(yè)貸款60萬(wàn)元，30年還清，按照現(xiàn)在實(shí)行的7折優(yōu)惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬(wàn)元。銀行是吃了買(mǎi)房人再吃賣(mài)房人。近10年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款始終是銀行利潤(rùn)最大的一塊，主要是貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)貸款，一般也要達(dá)到百分之十幾。
推高房?jī)r(jià)媒體非常有用
房?jī)r(jià)“成本清單”中媒體花費(fèi)占據(jù)一席之地，在房?jī)r(jià)背后的利益鏈中，媒體作用巨大。就上面提到的南昌這個(gè)樓盤(pán)，目前每平方米160元的推廣費(fèi)用中，有90%給了媒體。行業(yè)內(nèi)，基本上是成本價(jià)的3%至5%要投放至媒體。
一些媒體在獲取大筆廣告費(fèi)用的同時(shí)，也承擔(dān)了為樓盤(pán)銷售造勢(shì)的“義務(wù)”，炮制出諸如某樓盤(pán)“供不應(yīng)求”“消費(fèi)者連夜排隊(duì)買(mǎi)房”等“新聞”，欺詐群眾。僅南昌這家房地產(chǎn)公司一家，今年該公司銷售收入約8個(gè)多億，其中，廣告費(fèi)用就達(dá)一兩千萬(wàn)元。推高房?jī)r(jià)，媒體非常有用。
