摘要：“從目前的市場大環(huán)境以及對2014年調(diào)控政策走勢的判斷來看，2014年的樓市成交量不可能延續(xù)2013年的上漲幅度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，尤其在樓市庫存高企的城市中，部分大型開發(fā)商已經(jīng)開始“以價跑量”，爭取快速清盤，回籠資金后撤離，從而加大對一線、二線城市的投資。

    事實(shí)上，據(jù)中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月份第一周，全國54個主要城市合計住宅簽約套數(shù)為3.84萬套，同比下調(diào)比例達(dá)到了32%，環(huán)比3月份同期下調(diào)比例為17%。

    多個城市房價暗降

    中原地產(chǎn)監(jiān)測的54個城市數(shù)據(jù)顯示，4月份第一周新建住宅成交面積合計187萬平方米，環(huán)比下降31.7%，此前領(lǐng)漲的一線城市降幅接近五成。不包括清明假期，4月1日到4月4日，日均成交量較3月份日均值上升9.9%，市場表現(xiàn)仍屬平穩(wěn)。

    事實(shí)上，據(jù)了解，杭州市房價首降后，常州市、連云港市、營口市等三線、四線城市加入降價大軍，而北京市、深圳市等一線城市個別樓盤在3月份也開始暗中下調(diào)銷售定價。

    有房企內(nèi)部人士透露，北京市有些項目蓄客情況也不理想，無法達(dá)到以往推出房源量120%以上的客戶到訪量，甚至都不到70%，日光盤也存在水分，所以部分開發(fā)商已經(jīng)開始傾向于“平價走量”，快速回籠資金。

    事實(shí)上，大型房企非常善于抓住市場窗口期推盤，蓄客情況若不理想，將會根據(jù)蓄客量來調(diào)整銷售定價或者開盤時間，以此保證業(yè)績增速和企業(yè)現(xiàn)金流量安全。目前來看，北京市的剛需新盤已經(jīng)出現(xiàn)“讓利走量”的趨勢。

    此外，二手住宅市場表現(xiàn)同樣不盡如人意。據(jù)中原地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2014年3月份，六個城市二手住宅價格指數(shù)中有三個城市環(huán)比微跌，除已連續(xù)微跌4個月的北京市之外，上海市和天津市也加入了價格下跌的行列。

    進(jìn)入4月份以后，中原地產(chǎn)監(jiān)測的六大城市二手住宅4月份首周成交面積合計89萬平方米，為今年以來周均水平的第四低位，僅好于春節(jié)假期前后三周的成交量。而從各個城市來看，僅廣州市、天津市上周成交量較3月周均值出現(xiàn)上升，其余四地均呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，其中京、滬兩地降幅較大。

    房企銷售壓力增加

    “4月份是房企沖上半年銷售業(yè)績最為關(guān)鍵的月份，2014年上半年房企的銷售任務(wù)完成情況基本取決于4月份的銷售業(yè)績。”張大偉表示，相比扎堆三線、四線城市的中小房企，深耕布局一線城市的企業(yè)大部分都是上市房企，對業(yè)績的要求更高，一旦銷售業(yè)績下滑，股價就可能隨之下挫，這給上市房企造成了一定壓力。

    對此，多位業(yè)內(nèi)人士也向媒體表示，2014年房企的資金鏈偏緊，而市場預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)向，三線、四線城市庫存高企，難以快速消化；個別一線、二線城市取消了貸款利率優(yōu)惠，北京市還有自住型商品房大量入市帶來的沖擊，預(yù)計一線、二線城市的樓市變化可能會出乎市場意料。

    張大偉直言，從春節(jié)過后的這兩個多月時間來看，當(dāng)前房企與客戶之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙變化。在信貸收緊、自住型商品房供應(yīng)等多個因素的沖擊下，供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒濃厚，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)。

    此外，2013年年末部分項目的銷售額轉(zhuǎn)到2014年銷售業(yè)績的調(diào)整基本完成，房企接下來要靠真實(shí)的市場成交量來沖業(yè)績，預(yù)計銷售壓力將越來越大。