北京樓市清明假期成交創(chuàng)新低開發(fā)商開足馬力走量
發(fā)布時間：2014-04-09 來源：0352房網(wǎng) 編輯：卡卡
摘要：4月草長鶯飛、氣候宜人，既利于購房者看房選房，也是樓盤展示自身的景觀園林優(yōu)勢的最佳時期，因此往往是房地產(chǎn)市場一年銷售旺季的起始，然而，在剛剛過去的清明小長假期間，北京樓市卻一反常態(tài)，銷量“速凍”。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計
數(shù)據(jù)顯示，2014年4月5日—4月7日的三天假期，北京僅簽約205套商品
住宅，成交面積2.36萬平方米不僅無法與2009、2010年樓市旺盛時期三天售出千余套的水平相比，甚至低于2011年北京剛剛出臺
限購令之后的市場銷量。，如此低的銷量水平創(chuàng)自2008年開始清明節(jié)休假制度以來，近7年同期新低。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，造成北京樓市成交進(jìn)入冰封期的最主要原因是剛需客群越來越重的猶疑觀望情緒所致。北京
房價目前已上漲到階段性高位，對于剛需客群來說，購置一套房屋動輒需要
貸款上百萬元，已經(jīng)超越了其經(jīng)濟(jì)能力，但又出于擔(dān)憂房價繼續(xù)快速上漲，而又不得不抓緊看房選房，今年以來，北京推出的自住型
商品房新政令這部分客群的恐慌心態(tài)得到極大緩解，大量剛需客群轉(zhuǎn)而申購中低價位的自住型商品房，普通商品住宅市場成交因此出現(xiàn)回落。再加上今年春節(jié)后，
開發(fā)商受業(yè)績壓力、預(yù)售
價格管制的雙重制約，多采取平價策略推盤，房價回落跡象初現(xiàn)，是造成剛需客群止步于商品住宅市場的根本性原因。此外，在京津冀一體化的國家戰(zhàn)略之下，北京房價見頂，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈價格洼地顯現(xiàn)，促使樓市
投資客被分流至北京周邊的河北各板塊，北京購房客群進(jìn)一步減少。剛需觀望、投資客轉(zhuǎn)移，疊加作用下導(dǎo)致北京樓市銷量失速下滑。
任啟鑫分析，隨著北京自住型商品房上市項(xiàng)目量的增加，此消彼漲之下，普通商品住宅所占的市場份額將嚴(yán)重下降，開盤項(xiàng)目低價入市、在售項(xiàng)目推出特價房的現(xiàn)象還會不斷增多，市場預(yù)期因此發(fā)生轉(zhuǎn)變，由剛需盤引發(fā)的“價量停滯”將最終影響到中高端市場，造成2014年商品住宅市場的整體萎靡。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年4月5日—4月7日的三天清明假期期間，北京共有兩個項(xiàng)目推盤入市，分別是位于通州臺湖板塊的東亞·臺湖印象，以及位于密云的北京
城建·上河灣。其中東亞·臺湖印象共推出309套房源、北京城建·上河灣則大手筆單次放量460套，兩項(xiàng)目共為北京樓市新增769套商品住宅。
相比去年開發(fā)商單次往往僅推貨數(shù)十套的惜售心態(tài)，今年春節(jié)之后，眾多樓盤開足馬力，大舉推貨，單次300、400套的供應(yīng)量越來越趨向于常態(tài)化。數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后開盤的29個項(xiàng)目中，推貨量在300套以上的就有10個項(xiàng)目之多，占比超過三分之一；而去年同期的48個開盤項(xiàng)目中卻僅有8個項(xiàng)目大批量推貨，市場占比僅為六分之一。
對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，自住型商品房沖擊導(dǎo)致樓市整體的銷量水平大幅下滑，影響到了開發(fā)企業(yè)上半年業(yè)績目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，加之下半年普通商品住宅的市場狀況恐怕將會每況愈下，開發(fā)企業(yè)一方向?yàn)榱藢?shí)現(xiàn)半年業(yè)績，另一方面也是秉承“現(xiàn)金為王”的策略，因此在購房需求仍存的情況下，改變了推盤策略。將以往在購房需求旺盛的市場狀況下，采取的實(shí)現(xiàn)利潤率為目標(biāo)，將樓盤價格定于購房者心理預(yù)期的上限，即“按價推貨”的方式改為“按需推貨”，也就是在排號客戶相對有限的前提下，以實(shí)現(xiàn)銷售數(shù)字為目標(biāo)，為了盡量提升排號客戶轉(zhuǎn)化為認(rèn)購的比例，因而大量推貨的同時調(diào)低定價，以滿足購房者預(yù)期。
