京城樓市格局生變：剛需滯漲 改善仍被看好
發(fā)布時間：2014-04-04 來源：0352房網 編輯：卡卡
摘要：據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，截至3月24日，2014年3月北京商品住宅成交套數(shù)、成交面積同比分別下跌64%、61%，基本回落到兩年前 “加強版限購令”出臺后的市場水平。
值得一提的是，市場中明顯出現(xiàn)剛需與中高端市場出現(xiàn)了明顯的分化。分析認為，自住型
商品房“分流”了剛需客戶，卻給改善型
住房帶來了更多機遇。而這也符合政府“低端有保障、中端有供給、高端有市場”多層次住房供應體系的初衷。
被“分流”的剛需
上周北京市場共有6個項目
開盤，其中地處房山長陽板塊的首創(chuàng) 新悅都以21800元/平米的相對低價入市， 750套房源，以接近1:4的供需差獲得了售罄。
而不可忽視的是，首創(chuàng)新悅都的熱銷與其低價優(yōu)勢密不可分，據(jù)媒體報道稱，還有多個剛需項目將進行
價格調整。
市場預期為何發(fā)生了改變？亞豪機構副總經理任啟鑫認為，人民幣貶值，熱錢外流，資產價格
上漲趨勢受阻，
房企融資成本提高，多地出現(xiàn)降價現(xiàn)象，都在加深
購房者對市場的疑慮和觀望情緒。
不過，自住型商品房對剛需項目客戶群進行了“分流”，被認為是造成市場低迷的直接原因。“有資格的剛需購房者，肯定會去申請價格更合適的自住型商品房，而對普通商品房持觀望態(tài)度，商品房蓄客難度加大。”一位有豐富操盤經驗的業(yè)內人士告訴記者。
目前北京市已有3個自住型商品房項目開始接受資格申報，其中首個項目
恒大御景灣供應量僅2000套，而最終約有7萬組家庭到現(xiàn)場辦理了審核，其求供比例接近35：1。據(jù)記者粗略統(tǒng)計，截止目前北京共有37個自住商品房地塊。
中高端市場依然被看好
而自住型商品的崛起，卻給中高端市場帶來了更多機遇。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月以來，售價在40000元/平米以上的中高端住宅及別墅項目就高達8個，占比高達40%，遠高于今年前2個月25%的占比。且開盤價格與上期開盤相比普遍上揚，平均漲幅為13%。
事實上，“京七條”剛頒布不久后，融創(chuàng)北京公司副總經理樓艷青在接受新華網采訪時就曾表示，自主性商品房對市場的影響具有兩面性，一方面通過自住型商品房保障了剛需市場的供應，另一方面，真正的商品房
土地變相的減少，這就會導致高端住宅市場供需失衡，意味著高端商品房將日漸稀缺。
市場的表現(xiàn)也同樣如此。位于亞奧板塊的亞奧 金茂悅開盤入市受到了熱烈追捧。據(jù)悉，當天有400余人到場，推出房源迅速一搶而空。
而亦莊金茂悅三期也于3月29日開盤入市，當天200余組客戶到場搶購，場面十分火爆，延續(xù)了熱銷勢頭，本次主推130—170㎡的3.5居。此前項目開放188平4.5居樣板間，當天便吸引了千人到場。據(jù)工作人員介紹，客戶對于金茂的品牌與產品都十分認可。這些都從側面體現(xiàn)了高端市場強勁的生命力。
對此，亞豪機構高姍認為，剛需盤蔓延的“平價跑量”現(xiàn)象將令今年房企的整體利潤率進一步攤薄，對比之下，客戶對于改善產品的更加注重品牌、品質的追求，中高端住宅產品的升值預期、改善型購房需求的穩(wěn)定釋放，促使中高端產品成為房企獲取高利潤的主要領域，其價格也將保持堅挺。
