摘要：進(jìn)入3月底，樓市成交量終于迎來大幅反彈。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上周（3月24日-3月30日），上海市商品住宅成交面積為28.85萬平方米，比前周上漲（環(huán)比）45.10%；成交均價(jià)為23104元/平方米，環(huán)比下跌7.94%；新增供應(yīng)面積為19.41萬平方米，環(huán)比下跌39.49%。

    佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示，上周商品住宅量增價(jià)跌，成交量創(chuàng)下2013年11月11日以來最近20周的新高，均價(jià)則繼續(xù)下跌，創(chuàng)下了2013年8月12日以來最近33周的新低。造成量增價(jià)跌的主因是，2.5萬元/平方米以下的商品住宅成交面積比前周暴漲了58.86%。

    從上周成交面積排行榜上看，低價(jià)位產(chǎn)品占據(jù)9席，冠亞軍的成交均價(jià)更是低于13200元/平方米。不過，這兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)含有動(dòng)遷配套房，一個(gè)為限價(jià)房項(xiàng)目，合計(jì)成交4.2萬平方米。除去這兩個(gè)項(xiàng)目，排名第一的浦東某項(xiàng)目均價(jià)3.95萬元/平方米，排名第二的閔行某項(xiàng)目均價(jià)2萬元/平方米，這兩個(gè)項(xiàng)目成交量都在1.3萬平方米以上。

北蔡某項(xiàng)目單價(jià)降幅超萬元

    德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周成交情況較前一周出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，3月以來首次周成交突破20萬平方米的關(guān)卡。但上周商品住宅的供應(yīng)量較為遜色，不足20萬平方米，主要集中在外環(huán)外，以寶山、嘉定的剛需項(xiàng)目為主。

    上周單價(jià)在3萬元以下的商品住宅的成交量占總量80%，較前三周總體而言高出近10個(gè)百分點(diǎn)。

    值得一提的是，近期不少樓盤的去化壓力較大，導(dǎo)致成交均價(jià)與網(wǎng)上報(bào)備價(jià)格價(jià)差較大。

    上周成交排名前列的浦東北蔡某項(xiàng)目，成交均價(jià)為39533元/平方米，與網(wǎng)上房地產(chǎn)的單價(jià)最高報(bào)價(jià)相比，降價(jià)幅度超過了1萬元。上周成交量較大的奉賢某項(xiàng)目，上周成交均價(jià)為10876元/平方米，與網(wǎng)上房地產(chǎn)的單價(jià)最高報(bào)價(jià)相比，降幅超過5000元。

    德佑地產(chǎn)分析師陸騎麟注意到，3月前30天上海商品住宅的成交量為87.4萬平方米，超過市場(chǎng)預(yù)期，主要由于最后一周市場(chǎng)回暖。與此同時(shí)，3月前30天上海全市商品住宅的供應(yīng)量達(dá)112.5萬平方米，可以看出供應(yīng)量明顯大于需求量，在“供大于求”的情況下，市場(chǎng)的去化壓力較大，“無論是改善型項(xiàng)目還是剛需項(xiàng)目，均出現(xiàn)了實(shí)際成交價(jià)格大幅低于網(wǎng)上報(bào)備價(jià)格的情況。”

爭議“3月小陽春”

    黃志堅(jiān)預(yù)計(jì)，今年3月全月商品住宅的成交量會(huì)上升到90萬平方米左右，比最近8年來3月的平均成交量低了約13%�？紤]到這是政策壓制下的成交量，應(yīng)該說，月末放量所推高的3月成交量，使得今年3月已經(jīng)成為了名符其實(shí)的“小陽春”了。

    黃志堅(jiān)稱，樓市后續(xù)的成交量能否繼續(xù)上升，依然取決于剛需的新增供應(yīng)。今年樓市存在變局的可能性，開發(fā)商不應(yīng)盲目樂觀，現(xiàn)金流不足的開發(fā)商需要跑量以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

    目前，市場(chǎng)剛需的成交放量還是比較有限，成交量較大的樓盤中新盤不多，一些老盤新獲預(yù)售證后，由于擔(dān)心銷售不佳，沒有立即大力度推盤，而是只加推一部分房源，造成實(shí)際入市的房源量并不夠多。

    上海某開發(fā)商營銷總監(jiān)的觀點(diǎn)是，“總體來看，3月的市場(chǎng)表現(xiàn)一般，剛需市場(chǎng)也沒有什么亮點(diǎn)可言，4月過了清明節(jié)之后，市場(chǎng)情況如何就基本可以階段性定性了。”

    該總監(jiān)說，一些單價(jià)在1.5萬元以下的底部價(jià)格房源的成交不具有代表性，這類項(xiàng)目要么是動(dòng)遷房，要么是政策性住房，要么位于偏遠(yuǎn)的外圍地區(qū)。要看市場(chǎng)到底怎么樣，應(yīng)該更多地關(guān)注中間價(jià)格段的樓盤，關(guān)注去年單價(jià)漲到2萬元、3萬元以上的剛需樓盤現(xiàn)在的成交情況怎樣。